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借力政策扶持和市场风口,重获资本青睐,济南长租公寓几近“满员”
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-9-30 17:27:04  

  经济导报记者 杜杨

  9月26日晚,魔方生活服务集团有限公司(下称“魔方生活”)在港交所发布招股书。业内认为,在青客公寓和蛋壳公寓退市后,长租公寓行业之所以能再度IPO、重获资本青睐,原因是企业找到了正确的盈利模式——向经营管理要效益,长期且稳定,哪怕利润率相对较低。

  具体到济南,虽然近期没有颠覆性的业态创新,但一些企业通过强化运营,实打实地提升了项目入住率;与此同时,受访人士提出,历下区城市更新轴的定位,以及自由贸易试验区济南片区的建设,都将为长租公寓盘活存量房屋、带来客流,行业和城市也将在发展中实现良性互动。

  不少项目入住几近“满员”

  不知不觉间,济南的长租公寓入住率越来越高。

  在天桥区天桥街一带,有一家旧汽修厂改建的长租公寓。经济导报记者来这里探访发现,曾经的小厂房化身为自助洗衣间、自助厨房;曾用来检修车辆的厂蓬内,已改建成了专业羽毛球场;院内挑高约5米的大厂房,则被改建为LOFT公寓,包括观影娱乐区和读书吧。

   CCB建融家园济南银龙公寓的入住率,目前已接近100%  杜杨 摄 

  这家长租公寓,就是CCB建融家园济南银龙公寓。据项目运营方、建信住房山东分公司相关负责人介绍,该公寓入住率已近100%。

  在济南市东关大街,还有一家名为城投·泊寓海晏门店的长租公寓。据相关负责人介绍,自今年5月份以来,该门店入住率一直在上升,目前已超过97%。

  入住率是长租公寓经营的重要指标。根据魔方生活的招股书,2022年前六个月,其整体的出租率为82.4%,这个数据在头部企业中并不算高。

  此外,魔方生活的白领公寓的单间房月均租金为3002元,蓝领公寓的单间房月均租金为3723元。相对而言,城投·泊寓海晏门店的公寓根据不同户型,租金主要分为2400元和2600元两种;济南银龙公寓的租金,更是低至2000元。

  今年上半年,济南住房公积金中心推出“积金为民,乐居泉城”的活动:缴存公积金的济南“新市民”,通过“CCB建融家园”APP签约入住建融家园长租公寓,即可提取公积金支付房租;签约指定项目租期一年以上的,还可享受首年租金九折优惠。

  “今年以来,CCB建融家园等长租公寓的入住率越来越高,就是因为济南的优惠政策不断出台,进一步降低了顾客的经济负担。”建信住房山东分公司有关人士对经济导报记者表示。

   济南银龙公寓的公共生活区 杜杨 摄 

  精细化运营扭亏为盈

  魔方生活并不是长租公寓领域最早IPO的企业。2019年,青客公寓赴美上市,成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商;同年,蛋壳公寓亦赴美IPO。

  当时,这两家企业甚至还没开始盈利。

  中泰证券分析师刘保民认为,当时资本之所以青睐长租公寓,哪怕还没开始盈利,是因为其资产构成多是现房、相对健康,且盈利逻辑也很明晰。“后来问题出在运营上,盲目扩张导致现金流紧张,最后相关企业退市,行业投资也遇冷。”他对经济导报记者表示。

  据了解,无论是青客、蛋壳,还是后来的魔方公寓,其利润点大致相同:都以租客的租金为主。但为了迅速扩张,前二者采取提前向租客收取租金等方式,利用收到的租金和付出房租的时间差占用资金,用来收储房源和装修,最终在盈利点欠缺的情况下导致资金链出现问题。

  为什么遇冷的长租公寓,现在重新“热”起来了?魔方生活的招股书显示,今年上半年,公司收入同比增长24.1%,净利润为41万元。行业的其他头部企业纷纷开始“扭亏为盈”:2021年,龙湖冠寓宣布实现租金收入22.3亿元,首年盈利1.4亿元,成为首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。

  刘保民据此认为,经过两年多的理顺,长租公寓通过提高自身运营水平,在利润点仍以租金为主的情况下实现了盈利。“长租公寓早已过了‘跑马圈地’的阶段,现在资本看中的,就是其长期、稳定的盈利预期,尽管利润率未必多高。”他说。

  山东省房地产业协会租赁专委会专家聂非也有类似的观点。他以济南的情况举例,认为单纯在盈利模式方面,长租公寓这几年并没有重大的创新;但相关从业者还是通过精细化运营,不断提高入住率,向着“扭亏为盈”的目标努力。

  几家受访企业并未透露自身盈利数据。不过泊寓方面介称,目前他们的精力确实都放在精细化运营、为租客提供更优良的服务上了,“毕竟只有修炼好‘内功’,通过运营降低成本、创造价值,门店才能持续长久地发展。”

  除了扭亏为盈,行业的未来也被看好。数据显示,2021年中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%,远低于发达国家;但到2026年,该项渗透率预计会达到9.4%。业内预计,届时中国租赁公寓市场规模总量,将会出现8.4%的复合年增长率。

  “城市更新轴”或成新热土

   城投·泊寓海晏门店位于“城市更新轴”周边 杜杨 摄 

  根据济南市历下区的规划,其将把“泉城路—解放路—解放东路”定为城市更新轴,连接明府城和中央商务区乃至自由贸易试验区济南片区。

  其中,解放桥片区将通过高水平做好片区设计、实行大面积连片开发,着力盘活闲置空间资源。

  刘保民认为,闲置空间资源的盘活,本就符合长租公寓在城市的定位;“与此同时,自贸区济南片区的建设势必吸引大量人才,长租公寓也满足了济南这些‘新市民’的居住需求。”他认为,济南长租公寓之所以长期向好,还是因为行业处于城市发展的“风口”上。

  实际上,本次受访的几家企业也不约而同地谈到,长租公寓的不少客房,都被周边企业租用,作为员工宿舍了。

  聂非也认为,长租公寓为城市留住人才,对城市的发展功不可没,“衡量长租公寓的价值,不应该只盯着盈利。所以尽管利润率并不高,整个行业还是被外界所看好。”




编辑:史飞雪

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