经济导报记者 刘勇 见习记者 于婉凝

　　刚刚过去的中秋、国庆假期，不仅是济南全面解除限购政策后的首个假期“节点”，也拉开了楼市“银十”的序幕。

　　受新政以及房企促销抢跑影响，济南楼市在国庆假期小范围“回温”，不少楼盘的签单量出现上涨。

　　最受关注的是，作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”，10月中下旬两场土拍恢复限时竞价环节“价高者得”的出让方式，标志着本轮调控从土地供应端到市场销售端全面松绑。

　　受访的业内人士认为，随着全面解除限购政策效应逐步传导，叠加其他利好政策所带来的信心支持，未来楼市将持续向好。

　　成交量回暖

　　“假期前几天，我快忙疯了，好在后几天换休，不然真能累倒。”10月11日，济南北部一楼盘的销售顾问周洁对经济导报记者说，“整个假期我签了6套房，相当于此前一两个月的业绩。”

　　该楼盘的销售总监告诉经济导报记者，“假期前几天，项目到访量和成交量都超过我们预期，而且有不少外地人来看盘。”

　　在另外一个楼盘，销售顾问告诉经济导报记者，“假期期间，我们推出了较大力度的优惠活动。虽然假期过了，但如果有心仪的房子，还可以再去申请前期的优惠，毕竟十几万的优惠不是说有就有的。”

　　在济南北湖片区的一售楼处，来自济宁的杨立富一家正在签约。“孩子在济南工作两年了，也到了结婚的年龄，听说济南房价比较稳定，趁着假期来看看。目前首套房贷款利率这么低，最起码以后孩子还贷的压力会小一些，再说是结婚用的刚需房，早晚都得买。”杨立富表示，“假期期间看的房子，当时只交了定金，今天来办其他手续，把首付交了。”

　　周洁告诉经济导报记者，从她了解的情况看，国庆假期有不少外地人来济南看房买房。

　　“专属97折优惠，认购最高直降30万”“推出20套一口价特价房，特殊楼层房源最高可享15万元优惠。”经济导报记者调查中发现，为争夺客源，各房企使出浑身解数，通过成交礼、到访礼、特惠房源和赠送车位等方式吸引购房者，连不少平时优惠折扣比较少的房企，也趁机给出一定折扣。

　　数据显示，从9月25日到10月8日，济南新房的网签量达2134套,10月1日至7日，济南新建商品住宅网签面积7.11万平方米，日网签量保持在200套以上；二手住宅网签面积放量，同比上升475.45%。

　　“目前济南楼市的购房成本不高，十月又是开发商的重要销售节点，他们会推出各种优惠措施，对于想要买房的购房者来说，是不错的入手时机。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

　　“以旧换新”受关注

　　经济导报记者调查中发现，不少开发商为了拉动新房销售，和二手房中介公司合作推出“以旧换新”业务，成交还不错。

　　“我们首次开盘去化率较高，不少客户选择‘以旧换新’，通过卖掉老房子来置换新房。”济南东部片区一楼盘销售顾问表示，济南二手房限售政策的放开，对新房市场特别是对于改善型楼盘来说有一定推动作用。

　　“商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易这一举措，让济南二手房的挂牌量明显增加，市场交易活跃。”济南一家二手房中介公司负责人初鑫表示，“不少客户卖掉旧房，就是为了升级住房需求。”

　　一家已经实施“以旧换新”业务的楼盘置业顾问邱金凤向经济导报记者介绍，“我们的‘以旧换新’有几个硬性条件，活动只能置换140平的户型；购房者的住房房龄尽可能是十年以内，具体情况根据房屋的新旧程度再确定；如果住房有抵押贷款，需要先解押。”

　　对于回购价格，邱金凤告诉经济导报记者，“回购价按照市场价，根据所在小区近半年的市场数据来计算。此外，卖房的总房款要全部转成新房的首付。”

　　另外一家楼盘的置业顾问胡长莹告诉经济导报记者，“‘以旧换新’活动就是先交两万的定金，中介公司帮助客户处理旧房。两个月之内卖不掉的话，定金可以退；卖掉的话，房款直接转成首付，多交首付也行，不想多交的话，后期提前还款也行。”

　　胡长莹补充道，“‘以旧换新’客户不需要向二手房中介交中介费，活动中已经包括了。”

　　“‘以旧换新’盘活济南的改善性住房市场，对于后市影响还需要一定的时间周期。”山东合富辉煌副总经理许传明表示，今年新房供应量相对较少，需要保证有效的供应才能更好带动整体。

　　在山东大学经济学院副院长、教授，房地产研究中心主任李铁岗看来，“购房者通过卖掉旧房来购买新房，能够促进改善性住房的交易，对楼市未来发展具有积极作用。”

　　土地政策解绑

　　就在楼市调控新政满月的同时，济南土地市场也出现新变化。

　　作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”。10月9日，济南公共资源交易中心对10月下旬即将开拍的几宗地块，发布了《补充公告》，针对出让宗地竞买规则进行调整。

　　此次调整最明显的变化是，修改后的《挂牌出让文件》取消了“城镇住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’”的规定，明确要求按照价高者得原则确定竞得人。也就是说，10月20日及以后的土拍规则将调整为：取消地价限制、取消竞品质、取消摇号政策、恢复价高者得。这意味着济南土拍最高限价政策施行6年后落幕。

　　一家本土开发商的项目经理崔吉业分析认为，新政出台后，土地市场短期不会有太大起伏，延续目前“整体不热，局部小热”的局面。一方面，当前正处于楼市调整的中后期，随着市场逐步调整到位，深耕济南本地的开发企业会继续拿地，保持正常运营；另一方面，企业投资热情易受大环境影响，加之土地市场需求不足，整体不瘟不火。

　　在李铁岗看来，土拍政策调整的原因在于，目前土地市场是买方市场，而不是卖方市场。“调整之后，对于竞拍者来说，限制条件少了，自然会促进土地交易量的增加。”