2月25日，山东省住房和城乡建设发展研究院和省房地产业协会联合发布《2021年山东省房地产行业发展报告》。为让行业和企业对报告内容有进一步的了解，山东省房地产业协会日前将《报告》按照政策篇、市场篇、土地篇、企业篇、中介篇、租赁篇等主要内容连续刊登。

　　                   

                《2021年山东省房地产行业发展报告》速览——市场篇

　　

    一、全国房地产市场

　　(一)成交“先升后降”预期总量高位，一线占比上扬韧性较强

　　2021年整体来看，上下半年可谓“冰火两重天”，总体走势呈现出“先升后降”态势：传统1-2月“淡季不淡”，整体成交量创近3年以来同期新高，“金三银四”成交热度延续，购房需求平稳释放，3-5月百城月成交量均突破5200万平方米，步入6月以来，成交开始进入下行区间，直至9月成交量逐月下降，“金九银十”爽约，成交低位徘徊，11月再度探底，百城月成交量仅为3167万平方米，整体成交增长动力转弱。

　　(二)成新增供应显著缩量，降至3年新低，一线“坚挺”，三四线分化

　　全国100个重点城市前11月新增供应面积相较2020年同期下跌11%。重庆、青岛、佛山等多个供应大城累计同比降幅超10%；杭州供应规模连续3年增长亮眼。分能级来看，一线城市整体供应上涨6%，北京、深圳同比增长12%放量显著。二线城市整体同比跌13%，为各能级中跌幅最大；其中郑州同比下降31%。三四线城市整体同比跌10%，分化加剧。

　　(三)新房成交先升后降，高位维持，一线大增，三四线显著回调

　　2021年整体销售规模尚存，百城同比增2%创新高，但城市间分化显著加大。一线城市和成交超千万方的二三线大城尚且坚挺，杭州2021年成交超2千万方，累计同比大涨49%；上海、深圳、武汉、成都等累计同比增超15%。三四线规模则全面下滑，2021年累计同比降3%。

　　(四)成交结构三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升

　　2021年，改善需求稳步释放，三房产品依然稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。194个重点监测城市普通住宅成交数据显示，三房户型成交占比54.45%，较2020年微降0.13个百分点，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.69个百分点至20.72%。

　　(五)户型小型化趋势强化，120平以下三房、140以下四房份额再扩大

　　2021年，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大。户型小型化的根源在于房价快速上涨，购房者被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全，高房价城市户型小型化趋势往往愈发明显。

　　二、山东房地产市场

　　(一)房地产开发投资：全省房地产开发累计投资9819.7亿元，同比增长3.9%

　　2021年全省房地产开发累计投资9819.7亿元，同比增长3.9%，其中济南、淄博、济宁、临沂4市增速超过10%，枣庄、潍坊、泰安、聊城、菏泽5市增速超过5%。

　　(二)施竣工面积：“新开工走弱，竣工走强”，全省房地产施工累计面积82771.67万平方米，同比增长3.7%。

　　从全省房地产施、竣工面积增速来看，2021年整体表现为“新开工走弱，竣工走强”。2021年银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面快速收紧。融资压力下房企房地产新开工面积呈现负增长;而在交付大年背景下竣工面积保持较高增长。

　　(二)商品房市场：全省商品房销售面积14272.85万平方米，较去年同期分别上涨7.54%，销售规模处于近6年最高位。

　　从年度走势来看，全省商品房销售面积自2018年开始高位震荡，随后2020年开始有所回升，至2021年达到最高位。从数据来看，2021年全省商品房销售面积14272.85万平方米，销售金额12155.62亿元，较去年同期分别上涨7.54%和9.85%，销售规模处于近6年最高位。

　　                                                                                                          （数据来源：国家统计局，山东省统计局）