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济南楼市进入平淡期,市场有回暖迹象
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2023-12-25 16:48:01  

  经济导报记者 刘勇

  “今年就这样了,”12月23日,济南一家楼盘的项目经理冯泽瑞这样对经济导报记者说道,“我们已经开始准备明年的工作了,多搞点活动,争取来个开门红。”

  经济导报记者在采访中了解到,距离2023年结束还有一周的时间,济南大多数楼盘开始准备明年元旦的活动,期待有个好兆头。

  与此同时,二手房市场价降量升成为主旋律,济南市主城区不少老旧破小二手房的价格已经降到6000多元一平方米。在谈及2024年的情况时,受访的业内人士表示,楼市现在是否已经见底,不太好说。应该说市场正在筑底,可能更合适。“整体来看,市场平淡期可能会持续很长时间。‘以价换量’或成未来新趋势。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰说。

  回暖迹象明显

  冯泽瑞告诉经济导报记者,整个2023年楼市比2022年强一些,回暖迹象比较明显。“下半年的市场比上半年好一些,而上半年的后3个月比下半年更好一些,总体来说,回暖迹象比较明显。”

  经济导报记者梳理发现,自2022年11月开始济南新房价格开始下跌,截至今年1月已经三连降。2月济南新房价格首次止跌上涨,截至7月实现六连涨,8月新房价格开始下降,截至11月实现四连降。

  而从新增房源看,自今年4月份之后,济南楼市新增房源量一直呈下降趋势,9月和10月份因为中秋、国庆假期影响,楼市供应量止跌上涨,环比暑期近乎翻番。10月济南推盘量出现明显下滑,基本与8月持平,11月供应量又再次上涨。

  根据济南房产网统计数据显示,11月份济南新建商品房共成交6764套。

  在过去,期房销售如火如荼,是楼市的主流模式。然而,随着烂尾楼项目的增多,购房者风险意识也随之提高。现房销售逐渐崭露头角,成为市场的新常态。

  “现房销售让购房者能够更加直观地了解房屋的质量和周边环境。这不仅减少了购房的风险,也给购房者带来了安全感。”袁杰表示。

  “从今年的成绩看,刚需房源销售情况不尽人意,但改善型房源则比较受欢迎。”袁杰表示。

  据经济导报记者了解,袁杰所在的公司代理了同一个区域的2个楼盘,一个是改善型楼盘,一个是刚需性楼盘。“从销售结果上看,改善型楼盘的销售情况好一些,卖3套改善型房子才能卖出一套刚需型房子。”

  二手房市场“价跌量升”

  经济导报记者在济南鑫汇房地产经纪公司的店门口看到,几个销售顾问在门口闲聊,而在门店内,几个销售顾问在打电话与客户沟通。

  “这几天冷,看房的人少了一些,店里外出的一共4个人,2个人在带客户看房,还有2个人在总部签合同。”该公司负责人初鑫告诉经济导报记者,10月份,他们店一天至少带看十几组客户,有时晚上8点还在带看,现在的带看量一天也就四五组客户。

  初鑫告诉经济导报记者,二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右,现在扩大到15%-20%左右,也就是说,一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上,才有望达成交易。

  徐鹏告诉经济导报记者,目前改善性的房源价格一直比较平稳,但是刚需性质的小户型房源,降价幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老旧房源,降价的幅度会更大,大概在20%左右。“但是那些次新小区,还有位置好一些的小区,就没有这么高的降幅,大概在10%左右。”

  经济导报记者梳理发现,在成交价下跌的同时,二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。数据显示,目前济南的二手房挂牌量已经接近8万套。济南房地产业协会公布的数据显示,济南11月二手房成交量4637套,成交面积达到了47.63万平方米,较同月新房成交套数还要高一点。

  而济南前11个月新房网签6.24万套,共计835万平方米,二手房住宅网签5.63万套,共计584万平方米,单从数据看,济南二手房成交量正在迎头赶上新房。

  “现在济南主城区的二手房价格好多都回到了2016年,有些‘老破小’的报价都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的负责人徐鹏说。

  明年情况或更好

  经济导报记者在采访中了解到,尽管距离2024年还有几天的时间,但开发商已经开始为2024年的“开门红”做准备。

  “我已经安排销售人员对曾到访的客户或者意向客户打电话,告知他们2024年元旦有活动,可以来看看。”冯泽瑞表示。

  实际上,大多数开发商都在准备打响2024年的“开门炮”。“我们当然也要准备,无非就是特价房、送装修送家电、低价车位、免物业费、送地下室等活动。”济南另外一家楼盘的项目经理王力林表示。

  在谈及明年的情况时,上述人士均表示,情况肯定好于2023年。

  袁杰说:“随着全面解除限购政策效应的逐步传导,外加调整优化最低首付款比例、降低存量首套住房贷款利率等友好政策所带来的信心支持,未来市场整体将持续向好。市场情绪渐趋稳定,在市场信心进一步提振后,未来市场短期或有好的表现。”

  “对刚需者来说,部分小户型房价基本趋稳,跌无可跌。但改善型房产市场难降温,好的改善型房还是比较受欢迎的。”王立林表示。

  在徐鹏看来,不管是新房还是二手房,“以价换量”将成为常态。“‘以价换量’可能会成为房地产发展的一个趋势,这是市场发展的规律。随着市场情绪进一步抬升,后期市场有望回暖,但‘以价换量’的现象或将会一直存在。”

  持有同样意见的还有袁杰。他认为,新房市场热度分化明显,热销区域的明星盘成交量持续上升,非热销区域大幅促销,依靠“以价换量”保持一定成交额。二手房市场,热点交易片区房源成交周期短、成交价格偏上,而不占有学区和地理位置优势的非热点片区二手房,房东为求快速成交,也只能降价让步,其实质也属于“以价换量”。

  “预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面,但依然存在一定的压力,市场情绪难以在短时间内扭转,全年成交量预计高于2023年,房价跌幅有望收窄。”袁杰预测道。





编辑:史飞雪

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