龙湖集团（00960.HK）日前披露了其在山东运营的三座“天街”购物中心——济南奥体天街、济南北宸天街和青岛胶州天街的经营情况。

根据年报数据，龙湖集团在济南和青岛运营的三座天街项目2024年贡献了合计2.34亿元的租金收入，占该集团商业租金收入的约2.1%。

截至2024年底，这三座商场出租率全部超过97%，其中，青岛胶州天街出租率达98.4%，济南北宸天街和奥体天街分别为98.1%和97.1%。

在行业整体面临周期性波动的背景下，开发商也在加大对商业项目的投入力度。2025年，龙湖计划新开11座商场，其中包括济南西城天街项目。

济南北宸天街去年实现7771.1万元租金收入

近日，经济导报记者实地探访位于济南历城区的龙湖北宸天街。该项目地处王舍人片区，紧邻地铁王舍人站，对面为大型住宅社区恒大城，周边人口密集，属于近年来发展迅速的居住新区。

龙湖北宸天街总建筑面积逾9万平方米，业态涵盖超市、零售、餐饮、影院、及亲子娱乐等。

经济导报记者看到，商场地下一层为永辉超市，亦是龙湖多个天街项目中常见的配套组合。商场的中高层分布有大众品牌服饰、运动休闲门店等，此外，还设有影院和多家餐饮门店，整体商业品牌以大众消费为主。

值得一提的是，北宸天街所在区域的商业氛围日益浓厚。经济导报记者在探访中注意到，距天街不远处的万虹广场引入了优衣库等品牌，在品牌吸引力上进一步了加剧区域内的竞争。

“这类竞争一方面有助于提升区域整体商业活跃度，另一方面也对各商业项目的精准定位与精细化运营提出更高要求。”一位行业分析人士表示。

龙湖集团年报数据显示，2024年，济南北宸天街实现7771.1万元租金收入。该项目于2023年12月底正式开业，在开业首年的租金收入就已逼近运营多年的济南奥体天街，后者2024年租金收入为8667.6万元。

出租率方面，2024年，北宸天街出租率为98.1%，略低于开业初期的满租状态。

北宸天街是龙湖在济南布局的第二个天街项目。龙湖最早在济南落地的商业项目是奥体天街，建筑面积7.76万平方米。济南奥体天街在2024年的租金收入为8667.6万元，略低于2023年的9266.8万元。出租率从2023年的98%略降至97.1%。

整体来看，作为区域型商业综合体，济南的两座龙湖天街在商业体量和租金收入上处于中上水平。相比核心商圈的部分商业项目仍有一定提升空间。例如，据已披露数据，济南世茂广场2024年上半年租金收入已达7100万元，与北宸天街项目全年租金相近。

龙湖集团年报对2024年商场租金收入进行分析时，还提到了山东的另一个项目——青岛胶州天街，该项目2024年租金收入为6934.1万元，较2023年的6347.6万元有所增长，出租率也由2023年的97.2%上升至98.4%。青岛胶州天街2022年5月正式开业，总建筑面积8.69万平方米。

济南西城天街将于2025年开业

山东区域项目的表现亦可视为龙湖商业发展的缩影。在龙湖集团2024年度业绩会上，公司管理层提到，其整体出租率攀升至历史新高——97%，比2023年提升了一个百分点。

年报显示，龙湖集团2024年商业租金收入同比增长7%，达109.8亿元。龙湖2024年新增运营11座天街商场，其中4座为轻资产。截至年末，龙湖商业累计运营89座商场。

龙湖集团董事会主席陈序平在年报中表示，“2024年，本集团于南京、合肥、苏州、重庆、长沙等地新增运营11座天街项目，叠加既有开业项目，商业板块以97%的出租率（截至2024年末）实现经营利润与现金流的同步稳增。”

其强调，“本集团对商业的战略投入与运营能力迭代，既是在行业波动期平衡风险的稳定器，更是拉动资产增值的强引擎。”

龙湖的商业投资主要包括两大产品线：都市型购物中心天街及社区型购物中心星悦荟。

龙湖集团在2024年度业绩会上表示，2024年龙湖商业营业额同比增长16%。这些得益于“一店一策”的策略、头部项目的招商调整和改造升级以及重要节点的内容营销等。2025年，将持续对现有项目进行招调及改造升级；同时，在2025年计划新开11座商场。 

经济导报记者注意到，山东市场方面，龙湖将在2025年新增一个重要项目——济南西客站天街，其已列入龙湖集团年报“主要的在建投资物业”列表中，预计开业时间为2025年，规划建筑面积达15.75万平方米。

“龙湖济南西城天街”公众号发布的信息显示，西城天街位于济南槐荫区经十路与腊山河东路交叉口，预计于2025年下半年开业。该项目为济南首个TOD+POD商业体，规划引入380多个品牌，其中首进品牌占比超过40%。

值得注意的是，目前，龙湖在济南的商业项目多位于轨道交通节点周边，呈现出以TOD模式为核心的布局策略。此外，龙湖在济南区域的布局，也体现出从核心区向人口增长迅速的周边新兴区域扩张的趋势。

在整个山东区域，龙湖近年来持续扩展其商业版图。除济南与青岛外，龙湖商业近年来亦加速在烟台布局。

3月1日上午，烟台举办春季高质量发展重大项目建设现场推进会，牟平区在龙湖天街项目现场设立分会场。牟平区龙湖天街项目由烟台龙湖置业有限公司投资开发建设，项目总投资12.5亿元，年度投资3亿元，总建筑面积8万平方米，打造多业态、一站式商业综合体。

同时，龙湖还在烟台推进另一项目——龙口天街。根据“龙湖烟台龙口天街”公众号，该项目定位“烟西时尚生活中心”，是龙湖商业烟台首座天街，致力于打造烟西高品质商业标杆，预计于2025年下半年呈现。

龙湖在山东的商业布局逐步扩展，也成为该集团商业版图中值得关注的一极。

 （大众新闻·经济导报记者 孙罗南）