经济导报记者 韩祖亦

　　“就在日前，兴业银行率先将济南首套房贷款利率降至4.9%，天津银行、北京银行、平安银行紧随其后，同样调降至4.9%。相较目前济南银行业5.3%、5.35%的首套贷款利率水平，这是非常具有冲击性的调整。”2月25日，某大型房产交易平台山东区域内部人士对经济导报记者透露。

　　据经济导报记者测算，当首套房的贷款金额为100万元，贷款利率5.3%，还款方式选取30年等额本息时，月还款额为5553.05元。而贷款利率降至4.9%后，相同的情况下月还款额为5307.27元，相差245.78元。如若不进行提前还款，30年总利息差额为88480元。

　　那么，这样的利率调降是否将具有“传染性”，吸引更多银行加入？房产交易市场会否因此迎来“小阳春”？

　　在上述内部人士看来，3月初将是一个非常重要的节点，“首套利率市场会否迈入‘4时代’，或将见分晓。”

▲据经济导报记者走访，在济南大汉峪片区，分布着十余家房产中介门店 韩祖亦/摄

　　购房者：“这的确算是一个不小的利好”

　　这几天，济南新市民田露非常兴奋，“我有预感，我在济南马上就要有家啦！”

　　“几个月来，我一直在大汉峪片区看二手房，先后看了不少套。这个片区以改善型住宅为主，总价较高，但我和未婚夫都在附近的舜华南路上班，他又看中了大汉峪片区的环境、教育资源以及升值潜力，决定咬咬牙，争取一步到位。”田露对经济导报记者表示。

　　虽然首付款项双方父母均表示将予以支持，但每月的还款压力还是让这对即将成婚的小情侣倍感压力。

　　“从去年下半年以来，大汉峪片区各个小区的二手房价格比较稳定，给了我们充分挑选的时间。之所以迟迟未下定决心‘出手’购买，主要是我们倾向的那个小户型较多，房源可选性较大的小区，113平方米的小三室，单价在2.5万元左右，加上中介费等各种购置费用，我们至少要贷款140万元。”田露坦言。

　　因此，当接到房产中介的通知，获悉济南二手房首套利率出现较大幅度下调时，田露开心不已。

　　她给经济导报记者算了这样一笔账：按此前5.3%的利率水平，贷款140万元，30年等额本息，每月还款额为7774.27元，总利息为139.87万元；若利率为4.9%，月还款额降至7430.17万元，可每月少支出344.1元，总利息亦降至127.49万元。

　　“虽然房贷负担依旧不低，但每月可少还将近350元，一年加起来也有4000多元。”在田露看来，对于计划在济南安家立业的刚需购房者而言，“这的确算是一个不小的利好。”

　　房产中介：或将迎来一波交易“回暖”

　　2月27日，经济导报记者先后前往位于大汉峪片区、燕山片区的多家房产中介门店，探访贷款利率调整一事。

　　“从去年11月份开始，大汉峪片区的二手房交易情况还算平稳，房价稳定，客户与房源数量也相对平衡。”汉峪片区一买卖经纪人张悦表示，其已经收到新的房贷利率表，“兴业银行、广发银行的首套贷款利率，已经降至4.9%，二套房则分别为5.3%和5.2%。”

　　“部分银行的确于近日降低了房贷利率，降幅很明显。”中住地产燕山门店一名周姓买卖经纪人也对经济导报记者证实。

　　在其看来，这将降低刚需购房者的房贷压力，对房产市场带来一定利好，或将因此迎来一波交易“回暖”。

　　不过，张悦也提醒，银行的房贷利率是在变动中的，并不稳定，“投资者应理性对待，避免盲目交易。”

　　银行：随行就市，或同步下调

　　“二手房市场与新房市场不同。在新房市场，开发商对于银行准入，存在一定壁垒。部分开发商甚至会与银行在贷款利率方面进行相关约定，使其难有明显差别。而二手房市场是充分竞争的，哪家银行贷款利率低，购房者就会去哪家银行办理贷款，利率高的银行便将难以开展业务。”因此，上述大型房产交易平台山东区域内部人士认为，个别银行的率先调降，或将引发“连锁效应”。

　　“的确，在其他银行4.9%的利率面前，我们行执行的5.35%不具备任何竞争力。”某国有银行一支行个贷部门负责人孙一文对经济导报记者坦言。

　　据其介绍，房贷利率并不稳定，各个银行会根据其房贷限额和贷款规模进行调整。

　　“去年年初，我们的首套房贷利率在5.15%至5.25%；5月份，二套房利率有所上调；8月，首套房利率上调至5.25%，二套房5.45%。2021年三季度开始，由于住房贷款限额趋紧，利率显著上升，11月份一度达到5.6%、6.0%的水平。目前，我们与大部分国有银行一致，首套执行的是5.35%。”孙一文对经济导报记者透露，基于随行就市原则，该行或在近期同样下调住房贷款利率。

　　业内人士：房地产行业信贷总规模保持稳定是关键

　　今年年初以来，房地产政策正在向“稳预期”“稳增长”要求靠拢。

　　经济导报记者注意到，在去年年底召开的中央经济工作会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位被再度强调。与此同时，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”也被明确提及。

　　2022年中国人民银行工作会议也提出，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　春节以来，各地银行房贷利率下调趋势愈加明显。贝壳研究院数据显示，2月监测的103个城市中有87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个。

　　在合富辉煌山东分公司副总经理许传明看来，去年下半年房地产市场的“转冷”，一个主要原因便是房贷额度收紧，利率提高。“而从去年年底开始，这一状况有了明显改变，金融机构按揭贷款的放贷速度回归正常。如今房贷利率出现下调松动，也是对宏观金融政策的一项反馈。金融机构对于房地产市场平常心、常态化的态度，亦得到进一步确认。”许传明表示。

　　不过，许传明认为，在针对房地产行业信贷总额保持调控的大背景下，无论是首付比例降低，还是房贷利率水平下调，对房地产市场成交规模的影响并不会很显著，即不会引致房价新一轮“大涨”。

　　“也就是说，如果整个金融行业对于房地产行业的融资信贷总规模保持稳定的话，这样调整的意义更在于降低个体购房者的负担，而并非让房地产市场大起大落。”许传明对经济导报记者表示，以某市将首套房首付比例从30%调降至20%为例，如果银行业对该市房地产市场放款总额度依旧是100亿元的话，那么撬动的总成交规模反而是降低的，“但对于购房者而言，肯定是有益的，降低了购房入市的门槛，亦降低了后期成本。”

　　基于此，许传明表示，目前各方均在增强调控政策的精准性和协调性，“以保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，促进房地产行业努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，这完全符合‘房住不炒’的大原则。”

经导财评 | 楼市频吹暖风，刚需客迎良机

　　经济导报记者 韩祖亦

　　首套房首付比例下调，房贷利率出现松动，放款周期明显缩短……近段时间以来，金融机构一改去年下半年的收紧势头，向房地产市场吹来阵阵暖风。

　　毫无疑问，这样的风向转变，最直接的受益者便是购房者——若首付比例从30%下调至20%，一套总价100万元的房子，筹集20万元便能按揭贷款，压力较此前大大减轻；若房贷利率从5.3%下调至4.9%，100万元的贷款总额，每月便可少还246元，更不论去年年底的房贷利率一度超过5.6%。

　　这些实实在在的经济实惠，必然会进一步激活合理住房消费需求。尤其是对首付款项、月还贷金额更为敏感的刚需购房者，随着其置业成本的显著降低，入市信心将获得提振。而在住房信贷环境宽松力度加大等大背景下，预计后续将会有更多城市和银行采取“松绑”举措，使得更多刚性住房需求得到保障，合理的改善性住房需求获得满足。

　　我们看到，近年来，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，我国稳妥实施了房地产长效机制，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，得到了毫不动摇的坚持。

　　但在具体操作层面，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，与明确房地产“支柱产业”地位，避免因过度收紧误伤刚需之间，仍需要不断通过调整、纠偏，在稳增长的前提下找寻到两者的平衡点，“因城施策”地促进房地产行业良性循环和健康发展。也就是说，既“保障民生”，又“维稳楼市”。

　　而这，便对下一步调控政策的协调性和精准性提出更高要求——既加强土地、金融和市场监管等政策的协同，又加强部、省、市的调控联动，亦加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。

　　欣喜的是，截至目前，各地的调控政策依然遵循“因城施策”原则，循序渐进、稳定精准地调整。

　　与此同时，房企也行动起来，于日前密集披露公司关键经营数据，保证了市场知情权，也对重建市场信心，稳定投资预期有一定助益。

　　最重要的是，当前房地产监管基调仍是以“房住不炒”、满足刚需为前提，“松绑”措施虽对市场带来一定激活，但“稳”字当头的房地产市场，很难再出现报复性大涨。