近日，国家发改委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增了体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店。

此项政策调整绝非简单的资产扩容，而是紧扣城镇化转型核心诉求，为城市高质量发展与产业升级提供关键金融支撑。究其根本，将城市更新设施纳入REITs范畴，本质是金融工具与城市发展阶段的精准适配。也标志着我国REITs市场从“增量扩容”向“存量提质”深化转型，为盘活超20万亿元城市更新资产、推动基建投资良性循环注入强劲动能。

据媒体报道，截至2025年11月，全国累计向证监会推荐REITs项目已达105个，其中83只产品已成功上市，总发行规模突破2070亿元，带动新增投资超过1万亿元。

这样的规模效应为政策进一步扩围提供了底气。此次拓展基础设施REITs发行范围，将有利于服务国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置。

城市更新项目普遍面临投资回报周期长、资金需求规模大的现实挑战，叠加社会资本对长期运营风险的顾虑，导致参与动力不足；与此同时，酒店及商业办公设施受消费升级与产业结构调整影响，面临供需错配压力，资产价值面临重估困境。通过REITs机制将存量资产证券化，可有效破解流动性瓶颈，将沉淀资产转化为可流通的金融产品，释放存量资产的经济乘数效应，为城市更新注入市场化动能。

从行业视角看，房地产“增量开发”向“存量运营”的转型已成不可逆转的核心趋势，这一变革急需与之适配的金融工具支撑。REITs恰能构建“投融管退”（投资—融资—管理—退出）的全周期运作机制，通过资产证券化的方式，推动房企角色从“重资产开发者”向“轻资产运营商”跃迁，为其转型提供“盘活存量—获取收益—再投资扩张”的完整商业闭环，实现从“开发销售”到“运营增值”的模式质变。

通过将存量资产证券化，回收的资金可以投入新的基础设施建设，形成“投资—退出—再投资”的良性循环。政策明确鼓励提高项目净回收资金规模，对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐。这种机制设计确保资金“退得出、投得进”。切实将金融活水引向城市更新、产业升级等关键赛道，实现“存量焕新”与“增量提质”的同频共振。

（大众新闻·经济导报记者 刘勇）