经济导报记者 杜杨

　　近日，全国首家投入运营的保障性住房租赁REITs(即不动产投资信托基金)项目——“济南泉世界公寓”项目正式启动，86间保障性租赁住房已经上线。

　　随着济南城市不断发展，部分闲置房屋随之而生，与此同时，大批新市民也要借保障性租赁住房来安居；而建设银行建信住房服务有限责任公司(下称“建信住房”)试水REITs，为盘活闲置房产、供应保障性租赁住房，提供了一条广筹社会资本，降低金融债务风险，推动基础设施投融资市场化、规范化的新思路。

　　山东省房地产业协会租赁专委会副秘书长王梦静认为，传统租赁项目的运营主体是企业，市场风险较大；而REITs项目运营主体是信托基金，风险较小，投资方式也更灵活，有利于住房租赁市场的安全性、稳定性。

　　新市民安居了，“存量房屋”盘活了

　　济南天桥区乐康街，有一处近2000平方米的院落，这里曾经是建设银行的办公楼。

　　乐康街属于济南老城区，这里曾分布着很多企业、商户，再加上周边居民，设一家相当规模的银行再合适不过了。不过，随着济南城市的发展，包括金融业在内的各产业纷纷东迁，众多老城区不再需要大面积的银行网点，这栋办公楼也就成了“存量房屋”。

　　从乐康街东行20公里，就到了济南东拓的前沿。3月18日，经济导报记者走访这里时发现，该片区有不少老住宅楼，路边还有一些类似于城乡结合部的低矮门头房。但与此同时，新住宅楼盘正拔地而起，宽阔的道路正在施工，加上已经通了地铁，该片区发展未来可期。

　　然而，即便是欣欣向荣的东部城区，也免不了阶段性出现“存量房屋”，比如说经济导报记者造访的这处名为泉世界壹品的楼盘，其中一栋配套公寓楼有段时间就曾是“存量房屋”。

　　在王梦静看来，城市的发展正是“存量房屋”不断涌现，以及不断被盘活的过程。“尤其是济南，作为人口净流入大城市，一方面，被视为城市发展动能的新市民，他们释放出大量居住需求；另一方面则是不断产生的‘存量房屋’，尤其是近几年受大环境影响，房屋空置率偏高，亟待盘活。”她对经济导报记者表示。

　　据了解，REITs是由信托资质的金融机构，在实际运营保障性住房租赁项目后，通过基金上市的形式，向理财客户公开发售。基金利息则按照实际运营收益计算，一般“稳”字当头。另据山东省住房城乡建设厅方面介绍，REITs的试点，正是山东积极探索住房租赁项目建设的金融支持政策，明确了政府“搭台”、银行服务、企业“唱戏”，共同打造新市民、青年人满意住房项目的新模式。

    建信住房试水的REITs，是新市民安居与“存量房屋”盘活的最新探索。

　                                 　“济南泉世界公寓”保障性住房租赁REITs项目(杜杨 摄)

　　鼓励社会资本参与

　　REITs项目首见于去年11月，当时，山东印发的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(下称《意见》)，《意见》鼓励银行业金融机构创新金融产品，积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金试点。

　　而银行金融业涉足保障性租赁住房领域还要更早，运营“济南泉世界公寓”项目的建信住房，正是建设银行为响应“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”号召，于2018年成立的子公司。

　　很快，建设银行自己的“存量房屋”，率先被盘活成保障性租赁住房：上文提到的位于康乐街的那栋办公楼，就改建成为了现在的济南银龙青年公寓，还在去年年底位列济南首批保障性租赁住房项目清单。

　　而在“济南泉世界公寓”投入运营之前，建信住房运营的租赁住房项目中，已有837间位列上述清单。

　　公寓客房内(杜杨摄)

　　有了保障性租赁住房的建设运营经验，建信住房开始向新的“存量房源”和新的资金渠道拓进。据建信住房相关负责人介绍，泉世界壹品的配建有公寓楼等多个商业地产项目，亟待盘活以加大资金流动性；“济南泉世界公寓”的成功运营，无疑解了开发商的燃眉之急。与此同时，作为投资信托基金，REITs又能够广泛筹集社会资本金，降低金融债务风险，推动基础设施投融资市场化、规范化发展。

　　据了解，运营住房租赁项目的一次性投入很大，回报却比较缓慢；一旦运营方承受不住资金压力，房主和住客都将蒙受直接损失，再加上保障性住房租赁项目要求比市场价格低10%-20%，致使目前大部分此类项目，都是一些愿意承担社会责任的大型企业在推进，盈利也非主要考量。

　　而REITs的试点，多少也缓解了上述痛点。

　　王梦静直言，传统租赁项目的运营主体是企业，市场风险较大；而REITs项目运营主体是信托基金，风险较小，投资方式也更灵活，有利于住房租赁市场的安全性、稳定性。

　　促进城市发展的多赢格局

　　尽管“济南泉世界公寓”项目刚刚启动，但多方共赢的格局已初步显现。

　　根据相关规划，项目所在片区将发展现代服务业、战略性新兴产业为主导的国家级重要交通枢纽、企业总部基地、城市五个次中心之一、产城融合发展新高地。

　　“周边一些企业主动找到了我们，希望我们能提供一些优质房源，作为企业高端人才公寓。”建信住房上述负责人表示。

　　根据《意见》，济南将以新市民、青年人为重点，大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。王梦静认为，随着新市民、青年人来到济南安居，必将为济南带来新的发展动能。

　　“对于投资者来说，REITs可以持续稳定保证现金流，也就能保证稳定收益，但并不是较高收益。”她补充到。

　　具体到“济南泉世界公寓”，上述负责人认为随着有一定消费能力的住客的入住，将带动周边商业环境的改善，间接带动周边不动产的升值。

　　有趣的是，住客还没入住，泉世界壹品的业主先兴奋了起来。原来，依托在运营的大量青年公寓、保障性住房租赁项目资源，建信住房也掌握了不少单身住客信息。索性就在“济南泉世界公寓”运营了“星之缘”婚恋俱乐部。

　　“星之缘”婚恋俱乐部(受访者供图)

　　“如果能解决周边居民的婚恋问题，也算是REITs改善发展环境，实现多赢的一个方面吧。”上述负责人笑言。

　　该负责人表示，建信住房依托“泉城安居平台”、建设银行的品牌优势、智能化的管理系统以及专业的团队，已经成为保障性住房租赁项目合格的运营者。

　　“未来，希望能有更多的‘存量房屋’，能借由我们建信住房盘活，让更多的济南新市民安居，多方共赢。”他说。

　　王梦静表示，REITs作为一个投资产品，其盈利逻辑是好政策+好产品+好运营，“三好”缺一不可。“目前，各地方政府纷纷出台相应保障性住房政策和部署。”她认为，政策已然成为利好，而“能供给什么样的房源和服务?运营团队专不专业?这才是投资者要考虑的。”