鹰眼调查丨济南楼市风向变了：市场化房企回归

济南土地市场的拿地主体正在发生变化。

2025年，国资平台曾是济南住宅用地市场的绝对主力，大约超过六成住宅用地由国资平台摘得。进入2026年，绿城、保利、中海、大华、海通、中建东孚等市场化房企重新出现在济南土拍市场，并拿下多宗住宅用地。

市场化房企的参与度明显提升。这一变化也与部分头部房企半年报释放出的投资信号相互印证。

绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称“绿城中国”）在半年报中称，2026年上半年，其在济南等优质二线城市“精准补仓”；中国海外发展有限公司（00688.HK，下称“中海地产”）同样在上半年将济南项目纳入新增投资，强调“重点二线城市结构性机遇兑现的动能”。

从这个角度看，今年济南土拍的变化，也反映出市场预期正在出现一定程度的修复。

济南一位房地产业内人士对经济导报记者说，过去，在市场信心不足、市场化房企资金承压的情况下，地方国资平台承担了土地市场的重要“托底”功能；而在经历较长时间市场调整后，开发商的投资意愿正在修复，部分头部市场化房企开始重新寻找投资窗口。

上述业内人士认为，市场化房企愿意重新进入济南土地市场，本身是一个积极信号，但“还不能据此判断土地市场已经全面复苏，真正决定开发商后续拿地节奏的，仍是项目销售速度、售价以及资金回笼情况。”

市场化房企重新拿地

据此前市场统计，2025年济南成功出让城市建设用地87宗，其中国资平台拿下54宗，拿地面积占比超过六成。

换言之，在过去一段时间的济南土地市场中，地方国资平台承担了较为明显的“托底”角色。

进入2026年后，市场化房企正在重新成为济南宅地市场的重要参与者。

今年以来，济南主城区住宅用地成交数量并不算多，但从已经落地的项目看，市场化房企的身影明显增多。 

今年6月，济南CBD片区政法学院东侧一宗住宅用地经过39轮竞价，最终由绿城以3.86亿元拿下，楼面地价达到1.47万元/平方米，溢价率超过24%；唐冶片区另一宗宅地经过48轮竞拍，最终由大华地产摘得，楼面地价5506元/平方米，溢价率达到20%多。

随后，济南东站片区又有两宗住宅用地成交，分别由海通地产和中建东孚获得；老城区黄台铁路货场地块则由本地民企山东海鑫摘得。

7月30日，保利发展以底价拿下历下区长岭山片区一宗地块。

保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下称“保利发展”）8月披露的公告也提到，公司新增加房地产项目7个，其中就包括“济南市历下区凤山路东侧地块”。

公告显示，该地块土地用途为住宅，用地面积7.11万平方米，规划容积率面积14.21万平方米，保利发展需支付价款9.237亿元，权益比例为100%。

从土地成本来看，这宗地的成交楼面地价约6500元/平方米，与该片区此前土地市场高峰期的价格相比已经出现明显回落。

同样是在7月，海通地产继续加码济南东站片区。此前一个月，中建东孚、海通地产已经分别拿下一宗住宅用地。

“优质二线城市精准补仓”

绿城同样继续将济南列入今年上半年的投资版图。

绿城中国在中期业绩公告中提到，上半年新增22宗地，其中，在持续深耕北京、上海及杭州等核心城市的同时，“在成都、济南、福州、西安等优质二线城市以及持续深耕的浙江省内宁波、嘉兴、东阳等精准补仓”。

在绿城中国上半年新增土地储备表中，“济南芝澜月华”项目位列其中。该项目绿城权益为100%，承担金额约3.86亿元，可售面积约2.5万平方米。

整体来看，绿城中国上半年新增土地储备可售面积约115万平方米，承担成本约186亿元，预计新增货值约459亿元，其中一、二线城市货值占比达到94%。

中海地产也将济南纳入今年上半年的投资布局。

半年报显示，2026年上半年，中海地产新增购地9宗，权益地价76.6亿元。其中包括济南历城区项目，权益比例100%，土地面积2.4万平方米，总建筑面积8.4万平方米。

中海地产在半年报中将当前市场机会概括为“一线城市优质资产增值的动能”和“重点二线城市结构性机遇兑现的动能”，并强调“核心地段+标杆产品”策略。

从这些房企的投资动作来看，在行业仍处于调整期的情况下，企业在将有限的投资额度更多流向核心城市和核心区域。

上述业内人士对经济导报记者表示，市场化房企重新拿地，首先反映出企业“对部分城市的基本面判断正在发生变化”。对于资金实力较强的房企而言，如果能够在核心区域以相对合理的价格获得土地，项目仍然具备操作空间。

市场仍处于修复阶段

从房企半年报来看，当前房地产市场仍处于调整和修复阶段。

保利发展在半年报中提到，2026年上半年房地产市场仍处于筑底阶段，全国新房销售面积、销售金额同比分别下降11.6%和13.6%，房地产开发投资同比下降18%。同期二手房市场展现出更突出的韧性，成为支撑市场活跃度的关键因素。

绿城中国对市场的判断同样较为谨慎——“市场全面回暖仍面临压力”。

绿城中国在半年报中表示，2026年上半年房地产市场延续调整态势，市场呈现结构性修复的特征，但“市场整体仍处于低位盘整”，与此同时，“土地供应缩量分化，核心区位土拍竞争加剧”。

对于下半年，绿城中国预计房地产市场“预期仍将延续筑底修复”，但不同区域及城市、产品需求以及市场结构的分化预计将进一步加剧。其认为，核心城市凭借优质供给、政策支持以及较强的产业发展动能，企稳基础或将进一步增强，但市场全面回暖仍然面临压力。

中海地产在2026年上半年新增投资同样集中于一线城市及重点二线城市，并强调“安全性、确定性更高”的投资策略。

上述业内人士认为，市场化房企重新拿地至少说明一个变化，“如果完全看不到机会，市场化企业不会拿地。现在愿意进场，说明部分企业认为土地价格和未来销售之间开始出现可以接受的空间。”

不过，他对经济导报记者表示，这种恢复仍然是“谨慎的恢复”，未来国资平台是否仍将承担主要拿地角色，还有待进一步观察。

市场化房企正在重新回到牌桌上。至于这种“回归”能否持续，还需要观察未来土地供应、项目去化以及房企资金状况。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）