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山东租赁住房类REITs:留住了人才,提升了人气
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-5-27 16:00:54  
  经济导报记者 杜杨


  5月25日,国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(下称《意见》),推动在基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的健康发展。具体到山东,青岛印发了《关于支持青岛市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》;济南发行了全省首单租赁住房类REITs产品(“REITs”指租赁住房类项目)。
  经济导报记者调查发现,目前济南的REITs产品设计非常严谨,前端项目的运营也较为顺畅。接受经济导报记者采访时,山东省房地产业协会租赁专委会副秘书长王梦静提出,除了能为投资者带来直接收益外,REITs对于盘活城市闲存量房屋、保障市民尤其是新市民的住房需求,都有重要意义。


  房屋“活”了,人才来了
  济南的东关大街一直是市区内最繁华的地段之一。5月26日,经济导报记者来到这里的一家长租公寓——城投·泊寓海晏门店,发现该店内挂着一幅醒目的条幅,上书:热烈欢迎交通银行人才入住城投·泊寓。
  无独有偶,15公里外的济南高新片区东头,也分布着交通枢纽、企业总部基地,这里是济南的五个次中心之一。该片区有一家长租公寓——“CCB建融家园泉世界公寓”,项目负责人告诉经济导报记者,尽管公寓3月份刚刚运营,但周边企业已经开始来洽谈长租客房,作为企业员工宿舍了。
  随着济南向着黄河流域中心城市的目标发展,城市不同区域的功能也发生变化,无论是地处老城区的东关大街,还是位于济南东拓方向上的高新片区,随着人才不断涌入,很多片区都需要大量可供居住的租赁类住房。
  于是,济南各界都在探索既能为城市的发展提供住房保障、为“新市民”提供落脚点,同时也可盘活存量房屋的综合解决方案。长租公寓便是目前比较成功的探索。
  上述两家长租公寓还有一个共同点:都是REITs项目。比如,城投·泊寓是“渤海汇金—济南城投—泉城更新”储架式租赁住房资产支持专项计划(下称“专项计划产品”)的底层资产;而济南泉世界公寓是全国首家投入运营的REITs项目。
  根据《意见》,REITs也被寄望在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面,发挥重要作用。
  作为业内专家,王梦静认为,REITs项目有保障的运营年限,从收益角度上看相对更加安全、稳定,也有利于稳定当下住房租赁市场。


  精挑细选的项目
  经济导报记者采访发现,目前,济南的REITs产品设计非常严谨。
  据了解,济南泉世界公寓的运营方是建信住房山东公司(下称“建信山东”),其总公司是建设银行于2018年成立的;成立后,建信山东首先就盘活了建设银行自己的存量房屋——将位于乐康街的一处老办公楼盘活成银龙青年公寓。而后又运营了佛山苑创客之家、华阳新区等多个长租公寓项目。
  济南泉世界公寓项目,则是建信山东在考察了全省20余个项目后,优先打造成的REITs。
  据建信山东相关负责人介绍,济南泉世界公寓立项前,总公司专门来济南实地调研了项目周围业态,确认了该片区对租赁住房的需求;而后又确认了项目标的物业的产权清晰无瑕疵,并以明显低于市场的价格成功购置。
  “因为我们已有多家长租公寓的运营经验,所以济南泉世界公寓的运营也很顺畅。”该负责人补充说。
  在基金发行方面,据济南泉城城市更新投资有限公司(即“泉城更新”)方面的资料,2022年4月28日,首期专项计划产品发行1.2亿元,期限18年,利率3.8%。而这不仅是山东省首单REITs产品,也是深交所首单SPVREITs产品。泉城更新方面认为,基金的成功发行,为山东省内住房租赁市场开展资产证券化和房地产投资信托基金试点起到重要示范作用,同时为未来发行保障性租赁住房公募REITs做了有益的探索。


  除了利率回报还有什么
  据王梦静介绍,目前国内的REITs产品,利率大约在4%到8%;而上述两个项目,还涉及了住房保障。
  与此同时,REITs项目物业自持,运营时间多在20年左右。王梦静强调,“这样的项目就是靠稳定的运营和长期的收益,来吸引投资者。”
  根据上述建信山东项目负责人的介绍,目前他们公司运营REITs项目也是稳字当头:“项目瞄准山东人口净流入城市;标的物业性质、原业主持有年限等标准,皆指向是存量房屋;还有购置的物业,也都有规模限制。”
  该负责人认为,这几项标准之下,使得REITs的回报十分稳定。
  与此同时,《意见》也提出“要进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”“对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目,可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求”。
  王梦静还指出,运营REITs项目的收益是稳定的,回报也是多元的。
  该观点得到了建信山东项目负责人的认可。“随着客源尤其是具有一定消费能力的高端人才不断入住济南泉世界公寓,项目周边商业设施将越来越有人气。”他表示,运营REITs项目的方向就是多赢,“周边企业通过项目留住了人才,政府部门有了税收,商铺有了人气,就连周边楼盘业主也因为升值而间接获益;宏观上说,REITs保障了‘新市民’的住房需求,盘活了存量房屋,促进了城市的发展,城市的每一份子都将是受益人。”


编辑:luyi

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