经济导报记者 刘勇 见习记者 杨佳琪

　　9月11日，济南市住房城乡建设局方面消息称，济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。

　　同日，青岛将市南区、市北区 (原四方区域除外) 移出限购区域，全域取消限购政策。同时在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

　　受访的业内人士指出，此次调整购房政策是根据房产市场实时调整的必要行为，是符合市场现状的。对准购房者来说，现在是购房的最好时机。“新政保证了二手房市场的供应量，稳定了二手房市场的持续活跃，激发卖旧买新的改善性诉求，同时又会带动新建商品房的消化。”山东合富辉煌房地产顾问有限公司副总经理许传明在接受经济导报记者采访时表示。

　　全域放开限购

　　经济导报记者注意到，此前济南二环之外其他城区已经取消限购，因此，可以说济南全面取消限购。

　　对此，山东大学经济学院教授李铁岗表示，新政对市场潜在的需求转换有一定帮助，对保障房地产市场的稳定发展起到积极作用。“此次调整购房政策目的是为了调整房产市场目前的状态，调动房产市场购买的活跃度和流动性，保持房地产市场平稳健康发展。”

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对此表示，从政策角度来看，取消限购，降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力有着重要意义。同时，取消限售，将会加快房屋在市场的流通性，同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑，有利于释放更多需求。

　　结合楼市表现来看，2023年8月济南新房单月成交延续下降态势，青岛止降转升略显韧性，两城前8月累计成交规模均不及去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-8月，济南、青岛新建商品住宅分别成交43273套、69518套，较去年同期分别下降约2.2%、11.3%。

　　经济导报记者梳理发现，济南全面取消限售并非一蹴而就，而是根据市场的变化逐步进行调整的。

　　2016年10月2日，济南市正式开始实施限售限购政策，随后层层加码。直到2022年5月22日，济南市公布房地产调控政策适度调整，实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策，具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围;将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。

　　2022年5月23日，济南市再增加三项新举措，支持养老及多子女家庭合理住房需求;优化非本市户籍家庭购房条件;优化个人购房信贷政策。

　　在持续了一段时间后，2022年9月15日，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。这意味着除二环以内的历下区、市中区区域实施限购外，其余区域不再限购。

　　2023年9月11日，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。至此，济南全面取消限购限售政策。

　　盘活市场需求

　　新政对房地产市场有何影响?

　　对此，许传明认为，济南、青岛调整购房政策对“金九银十”时期楼市有一定促动作用。一方面，新政策颁布后，很多改善型购房的市民能够便利地出旧入新，盘活市场需求。

　　济南一房地产开发商的项目部副总经理张凯在接受经济导报记者采访时表示，该政策对房地产行业保持平稳健康发展能起到积极的效果。但具体能发挥多大的效用，还要看市场对于政策的响应情况。

　　在他看来，新政意味着住房限购区域购房的居民可新增购房资格，使得本地和外地户籍家庭都能在原来基础上多买住房，不仅释放了本地的购房需求，也有利于吸引外地人口在济南买房置业。

　　而据经济导报记者了解，在新政出台后，张凯所在的公司正在开会商讨是否调整售楼政策，“我们肯定会借这个机会对销售策略进行调整，借政策之手加快清库存。”

　　尽管看好新政带来的效果，但张凯表示，房地产的市场底向来是慢于政策底的，所以不要指望市场立即反弹。“房地产市场的恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。”

　　“我认为可以出手买房了。”济南市民高程在接受经济导报记者采访时表示。

　　据经济导报记者了解，今年年初高程有了换房的想法，但一直在观望。“虽然一直看房，但没出手。看着一个个政策出台，总期待着还能再出台新的政策。”高程说，“我感觉这就是政策底了，政策底后就是市场底，所以这个时候买房是合适的。”

　　对于未来是否还有新的政策出台，对此许传明表示，应该还会有其他工具。“目前来看这几个政策的工具，实际都是长期以来形成的一些政策性工具，市场非常期待还有一些全新的工具出台。”

　　二手房供应量或将增加

　　在许传明看来，相比于取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易的影响力度更大。

　　许传明告诉经济导报记者，济南市很多的准购房者属于改善型需求，特点就是以旧换新。虽然今年新房市场表现比较冷清，但二手房市场一直处于活跃的状态，这可能会导致二手房的存量消化很多。“在这种情况下，允许新拿房产证的房子上市交易，就保证了二手房市场的供应量，稳定了二手房市场的持续活跃，激发卖旧换新的改善性需求，同时又会带动新建商品房的消化。”

　　在济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫看来，此次济南解除二环内历下区和市中区的限购，对新房影响不大，因为二环内历下和市中区的新楼盘不太多。

　　“不过新政有利于老城区核心地段的房产交易和流通，也会促使更多的二手房挂牌交易，增加二手房市场的供应量。同时，短期内有可能出现二手房的降价潮，同质化严重的二手房如果想快速成交，估计难逃降价的结果。尤其是同一个小区谁先降价，谁就能率先卖出旧房换新房，二手房市场或将进入混战时代。”初鑫说。

　　附济南限购政策历程：

　　2016年9月28日

　　济南出台“房八条”，实施价格指导。

　　2016年10月2日

　　济南限购：首付比例由20%提高到30%，非本市户籍限购一套

　　一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

　　二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元;本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。

　　三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。

　　2016年10月8日

　　济南限购细则出台：买房需提供限购证明，离婚规避限购行不通

　　2016年10月14日

　　济南住房公积金管理中心发布公告称，公积金贷款买二套房不再有首套标准，二套必须首付四成。济南原公积金贷款政策为：首套房已还清贷款，二套房公贷执行首套标准。

　　2016年12月26日

　　济南市限购加码，将历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区及高新区设为限购区域，如在上述六区加长清区范围内已拥有2套住房的本市户籍居民家庭，无法再度在限购区域购买住房。

　　2017年4月19日

　　济南再度将长清区、章丘区纳入限购范围。

　　2022年5月22日

　　济南优化房地厂政策措施，涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策，具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围;将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易;在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

　　2022年5月23日

　　济南市又再增加三项新举措，自5月24日起实施。

　　一是支持养老及多子女家庭合理住房需求。本市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套;家庭有2个(含)以上子女的(子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年)，可在限购区域内增购商品住房1套。

　　二是优化非本市户籍家庭购房条件。非本市户籍家庭在我市限购区域内限购1套住房，在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”;大学本科及以上学历的购房者，连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”。

　　三是优化个人购房信贷政策。经山东省市场利率定价自律机制研究通过，本市户籍家庭在我市限购区域内限购2套住房，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。本市户籍家庭在本市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非本市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

　　2022年9月15日

　　济南市持续优化房地产政策措施，取消对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。

　　2023年9月11日

　　济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制;同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。