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济南热点区域楼盘去化率高,楼市贷款利率下调后,看房的人越来越多
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-3-25 23:22:39  
 

  经济导报记者 刘勇
  随着房贷利率的下调,济南房地产市场出现了一波回暖。销售数据显示,上周(3月14日-3月20日)济南共计成交新房1272套,环比上涨67.56%,成交均价17352元/㎡,环比上涨2.65%。
  受访的业内人士指出,房贷利率下调后,楼市或迎来“小阳春”。展望后市,2022年济南楼市不会过热,“房住不炒”依然是主基调,但会出现区域差别。“热点区域的楼盘在去化率上会比非热点区域要高一些。”房地产分析师苏鹏向经济导报记者说道,“未来区域差别将成为新风向。”
  房贷利率5%左右
  3月24日,经济导报记者赶到位于济南东站附近的一新建楼盘,或许是工作日,售楼处显得比较冷清。偌大的展厅内没有客户,只有几个销售顾问站在一起聊天。
  看到经济导报记者走进展厅,销售人员忙上前,并向经济导报记者详细介绍了该楼盘的情况,以及公司推出的一些优惠政策。
  在谈及贷款问题时,该销售人员表示,目前济南首套房贷款利率在4.9%至5.15%之间,二套房贷款利率在5.40%上下。“和我们合作的银行最低也能给到4.9%,但是你能不能拿到要看资质。”该销售人员表示。
  同样的情况也出现在济南市CBD片区的一家楼盘。销售顾问告诉经济导报记者,他们与多家银行都有合作,“首套房贷款利率是4.95%,二套房是5.15%。”
  济南一家商业银行个贷部经理张斌告诉经济导报记者,4.9%的利率并不是所有人都能拿到的。“一方面和银行合作的楼盘很多,一个楼盘一个价格。同一个买房人,可能在A楼盘能拿到4.90%的房贷利率,而在另外一个楼盘可能最低拿到4.95%甚至5%的房贷利率。”张斌说道,“只是说最低,而且贷款人能不能拿到要看提交的资料是否符合银行的要求。”
  近期在历城区购买了一套住房的市民穆克告诉经济导报记者,他购买的住房所在楼盘虽然房贷利率最低可以到4.9%,但他没享受到。“可能是我的条件不符合吧。”穆克说道,“虽然没享受到最低,但4.95%也可以,比去年年底的5.3%强多了。”
  而和穆克购买同一小区的梁金娣则享受到了最低的房贷利率。“我拿到了4.9%的房贷利率,而且放款速度也挺快,不到一个星期就走完流程了。”梁金娣说道。
  据经济导报记者测算,当首套房的贷款金额为100万元,贷款利率5.3%,还款方式选取30年等额本息,月还款额为5553.05元;而贷款利率降至4.9%后,相同的情况下月还款额为5307.27元,相差245.78元。如若不提前还款,30年总利息差额为88480元。
  “小阳春”初现
  随着房贷利率的下调,楼市也迎来了一波小阳春。
  数据显示,3月14日-3月20日,济南新房成交面积14.43万平方米,环比上涨67.56%,成交均价17352元/㎡,环比上涨2.65%。
  “最近看房的客流的确有所回升,可能是放款速度的加快叠加当前部分利好政策的影响。虽然没有去年同期那么热闹,但确实能感觉到市场在慢慢回温。”上述楼盘的销售顾问向经济导报记者表示。
  “进入3月份后,随着房贷利率下调,看房的人越来越多,成交量也上来了。”济南一家楼盘的销售总监张博说。在张博看来,除了房贷利率下调的原因外,部分区域二手房和新房的价格倒挂,让不少想买二手房的市民将目光转向了新房。“新盘的价格从最初的每平方米1.6万元左右降到了1.3万元左右,而周边二手房的价格每平方米的售价都在1.4万元到1.5万元之间。此外,二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。”
  张博告诉经济导报记者,趁着小阳春,他们公司决定加大促销力度,通过创新营销策略来提振销售。
  经济导报记者在调查中发现,随着小阳春的出现,各个楼盘也加大开盘力度。仅在上周(3月14日—3月20日)济南就有13个项目开盘加推,累计推出了近千套住宅,最低的推出了22套,最高的则推出了212套住房。
  经济导报记者还发现,在加推的同时,各项目还加大了折扣力度。
  在历城区的一个楼盘,销售顾问告诉经济导报记者,一次性付款可以享受9.5折优惠;贷款的话,首付低于80%的可以享受9.8折优惠,首付高于80%的可以享受9.7折优惠。“当然,如果签订意向书的话,还可以再去申请一定幅度的优惠。”
  苏鹏告诉经济导报记者,大多数在售楼盘对一次性付款的客户能给到9.5折左右的优惠,贷款9.8折的优惠。不过也有开发商给出的优惠政策相对较大,贷款买房可以享受9.5折,一次性付款则可以享受到9.3折。
  “有些楼盘不明着降价,会通过推出特价房甚至是工抵房的名义进行促销。”苏鹏解释说,“目前市场上大多数工抵房都是开发商变相降价的说辞。为了不让之前在价高时买房的购房者退房,部分开发商会用工抵房的说辞来进行销售,这样一方面加快了销售节奏,另一方面也避免了购房者维权。”
  区域差别或成新风向
  截止到2022年2月底,济南主城区商品住宅存量1045万平方米,受成交量缩减的影响,出清周期持续延长,2月底出清周期延长至19.1个月,较1月底扩大2.6个月。
  “尽管有所回暖,但房住不炒的主基调不变,未来的变化就是区域性差别。”苏鹏说,“热点区域的楼盘在去化率上会比非热点区域要高一些。”
  持有同样观点的,还有济南市某楼盘的项目经理冯泽瑞。
  实际上,区域差别的情况已经在上周加推的项目上有所体现。上周加推的13个项目中,大多数项目当天的去化率都不是很高,但也有项目的去化率相当不错。
  其中,历下区的2个项目中,一个项目推出了68套,当日成交52套;而另外一个项目推出了72套,当日仅成交5套。
  同样的情况也出现在历城区,A项目推出了40套,当日成交2套;B项目推出了72套,当日成交9套。另外一个项目推了106套,当日成交72套。而槐荫区的一个项目推出了212套,当日仅成交5套。
  苏鹏向经济导报记者分析,每个楼盘面临的情况有所不同。“比如有些楼盘价格比较高。现在济南很多新房的均价已经达到2万元/平方米左右。对于一些重点核心区域,两三万元的楼价并不算贵。但对于更多一般区域的楼盘来说,2万元的价格是个很高的门槛儿,不少买房人即使想买也买不起。另外,还有一些楼盘区位一般,即使价格让很多买房人能够接受,但买房人兴趣也不大。”
  “简单地说,还是供需关系的原因。现在济南市场供需极度短缺的状况有所缓和,某些楼盘去化率回归是个正常现象。”冯泽瑞表示。
  在冯泽瑞看来,今年下半年,这种分化将加剧。“目前济南的楼盘在300个左右,但今年下半年大概有50个新楼盘入市,为了争夺市场,开发商在定价机制上也会有所考虑,降价是在所难免的。”
  在苏鹏看来,对于一些地段不太好,开发商操盘能力又一般的楼盘,在销售方面将会面临一些压力。
  “热点区域恒热,区位差的区域也会越来越‘冷’,这将是新风向。”苏鹏表示。



编辑:luyi

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