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全国首个项目牛刀小试 ,住房租赁REITs在济首试记
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-3-21 22:20:12  
 

  经济导报记者 杜杨

  近日,全国首家投入运营的保障性住房租赁REITs(即不动产投资信托基金)项目——“济南泉世界公寓”项目正式启动,86间保障性租赁住房已经上线。

  随着济南城市不断发展,部分闲置房屋随之而生,与此同时,大批新市民也要借保障性租赁住房来安居;而建设银行建信住房服务有限责任公司(下称“建信住房”)试水REITs,为盘活闲置房产、供应保障性租赁住房,提供了一条广筹社会资本,降低金融债务风险,推动基础设施投融资市场化、规范化的新思路。

  山东省房地产业协会租赁专委会副秘书长王梦静认为,传统租赁项目的运营主体是企业,市场风险较大;而REITs项目运营主体是信托基金,风险较小,投资方式也更灵活,有利于住房租赁市场的安全性、稳定性。

  新市民安居了,“存量房屋”盘活了

  济南天桥区乐康街,有一处近2000平方米的院落,这里曾经是建设银行的办公楼。

  乐康街属于济南老城区,这里曾分布着很多企业、商户,再加上周边居民,设一家相当规模的银行再合适不过了。不过,随着济南城市的发展,包括金融业在内的各产业纷纷东迁,众多老城区不再需要大面积的银行网点,这栋办公楼也就成了“存量房屋”。

  从乐康街东行20公里,就到了济南东拓的前沿。3月18日,经济导报记者走访这里时发现,该片区有不少老住宅楼,路边还有一些类似于城乡结合部的低矮门头房。但与此同时,新住宅楼盘正拔地而起,宽阔的道路正在施工,加上已经通了地铁,该片区发展未来可期。

  然而,即便是欣欣向荣的东部城区,也免不了阶段性出现“存量房屋”,比如说经济导报记者造访的这处名为泉世界壹品的楼盘,其中一栋配套公寓楼有段时间就曾是“存量房屋”。

  在王梦静看来,城市的发展正是“存量房屋”不断涌现,以及不断被盘活的过程。“尤其是济南,作为人口净流入大城市,一方面,被视为城市发展动能的新市民,他们释放出大量居住需求;另一方面则是不断产生的‘存量房屋’,尤其是近几年受大环境影响,房屋空置率偏高,亟待盘活。”她对经济导报记者表示。

  据了解,REITs是由信托资质的金融机构,在实际运营保障性住房租赁项目后,通过基金上市的形式,向理财客户公开发售。基金利息则按照实际运营收益计算,一般“稳”字当头。另据山东省住房城乡建设厅方面介绍,REITs的试点,正是山东积极探索住房租赁项目建设的金融支持政策,明确了政府“搭台”、银行服务、企业“唱戏”,共同打造新市民、青年人满意住房项目的新模式。

    建信住房试水的REITs,是新市民安居与“存量房屋”盘活的最新探索。

                                   “济南泉世界公寓”保障性住房租赁REITs项目(杜杨 摄)

  鼓励社会资本参与

  REITs项目首见于去年11月,当时,山东印发的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(下称《意见》),《意见》鼓励银行业金融机构创新金融产品,积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金试点。

  而银行金融业涉足保障性租赁住房领域还要更早,运营“济南泉世界公寓”项目的建信住房,正是建设银行为响应“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”号召,于2018年成立的子公司。

  很快,建设银行自己的“存量房屋”,率先被盘活成保障性租赁住房:上文提到的位于康乐街的那栋办公楼,就改建成为了现在的济南银龙青年公寓,还在去年年底位列济南首批保障性租赁住房项目清单。

  而在“济南泉世界公寓”投入运营之前,建信住房运营的租赁住房项目中,已有837间位列上述清单。

  公寓客房内(杜杨摄)

  有了保障性租赁住房的建设运营经验,建信住房开始向新的“存量房源”和新的资金渠道拓进。据建信住房相关负责人介绍,泉世界壹品的配建有公寓楼等多个商业地产项目,亟待盘活以加大资金流动性;“济南泉世界公寓”的成功运营,无疑解了开发商的燃眉之急。与此同时,作为投资信托基金,REITs又能够广泛筹集社会资本金,降低金融债务风险,推动基础设施投融资市场化、规范化发展。

  据了解,运营住房租赁项目的一次性投入很大,回报却比较缓慢;一旦运营方承受不住资金压力,房主和住客都将蒙受直接损失,再加上保障性住房租赁项目要求比市场价格低10%-20%,致使目前大部分此类项目,都是一些愿意承担社会责任的大型企业在推进,盈利也非主要考量。

  而REITs的试点,多少也缓解了上述痛点。

  王梦静直言,传统租赁项目的运营主体是企业,市场风险较大;而REITs项目运营主体是信托基金,风险较小,投资方式也更灵活,有利于住房租赁市场的安全性、稳定性。

  促进城市发展的多赢格局

  尽管“济南泉世界公寓”项目刚刚启动,但多方共赢的格局已初步显现。

  根据相关规划,项目所在片区将发展现代服务业、战略性新兴产业为主导的国家级重要交通枢纽、企业总部基地、城市五个次中心之一、产城融合发展新高地。

  “周边一些企业主动找到了我们,希望我们能提供一些优质房源,作为企业高端人才公寓。”建信住房上述负责人表示。

  根据《意见》,济南将以新市民、青年人为重点,大力发展保障性租赁住房,努力实现职住平衡。王梦静认为,随着新市民、青年人来到济南安居,必将为济南带来新的发展动能。

  “对于投资者来说,REITs可以持续稳定保证现金流,也就能保证稳定收益,但并不是较高收益。”她补充到。

  具体到“济南泉世界公寓”,上述负责人认为随着有一定消费能力的住客的入住,将带动周边商业环境的改善,间接带动周边不动产的升值。

  有趣的是,住客还没入住,泉世界壹品的业主先兴奋了起来。原来,依托在运营的大量青年公寓、保障性住房租赁项目资源,建信住房也掌握了不少单身住客信息。索性就在“济南泉世界公寓”运营了“星之缘”婚恋俱乐部。

  “星之缘”婚恋俱乐部(受访者供图)

  “如果能解决周边居民的婚恋问题,也算是REITs改善发展环境,实现多赢的一个方面吧。”上述负责人笑言。

  该负责人表示,建信住房依托“泉城安居平台”、建设银行的品牌优势、智能化的管理系统以及专业的团队,已经成为保障性住房租赁项目合格的运营者。

  “未来,希望能有更多的‘存量房屋’,能借由我们建信住房盘活,让更多的济南新市民安居,多方共赢。”他说。

  王梦静表示,REITs作为一个投资产品,其盈利逻辑是好政策+好产品+好运营,“三好”缺一不可。“目前,各地方政府纷纷出台相应保障性住房政策和部署。”她认为,政策已然成为利好,而“能供给什么样的房源和服务?运营团队专不专业?这才是投资者要考虑的。”




编辑:luyi

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