经济导报记者 刘勇

　　日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，超大特大城市新一轮城中村改造已经箭在弦上。由于济南和青岛属于超大城市，因此此次意见中，涉及山东的济南和青岛两个城市的城中村改造。

　　就在几天前，《济南市征收集体土地房屋补偿办法》(下称《办法》)征求意见稿公开征求意见，这表明济南的城中村改造在未来一段时间有望得到支持并加速。

　　这些政策，对城中村改造而言，能够撬动多大投资规模?

　　对此，受访的业内人士指出，城中村改造市场规模或达到万亿元级别。“市场巨大，如果只靠政府力量难以完成，因此只要政策以及扶持力度等到位，我们会积极参与到城中村改造的市场中。”济南一家开发商的负责人赵伟平表示。

　　市井气息浓厚的城中村

　　不宽的街道，路边各种招牌，老人摇着蒲扇坐在阴凉处乘凉，给人一种浓浓的市井气息——这就是经济导报记者在济南市柳行社区的所见所感。这个社区由大柳行、小柳行、小杨庄、太平庄、霞侣市等5个城中村组成。据介绍，这里常住人口有3000多人，外来租房者却超过1万人。

　　经济导报记者注意到，当地一些房屋已经产生了裂缝，但是还依然使用着，这里的房子以两到三层为主，最多不超过四层。不过这些房屋密集程度非常高，有的房与房之间只有二三十厘米的空隙。

　　与该社区相邻的北园大街沿线，还有刘家井庄、邵家庄、沃家庄和张家村，同样属于区域位置优势明显的城中村。

　　在天桥区北园大街附近，除了上述城中村外，还有联四社区、李家桥路等。在济泺路两侧泺口，有泺口村、泺口东村、泺口西村、泺口南村等村落；此外，天桥区药山片区之前几乎全部是城中村，但随着近几年的开发改造，只剩下为数不多的城中村了。天桥区政府以西约一两公里的堤口庄、胜利庄，也是比较有名的城中村。

　　除了天桥区外，市中区的二环南路、二环西路交会处，有后龙窝、前龙窝、七贤庄、杨家沟、井家沟等；经十路以南、刘长山路以北，二环西路东西两侧，有西红庙、东红庙、白马山村、袁柳庄、谷家庄、韩家庄等；卧龙路以北、南辛庄西路两侧，有王官庄等。

　　济南主城辖区内到底有多少城中村?

　　从去年年底的《济南市城市更新专项规划(2021-2035年)》(下称《专项规划》)可以看出，仅在《专项规划》的更新资源中就有近20平方公里，如果再加上尚未加入的城中村，数字会更大一些。

　　《专项规划》的更新资源中显示，历下区的旧村庄占地面积为0.19平方公里，市中区有5.4平方公里，槐荫区有1.05平方公里，天桥区有5.13平方公里，历城区有7.08平方公里。

　　此前有媒体报道，城中村不仅会给城市发展的进度带来极大的困扰，同时也会影响整座城市的形象。因此，近些年来济南也在城市内部进行了大规模的拆迁改造工程，通过不断的拆迁与改造，不仅可以使一些城中村旧貌换新颜，同时还会带来大批的就业岗位，更重要的是在拆迁的过程中又会促进经济的繁荣。

　　出台新政

　　一位社区基层工作者陈文告诉经济导报记者，城中村是城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化进程中，城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

　　在陈文看来，城中村以前由于政策的不明确，比如划宅基地的时候只划范围，不限高度，致使有些居民钻了空子，私自加建。后来政府对宅基地占多大面积、建多少层等进行了明确规定。但是历史上已经存在的违建，一味地用强制执法的手段来拆除，难度还比较大。“对于城中村的改变，只能是采取拆除重建方式，但需要政策的支持，明确安置条件。”

　　正如陈文所说，经济导报记者注意到，根据《城市更新专项规划》，济南以多种更新方式推动城中村改造。二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村，采取拆除重建方式。

　　就在7月28日，《济南市征收集体土地房屋补偿办法》征求意见稿公开征求意见。对于住宅房屋补偿，以财产权补偿为原则，兼顾给被补偿人提供居住和长远保障，拟实行房屋安置、迁建安置或货币补偿方式予以补偿。被补偿人只能选择一种安置补偿方式，一旦选定不得更换。

　　征求意见稿指出，征收集体土地房屋补偿是指因征收集体所有土地，由补偿人对被补偿人的集体所有土地上房屋及其附属物进行补偿、对相关人员进行安置的行为。集体土地房屋，包括住宅房屋和非住宅房屋。

　　征收土地预公告发布之日起，在拟征收集体土地范围内，对擅自从事新建、翻建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施等抢建活动，以及分户审批宅基地等七种不当增加补偿费用行为，不当增加部分不予补偿。

　　此外，早在2019年，济南市就出台了《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》，明确了城中村改造项目安置房和保障房免收城市基础设施配套费，在办理不动产确权登记手续时,减半收取登记费。

　　万亿级市场待开发

　　城中村改造，市场有多大?

　　“仅仅一个宋刘村的项目，总投资金额就超过60亿元，你说市场有多大？肯定是万亿级别的。”陈文说。

　　公开资料显示，宋刘片区城市更新项目将打造成为集商业商务、文化创意、生态保护于一体的历城门户标志区和“北起”桥头堡。产业布局上，该片区规划建设“两轴四带、一心两核”，其中“一心”指商业商务中心。

　　易居研究院研究总监严跃进分析认为，城中村改造关系此类城市存量资产盘活和城市功能复兴的关键阶段，同时城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。

　　国泰君安的研报显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

　　赵伟平告诉经济导报记者，他们集团在多个城市都参与了城中村改造的项目，在山东也将参与到城中村改造项目中。

　　在赵伟平看来，对于房地产行业来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人以及外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

　　“就济南来说，近几年，济南中心城区的核心土地资源稀缺，过去多通过棚改供应核心土地，近年棚改量减少，可出让的核心地块也相应变少，城中村改造可以有效弥补这部分空缺。”赵伟平表示。

　　上述受访的人士指出，城中村改造对开发商来说或许是另一条出路，让房地产市场走出量稳价平的节奏，“推进城中村改造，一方面可以弥补投资，另一方面城中村改造可以腾出好地块。”陈文说道，“这或许可以让城中村改造成为济南在楼市低迷期的一个亮点和增长点。”

　　需要注意的是，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业为主，未来可以通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等，吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

　　“市场巨大，如果只靠政府难以实现，因此只要政策以及扶持力度等到位，我们会积极参与到城中村改造的市场中。”赵伟平表示。