随着城市消费结构持续演变，济南的奥特莱斯市场一度经历快速扩张期。百联与首创作为两个关键参与者，经营策略和扩展方向不仅体现了各自发展思路，也折射出奥特莱斯业态的发展动向。

目前，百联在济南运营两处奥特莱斯项目——海那城店与高新店，前者于2016年开业，是济南最早的奥特莱斯之一；后者则于2019年投入运营。

首创在济南布局的奥特莱斯项目位于唐冶片区，2019年1月开业，与百联奥特莱斯高新店直线距离约6公里。 

经济导报记者注意到，近日发布的华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（下称“首创奥莱REIT”）2024年年度报告显示，从基金合同生效日2024年8月14日至12月31日，济南首创奥莱项目租金收入约为4071万元。

与此同时，百联也在加快对济南门店的改造提升。据上海百联集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券募集说明书（下称“百联超短融募集说明书”）披露，百联在推进其济南高新店的一期提升及二期开发计划，总投资约2.73亿元。

值得注意的是，首创奥莱REIT在年报中还提到，“根据市场公开信息，现有竞品百联奥特莱斯广场济南海那城店有计划将临近空置专业市场商业项目存量改造为其奥特莱斯二期。”

首创奥莱销售额蝉联济南奥莱市场第一

济南首创奥特莱斯项目位于历城区世纪大道7181号，由济南首钜置业有限公司负责运营，是首创奥莱REIT的底层资产之一。

首创奥莱REIT2024年年报表示，“济南首创奥莱项目是山东省目前体量最大的奥特莱斯项目，自2019年开业以来，销售额始终蝉联济南奥莱市场第一。”

经济导报记者查阅该年报发现，济南首创奥莱项目在2024年8月14日至12月31日实现租金收入约4071万元，租金收入包含正铺租金收入、仓库租金收入、多经点位租金收入等。

截至去年底，济南首创奥莱项目签约租户总数为229个，零售租户面积占比89.18%，非零售租户面积占比10.82%。

年报还披露，2024年8月14日至12月31日，该项目前五大租户的租金贡献合计919.82万元，占比22.59%，其中最高的单一租户租金收入为235.60万元，占比5.79%。

在品牌招商方面，该年报称，济南首创奥莱项目在2024年完成了Tommy Hilfiger、HAZZYS、LACOSTE等品牌的入驻；部分商户进行了经营面积扩租，例如，The North Face店铺在2024年12月重装升级，经营面积扩大近一倍，升级后，当月销售额同比提升73.78%。

与此同时，在节假日等关键节点，首创也试图通过一系列活动提升客流和销售额。

年报显示，2024年国庆节期间，济南首创奥莱通过推广媒体精细化投放，覆盖周边20公里客群及淄博、泰安、聊城、滨州等周边城市，客流量及外地顾客占比均创开业以来新高。通过租赁临时停车场，增加车位约1200个，济南首创奥莱7天假期累计接待约2万辆车次、40万客流；场内48个品牌实现山东省销冠，19个品牌实现济南市销冠，其间销售额同比提升22.18%。

济南首创奥莱的经营围绕品牌升级、体验创新、区域辐射等展开。从年报看，其未来发展方向包括：引进更多行业头部品牌，并通过业态创新， 打造“零售+休闲+文娱”的综合体验空间；通过业态的不断优化和品牌的改造升级提升项目的辐射范围，吸引更大范围的跨区域顾客等。

同城奥莱竞争格局及市场动态

在济南市场，济南首创奥莱项目面临的竞争主要来自百联奥特莱斯济南海那城店和高新店。

经济导报记者注意到，首创奥莱REIT年报中提及了同城奥莱项目竞品，“百联奥特莱斯广场济南海那城店开业于2016年12月，位于济南西北方向，与济南首创奥莱项目的部分零售品牌存在一定重合，但两项目直线距离约30公里，直接竞争较小。”

2019年3月开业的百联奥特莱斯广场济南高新店，位于济南首创奥莱项目东侧，与济南首创奥莱项目直线距离约6公里。年报中称，该项目“开业时间略晚于济南首创奥莱项目，市场占有率较低。济南首创奥莱项目所在的济南市未来短期预计无新增奥特莱斯商业项目供应。”

尽管如此，市场动态仍值得关注。年报提到，“根据市场公开信息，现有竞品百联奥特莱斯广场济南海那城店有计划将临近空置专业市场商业项目存量改造为其奥特莱斯二期，其改造进度及开业效果须进一步关注。”

“因百联奥特斯莱广场济南海那城店距离济南首创奥莱项目直线距离近30公里，结合济南首创奥莱项目在济南奥莱市场已有的领先地位，百联奥特斯莱广场济南海那城店二期的改造、筹开预计对济南首创奥莱项目影响较小。”年报表示。

年报还提及，“预计2025年中，项目周边3公里范围内将新增一家以餐饮、体验业态为主的购物中心商业项目，其与济南首创奥莱项目差异性明显。”

其认为，短期内，济南首创奥莱项目竞争态势整体维持相对平稳状态，预期可通过加强主动管理进一步提升项目经营业绩。

百联高新店升级  总投资估算2.73亿元

百联目前在济南运营两处奥特莱斯项目。海那城店于2016年12月24日开业，位于济南槐荫区美里湖美里路555号，建筑面积约5.3万平方米；高新店则于2019年3月29日投用，面积达7.9万平方米，两处项目均为百联自有物业。

近年来，百联也在推进济南高新店的升级，该项目坐落于济南高新区孙村春晖路以西、科新路以北、规划路以东、科创路以南区域，用地面积超过16万平方米。

据百联超短融募集说明书披露，济南高新店的“一期提升+二期开发”总投资估算为2.73亿元，目前一期提升已投资0.34亿元，二期开发尚未开始。

经济导报记者查阅募集说明书注意到，从截至2024年3月末该公司主要在建项目情况看，“济南高新一期提升及二期开发”项目主体为济南百联商业管理有限公司，项目计划投资2.73亿元，其中自有资本金为1.2亿元，已投资0.34亿元。一期提升工程在2024年6月完工，二期尚未开工。其披露的三年投资计划显示， 2024年4月至12月投资0.17亿元；2025年投资0.87亿元；2026年投资0.78亿元。

百联将该项目定位为“百联奥莱 X 活力场”，项目的主力客群为济南城区及区域内的家庭客群和青年客群，郊区客群为补充客群，业态规划包括娱乐、儿童、零售、餐饮等业态，打造科技运动+亲子运动的活力运动主题。

济南某商业地产观察人士对经济导报记者表示，在二线城市中，能容纳三家大型奥特莱斯的并不多见。在传统百货和购物中心面临增长瓶颈的大背景下，未来几年，品牌结构、折扣策略及顾客体验的持续优化与创新将成为决定济南奥莱市场格局的关键因素。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）