“低至6折的NIKE没抢到，75折的换季装选了两件。”4月19日下午，济南市民杨力展示了他当天在济南首创奥特莱斯（下称“济南首创奥莱”）选购的“战利品”。作为这家店的老顾客，他最大的感受是，过去这一年，店面折扣大了、品牌上新速度快了、休闲广场与消费者互动的活动增多了。

济南首创奥莱实景 初磊/摄

杨力的感受，一定程度上代表了本地用户对于济南首创奥莱的认可度。济南首创奥莱的变化，体现了首创奥莱品牌主动从传统折扣店向文旅商综合体转型的动作。华夏首创奥莱封闭式基础设施证券投资基金（下称“华夏首创奥莱REIT”）最近发布的2025年年报显示，济南首创奥莱在品牌优化上进行了一番调整。

济南首创奥莱销售领先

华夏首创奥莱REIT通过项目公司持有济南与武汉两处奥莱项目，其中济南首创奥莱项目公司为济南首钜置业有限公司。年报显示，济南首创奥莱于2019年1月开业，以国际名品、运动户外、服装服饰等零售折扣店为主（零售业态面积占比超80%），辅以餐饮、休闲、娱乐及户外活动，集购物、休闲、社交于一体。其经营模式主要为向商户收取联营抽成、固定租金及物业管理费。自开业当年起，其销售额便超越同城其他奥莱项目，并持续保持市场首位。

报告期内，济南首钜置业有限公司实现营业收入1.37亿元，息税折旧摊销前利润7911.48万元。报告期末，济南首创奥莱签约租户总数为224个，其中，零售租户面积占比88.47%、非零售租户面积占比11.53%。租金收入前五大租户合计贡献了约20.75%的租金收入。

2025年济南首创奥莱完成招调品牌49个 初磊/摄

在招商管理方面，年报披露，报告期内，济南首创奥莱稳步推进实施品牌优化升级，完成招调品牌49个，招调面积占比22%，拉动招调品牌业绩同比提升28%，而且通过去化空铺使项目出租率维持在99.04%的高位水平。

其中，完成重点品牌如李宁超级奥莱店、NewBalance、LEVI’S、KAILAS等的移位改造以及MLB“F2+F3”旗舰店、FILA、波司登旗舰店等的扩铺升级，集中打造运动街区氛围，提升门店级次及货品优势，放大品牌业绩空间；同时，完成国际品牌爱步、NAVIGARE、J.LINDEBERG移位新装，并成功引入PINKO、BESIONIA等具备较大市场潜力的品牌，进一步提升国际街区的品牌定位及货品丰富度，强化协同效应；此外，项目新引入伯希和、CONVERSE、GANT等潮流休闲品牌以及呷哺呷哺、野人先生等餐饮品牌，完善配套服务、丰富顾客一站式购物体验，项目整体品牌组合更具竞争力。

年报还显示，报告期内，济南首创奥莱凭借品牌矩阵、货品组合及价格竞争力等优势持续领跑当地奥莱市场，聚焦六周年店庆、“五一”假期及中秋、国庆双节同庆等销售黄金时段，“抢货品、抢折扣、抢人员”，洽谈全省最低价，助力销售目标达成。在营销推广上，济南奥莱还通过高频次、差异化的主题活动与精准营销策略，运用大数据技术聚焦线上平台及20公里外市区媒体资源，深度拓展淄博、泰安、滨州、聊城等外埠市场影响力。

行业下沉 三足鼎立

目前，3家奥特莱斯店在济南形成了“三足鼎立”之势，除了济南首创奥莱，另外两家有规模的奥特莱斯项目分别是百联奥特莱斯广场（济南海那城店）、百联奥特莱斯广场（济南高新店）。

百联奥特莱斯广场（济南海那城店）一期项目开业于2016年12月，2025年12月新开业二期项目，二期项目为济南市原有海宁皮革城的存量改造项目，定位为涵盖较多餐饮、体验业态的综合性商业项目，非以零售业态为主的标准奥特莱斯项目。百联奥特莱斯广场（济南海那城店）与济南首创奥莱的部分零售品牌存在一定重合，但两项目直线距离约30公里，直接竞争较小。

《2024—2025中国奥特莱斯行业白皮书》显示，在一、二线城市奥特莱斯增量项目生存空间日益压缩的情况下，随着三、四线城市消费者的购买力和品牌意识逐步提升，以及人工成本和租金价格方面的运营成本相对较低，同时在拿地、用工等方面相较在一、二线城市有可能获得更多的支持，越来越多的产业资本和奥特莱斯项目开始向三、四线等下沉市场转移。

据中国百货商业协会统计，2023年新开业的17家奥莱中，有8家在三、四线城市；2024年新开业的12家奥莱中，有5家在三、四线城市，占比均接近一半。尽管如此，由于三、四线城市品牌资源相对较少，市场规模相对较小，奥莱行业向低线城市扩张的趋势仍有待持续观察。

华夏首创奥莱REIT年报分析，“奥特莱斯项目先行发展的一、二线城市市场容量已趋于饱和，如济南等城市的标准奥特莱斯项目预计一定时期内将维持在3家。”

焕新：瞄准“文商旅体展”生态

首创奥莱的转型，置于集团整体战略之下来看更为清晰。其管理方北京首创奥莱商业管理有限公司是北京市政府实际控制的首创集团旗下企业。

中国商业联合会奥特莱斯分会微信公众号显示，4月16日，首创奥莱品牌发布盛典暨全国合作伙伴大会在北京望京举行。大会以“焕然新意，共赢未来”为主题，全面展示了首创奥莱的焕新蓝图，以及面向新消费时代的合作宣言——以全新姿态焕新空间、焕新品牌、焕新生态，携手合作伙伴共创价值，共同推动奥莱行业迈入品质化、精细化发展的全新阶段。

首创集团党委常委、副总经理孙宝杰对媒体表示，面对行业发展新机遇与新挑战，首创集团将与品牌商户伙伴携手，共同构建更具竞争力、更具温度、更可持续的文商旅体展生态体系。

按照部署，今年，首创集团将文商旅体展产业融合发展作为积极投身北京“四个中心”建设的重要抓手，为此，首创集团新设文体事业部，统筹拓展集团文体商产业资源。深入参与企业运营管理，从组织、战略、决策等方面加强对产业发展的支撑。这一调整，将助力首创奥莱的业务发展。

未来，依托全国15城项目的规模优势，首创奥莱将持续深耕核心城市、布局潜力区域，以开放姿态拥抱行业变化、顺应消费趋势。

济南首创奥莱将打造“零售+休闲+文娱”的综合体验空间 初磊/摄

年报显示，下一步，济南首创奥莱和武汉奥莱将继续发挥项目优势，以进一步满足顾客需求、实现业绩增长。其中，将引进更多行业头部品牌，并通过业态创新，打造“零售+休闲+文娱”的综合体验空间；通过业态的不断优化和品牌的改造升级提升项目的辐射范围，吸引更大范围的跨区域顾客。

新战略新出发，济南首创奥莱的业态如何出新，如何进一步提高其地域辐射力、打造城市新地标？对此，经济导报记者4月20日联系济南首创奥莱营销部进行采访，截至发稿，尚未获得回复。

（大众新闻·经济导报记者 初磊）