在城市发展的进程中，老旧小区就像城市的记忆书签，承载着诸多市民的往昔岁月。然而，岁月也给它们留下了斑驳痕迹，设施老化、环境杂乱等问题日益凸显。为改善居民生活质量，提升城市形象，济南持续推进老旧小区改造更新工作，让 “老房子” 实现华丽转身，变成居民们心仪的 “好房子”。

经济导报记者从济南市住房和城乡建设局获悉，2025年，济南将计划改造12个项目（含91个小区、院落），涉及居民11431户、298栋楼、改造面积93.11万平方米。这些公告的发布，不仅预示着济南市的老旧小区改造工作迈入了新阶段，更激发了相关区域居民的期待。

受访的业内人士指出，老旧小区改造不仅仅是让老房子实现华丽转身变成住着舒服的好房子，更能拉动投资和消费。“尤其是在房地产市场不景气的背景下，老旧小区改造拉动了新一轮投资。”长期关注老旧小区改造的房地产行业分析师吴天远说。

华丽转身的老旧小区

近年来，济南不断创新老旧小区改造模式，推动改造工作从基础类向完善类、提升类拓展，以精细化的工作方式探索出一条具有济南特色的老旧小区改造之路。

以济南市历城区世纪园社区电力宿舍小区为例，经济导报记者注意到，小区内健身设施完善的小广场，有不少居民正在休憩，也有居民在使用健身器材进行适当运动。世纪园社区书记周子誉告诉经济导报记者，此前小区中的私种树木情况严重，有香椿芽、无花果树和大杨树等，因为无人打理，存在树木疯长造成视线遮挡、无人打理的无花果落地发臭吸引蚊虫、大杨树被美国白蛾腐蚀等问题。 2024年该小区纳入老旧小区改造范围，同年9月改造项目启动。经过协调后移除了枯树60余棵，同步新增车位20个，补种绿植绿化1500平方米。现在车辆停放有序，崭新的柏油路走起来畅通无比。

同样，在兴业嘉苑小区，经济导报记者发现，花园中心新建的充电车棚中有序停放了不少电动自行车。周子誉表示：“之前规划的充电桩安装在靠近居民楼附近的位置，部分居民认为存在安全隐患，社区多次与相关部门进行沟通并修改充电桩选址，最终将原贴近住宅的充电棚迁移至小区花园中心位置，彻底消除安全隐患。”

曾经的济南东仓老旧小区，道路坑洼不平，墙面斑驳脱落，基础设施陈旧落后。如今，历经改造，破旧的路面被平整的柏油路取代，车辆有序停放。楼栋外立面重新粉刷，焕然一新。老化的水电管网全面升级，安全又稳定。增设的休闲广场上，居民们悠然自得。

老旧小区改造需兼顾硬件升级与软件管理。济南坚持 “三分改七分管” 的理念，以 “管理革命” 为突破口，全力推动老旧小区专业物业服务全覆盖。截至目前，全市2960处开放式老旧小区、宿舍区和零星院落都迎来了专业物业的入驻。

一进入济南市历城区世纪园社区电力宿舍小区的大门，首先映入眼帘的就是挂在两颗树中间的横幅，上面写着“历城城发同晟城服鑫盛物业电力宿舍物业入驻仪式”。世纪园社区书记周子誉告诉经济导报记者，历城区城发集团鑫盛物业于2025年3月10日进驻到电力宿舍，有了专业的管理团队，让居民感受到了实实在在的获得感、幸福感和安全感。

据介绍，济南计划通过三年行动，完成全市2000年前建成小区的改造。2025年打造12个样板工程试点；2026年，推广“改造+物业”模式，引入专业公司对老旧小区进行长效管理；到2027年，实现老旧小区全面升级为 “绿色社区”。

拉动投资和消费

在吴天远看来， 老旧小区改造除了能改善居民生活质量，提升城市形象外，同样还是“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也是房地产及相关上下游行业的新机会。“尤其是在房地产行业不景气的背景下，老旧小区改造可以说是房地产行业的新机会。”

老旧小区改造能拉动多少投资？吴天远认为，老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主。在老旧小区改造的过程中，除了常规的房地产核心板块受益外，其上下游产业链，包括家具、家电、家居、装修等消费都会受到拉动。此外，5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关建设也将被带动。

吴天远给经济导报记者算了一笔账：按全国40亿平方米待改造面积计算，水电暖路改造以及外墙保温等基础设施，平均成本约400元/平方米，需投入1.6万亿元。加装电梯、停车位扩建等，预计需2.66万亿元。“综合测算下来，保守估计全国改造总投资约4.5万亿元，其中2025年前后高峰期年投资规模或达8000亿至1万亿元。”

经济导报记者在调查中发现，老旧小区改造后，居住环境得到显著改善，居民提升居住品质的意愿增强，从而带动家居消费升级。房屋内部装修成为居民的重要选择，居民会更换新的家具、购买新的家电、装饰用品等。

例如，随着老旧小区改造中对水电设施、智能设施的升级，居民家中的一些老旧家电可能不再适应新的环境，促使居民更换更高端、更节能、更智能的家电产品，如智能马桶、中央空调、智能家居系统等。据市场调研，在老旧小区改造完成后的一段时间内，周边家居市场、家电市场的销售额明显增长，部分地区的增长率甚至达到了30%以上。

吴天远认为，在房地产市场不景气的当下，老旧小区改造展现出了巨大的投资和消费拉动潜力。通过政府投资引导、带动相关产业投资以及创新改造模式等方式，老旧小区改造为投资增长提供了新动力；通过促进居民家居消费升级、激活社区商业消费以及提升居民消费信心等多层面作用，有效刺激了消费。各地应继续加大老旧小区改造力度，完善相关政策，协调各方资源，充分发挥老旧小区改造在稳定经济、改善民生方面的重要作用，使其成为推动经济发展的重要引擎。随着老旧小区改造工作的持续深入推进，其对房地产市场乃至整个国民经济的积极影响将愈发显著。

推动经济发展的重要引擎

老旧小区改造通过短期投资撬动与长期消费升级的联动，成为“稳增长、惠民生”的有效抓手。但其成功依赖精细化政策设计、市场化机制引入及居民共建共治，方能实现经济与社会效益的最大化。各地应继续加大老旧小区改造力度，完善相关政策，协调各方资源，充分发挥老旧小区改造在稳定经济、改善民生方面的重要作用，使其成为推动经济发展的重要引擎。随着老旧小区改造工作的持续深入推进，其对房地产市场乃至整个国民经济的积极影响将愈发显著。

（大众新闻·经济导报记者 刘勇 见习记者 贾义航）