在最新披露的中期票据募资文件中，济宁城投控股集团有限公司（下称“济宁城投”）对其房地产业务作出了较为详尽的披露，其中，与瑞马集团有限公司（下称“瑞马”）相关的合作项目占据较多的比重，项目主要分布于济宁、济南两座城市。

合作项目中，瑞马频繁出现

项目由济宁延伸至济南

根据近日公布的《济宁城投2026年度第一期中期票据募集说明书》，济宁城投的商品房项目主要由济宁城投及其子公司济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司（下称“城投嘉华”）、济宁市城投碧桂园房地产开发有限公司、济宁市城投碧桂园置业发展有限公司等运营，济宁城投具备房地产开发二级资质。

在经营模式上，募集说明书称，济宁城投的商品房项目主要根据济宁市政府规划，选取地址建设项目，项目建成后，通过房产销售方式回笼资金。

从具体开发路径看，济宁城投的经营模式“包括自主开发及合作开发，以与各类开发商合作开发为主”。

募集说明书显示，济宁城投联合经营的合作方主要为拥有多年房地产开发经验的国内头部及济宁市本地头部房地产企业。自主开发以及合作开发的项目主要为地产项目开发，根据不同的项目的具体情况，济宁城投与合作方共同商定出资比例以及收益分成比例。

从募集说明书披露的项目清单看，济宁城投近年来合作开发的商品房项目数量明显多于自主开发项目。其中，在合作开发项目中，“城投瑞马”项目占据较多比重。在济宁城投提到的17个主要合作开发项目中，有7个为“城投瑞马”项目。

尤其在济南，济宁城投近年来参与的多个商品房项目均与瑞马共同开发，项目名称以“城投瑞马”命名，相关合作项目包括城投瑞马国风·悦府锦庐、城投瑞马禧悦、城投瑞马国风·云庐紫庐等。

持股比例未超过50%，

但实际控制日常经营

从区域布局看，济宁城投与瑞马的合作已由济宁本地延伸至济南市场。

募集说明书披露的截至2025年3月末济宁城投在建商品房项目情况显示，在济宁本地，济宁城投与瑞马合作的项目中，城投瑞马·锦府由济宁城瑞置业有限公司（下称“济宁城瑞置业”）作为项目主体；城投瑞马·晴洲的项目主体为济宁嘉瑞置业有限公司（下称“嘉瑞置业”）；城投瑞马天悦一期、二期则分别由济宁嘉瑞产业发展有限公司、济宁瑞隆置业有限公司（下称“瑞隆置业”）负责开发。

济宁城瑞置业和嘉瑞置业，均由瑞马、济宁城投旗下的城投嘉华各持股50%；瑞隆置业则由瑞马持股62.5%、城投嘉华持股37.5%。

在济南市场，济宁城投与瑞马延续了合作模式，并进一步扩大了项目体量。

其中，瑞马国风·悦府锦庐的项目主体为济南瑞城产业发展投资有限公司；城投瑞马禧悦项目由济南城瑞置业有限公司（下称“济南城瑞置业”）作为项目主体；城投瑞马国风·云庐紫庐的项目主体为济南瑞华置业有限公司。

值得注意的是，募集说明书披露，以上项目中，城投瑞马·锦府、城投瑞马·晴洲、城投瑞马天悦一期、城投瑞马天悦二期、城投瑞马国风·悦府锦庐、城投瑞马禧悦、城投瑞马国风·云庐紫庐等项目，济宁城投虽持股比例未超过50%，但因济宁城投派驻董事在董事会中占据多席，可以实际控制其日常经营，故纳入济宁城投合并范围。

在股权结构方面，例如，开发城投瑞马禧悦项目的济南城瑞置业，由瑞马与城投嘉华各持股50%，据企查查的信息，该公司于2021年6月以2.4亿元拿下济南市中区土屋路以北、玉兴路以东的地块。

公开信息显示，瑞马自2021年进驻济南。其官网称，瑞马在国内，“立足济南、济宁两座潜力城市”。根据工商信息，瑞马注册地位于济宁，实控人为自然人股东。

不过在其官网及公开对外表述中，瑞马集团自称“1993年创建于欧洲匈牙利布达佩斯”，并表示已成长为一家以房地产开发为主业、建筑施工、物业管理、金融投资等多个经营领域协同发展的大型集团公司。

在房地产行业整体承压的背景下，城投平台与民营房企之间的合作，也成为市场观察的焦点。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）