经济导报记者 孙罗南

　　自从山东钢铁集团房地产有限公司（下称“山钢地产”）公开挂牌转让以来，这家房地产企业的未来走向一直备受关注。

　　经济导报记者注意到，在山钢地产近期的官方信息中，频繁提到“转型”一词。

　　日前，山东钢铁集团官方微信公众号“厚道山钢”发布的一则消息显示，4月19日，山钢地产参加集团一季度工作会议。会后，山钢地产召开会议，提出下一步将“稳健做好既有资源开发经营，稳妥转型绿色产业园区运营”。

　　“厚道山钢”公众号在今年3月30日还对山钢地产主要负责人进行了访谈，这篇访谈透露出的信息量也不小，比如，“存续项目的有序开发退出”“三年压减资产90%”“融入钢铁生态圈，围绕产业园区业平台，实现转型升级”“重点做好产业园区平台打造、商品房开发业务稳步退出过程中的法律风险防控工作”“2022年是山钢地产转型发展的启程之年”等。

　　有业内人士对经济导报记者分析说，“山钢地产之前的挂牌转让一直没有结果，现在可能是调整了思路——不再进行整体转让，而是准备向产业园区平台转型，与此同时逐步处理旗下商品房业务资产。”

　　山钢地产转让时间轴

　　近年来，山东省内众多省属国企正在收缩房地产板块布局，而老牌国企山钢剥离房地产也已运作多时。

　　先来梳理一下山钢地产转让的时间轴。

　　早在2019年12月，山钢地产就对外抛出了股权合作的橄榄枝，彼时，其发布的股权混改公告显示，拟通过增资扩股或股权转让的方式，引入战略投资者，股权结构可协商确定。这也显现出了山钢地产较为开放的合作态度。

　　在2020年9月底，山钢地产63.8452%国有股权正式在山东产权交易中心预挂牌，转让底价待定。山钢地产有两个股东，其中，山东钢铁集团直接持有63.8452%股权，另外36.1548%股权由山东莱钢建设有限公司持有。

　　紧接着到2020年11月，山钢地产正式出让——其63.8452%、36.1548%国有股权分别挂牌转让，转让方分别为山东钢铁集团、山东莱钢建设有限公司，合计底价约20.7亿元。此次挂牌转让到期后因无人举牌而撤牌。

　　到了2021年3月，山东产权交易中心官方公众号再度推介了山钢地产股权转让项目，挂牌价格与2020年相同，总价约20.7亿元。

　　山钢地产的资产规模不小。从当时披露的财务指标看，截至2020年12月末，山钢地产资产总额为227.56亿元，负债总额为195.98亿元，净资产31.57亿元，资产负债率为86.12%；实现营业收入30.13亿元，报表利润总额5.59亿元，净利润3.98亿元。

　　将近4亿元的净利润，这样的经营业绩在本土房企中相对还可以。不过，山钢地产的股权转让一直未有结果。

　　在济南青岛等地布局

　　山钢地产的总部位于青岛。从去年发布的股权转让推介信息看，山钢地产近年开发项目主要集中在济南、青岛、上海等地，在温州、太原等地也有少量开发项目，已累计开发项目32个，总用地面积424.28万平方米，总建筑面积999.6万平方米。截至2020年4月30日，山钢地产共有在建在售项目18个。

　　在济南，山钢地产近些年拿下多个项目，包括位于二环东路七里堡的鸿悦华府、唐冶片区的锦悦华府、北园高架以南的锦绣华府、CBD附近的现代逸城三期等。

　　值得一提的是，在去年9月，山钢地产还出手拿地——其子公司济南鲍德房地产开发有限公司将历下区山钢现代逸城附近一宗零星地块收入囊中。

　　山钢地产官网显示，其下设的分（子）公司达到27个，包括：济南分公司/泰安分公司、上海分公司、黄岛分公司/即墨分公司、济南鲍德房地产开发有限公司、滨州市莱钢建设置业公司、青岛信莱置业有限公司/青岛莱建置业有限公司、日照山钢置业公司、温州莱建置业管理有限公司、山西莱钢绿建置业有限公司、青岛山钢和润商业管理有限公司、山东信莱物业管理有限公司等。

　　在上海合作商业轻资产项目

　　不止在山东，山钢地产的布局近年来还瞄向了上海。按照山钢地产的描述，其将“立足济青、深耕齐鲁、抢滩上海、布局全国”。

　　值得注意的是，山钢地产近年来已涉足商业运营项目，并逐步加码。去年12月底，山钢地产与旭辉集团旗下的旭辉商业宣布签署合作协议，双方希望未来通过合作打造商业轻资产项目。

　　据悉，此次双方合作的项目位于闵行区浦江镇鲁汇组团，是一座总建筑面积约8万平方米的综合体，包含近3.5万平方米的购物中心、10栋独栋商墅、近5000平方米的酒店以及约7200平方米自持公寓。

　　（图片来源：山钢地产官网）

　　从山钢地产官网信息看，上述项目即是山钢·和润生活广场商业项目。除此之外，根据官网信息，山钢地产在上海的商业运营项目还包括宝山U天地商业项目，位于上海市宝山区罗店大型居住社区，项目占地约3万平方米，总建筑面积超6万平方米，属山钢地产与旭辉集团、永同昌集团三方合作开发的商业项目。

　　山钢地产近期也提到，“增强物业管理与商业运营能力。”

　　“稳妥转型绿色产业园区运营”

　　再回到山钢地产股权转让的话题上。在挂牌出让一年多后，山钢地产转让至今没有相关接盘信息。目前综合企业官方信息看，山钢地产整体正在寻求转型。

　　对于山钢地产目前的发展思路，我们来看一下“厚道山钢”公众号对山钢地产主要负责人的访谈传递出的一些信息。

　　（图片来源：“厚道山钢”公众号）

　　首先是关于“三年压减资产90%”的表述。众所周知，房地产行业属于“重资产”行业，每个房企的资产负债率都很高，压减资产通常就意味着也减少债务。在山钢地产的访谈中，同时提到了“降低有息负债，年内压减有息负债12亿元以上”。

　　既然要降低资产规模，那就需要剥离地产项目。山钢地产现在的主要资产是商品房地产资产，上述访谈中也提及了“存续项目的有序开发退出”“商品房开发业务稳步退出”等关键词。

　　（图片来源：“厚道山钢”公众号）

　　与此同时，“稳妥转型绿色产业园区运营”成为山钢地产发展的重点。“2022年是山钢地产转型发展的启程之年”，由此看，山钢地产的转型大幕已经拉开。