经济导报记者 刘勇

　　一直以来，二手房以“高性价比”而受购房者青睐。然而，最近一段时间经济导报记者调查发现，由于新房频频降价促销，济南部分区域的一些新房价格反而比二手房要低，二者出现了“价格倒挂”。
　　“确实如此，主要是因为二手房挂牌价有些虚高了。”2月9日，济南一家二手房中介公司的负责人徐鹏在接受经济导报记者采访时表示，“一套二手房降20万元甚至50万元成交也很正常。”
　　在徐鹏看来，今年的二手房市场不好干，甚至不如去年好干，“现在二手房市场买家和卖家都在观望，买家担心价格会继续下滑，卖家也不想轻易降价。”
　　转为买方市场
　　济南市民杨志义最近正在四处看房。“我原打算买套合适的二手房，一方面价格低一些，另一方面社区配套设施比较完善，但我现在改主意了，要买新房。”杨志义告诉经济导报记者，他之所以改变主意，是因为在走访多个房产中介后发现，二手房价格竟然比新房还要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。“能省下20多万元，买个车不香吗？”
　　“现在确实有些区域的一、二手房价格倒挂很严重。”徐鹏指着楼市地图上的一个新楼盘告诉经济导报记者，“这个新盘的价格从最初的每平米1.6万元左右降到了1.3万元左右，有些建筑企业提供的抵账房价格甚至更低。但是，周边一些小区的二手房每平方米的售价都在1.4万元到1.5万元之间。此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。”
　　济南洪楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海则认为，现在一、二手房价格倒挂比较正常，“现在新房频频降价促销，二手房价格坚挺。”
　　李文海告诉经济导报记者，有些区域的二手房比较新，和附近新推出的期房相比，部分房龄不满3年的二手房立即就能入住。“此前我经手卖出的一套二手房最终成交价格为1.5万元/平方米，而周边的期房均价为1.45万元/平方米，出现了同区域二手房价格高于新房价格的情况。”李文海说。
　　此外，二手房价格高，还有一个原因是卖家高房价时购入。“如果我现在卖房子至少亏40万元以上，降价肯定不太可能。”一位二手房卖家张瑜表示。
　　据经济导报记者了解，2017年，张瑜以310万元在解放东路购入了一套新房，去年年初挂牌330万元准备卖掉，经过中介机构的多次劝说将价格降到了310万元。尽管降价了20万元，但还是因为价格太高，看房人寥寥无几。
　　“在我们小区里，像我这种户型的二手房价格为270万元左右，我在房价高位时购入的，如果想卖房子，只能亏本40万元抛售，与其这样还不如再等等。”张瑜说。
　　环境将变
　　实际上，早在市场低迷的2008年和2014年，曾出现过新房与二手房价格倒挂的情况。
　　济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫认为，出现房价倒挂的现象，选择观望的买房人日益增多，直接影响了市场的正常交易。
　　“这种情况的出现，意味着市场环境再次改变，这也说明人们对房地产市场的预期发生了改变。”初鑫表示，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大下跌。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领作用。与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
　　据经济导报记者了解，2019年时，二手房市场是卖方市场，挂出一套二手房，1个月内基本能成交，而且成交价格基本上就是卖方的定价。2021年则出现了大反转，有房东降价30万元仍难以出售。
　　初鑫给经济导报记者举了个例子：有一套辅仁的学区房，2020年报价420万元，当时有顾客表示降价10万元就可以签合同，但卖家拒绝降价销售。没想到市场上风向突变，去年6月份，卖家主动降到了370万元，但有买家希望能350万元成交。“最终通过撮合，这套房子以360万元的价格成交。”
　　“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在3%左右，现在扩大到10%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降十几万元才能达成交易。”李文海说道，“降价是主旋律，不降价肯定不好成交。”
　　徐鹏告诉经济导报记者，房主挂牌时报价虚高，长时间没人看房，着急卖房的房主就会主动调价，降30万元甚至50万元的都有，在最后的挂牌价格上，卖家再降3万-5万元成交也很正常。
　　在初鑫看来，目前二手房市场上的业主主要是一些改善需求卖家和资金需求卖家。改善型卖家趁现在新房价格低迷，卖掉旧房来购买新房。资金型买家主要是抛售投资性房源，以缓解资金压力。所以在目前的市场下，对卖方来说二手房挂牌价则更加理性。
　　今年日子不好过
　　在谈及今年二手房市场的前景时，上述受访的二手房中介都认为，“今年日子不好过”。
　　初鑫表示，二手房价格连续下降，让市场产生了明显的降价预期。“近几个月来,二手房市场比较平淡,成交量不高。很多人都有‘买涨不买跌’的心理，现在整个市场观望情绪比较浓厚。”在初鑫看来，济南新房的价格在逐步走低，新房的降价将会持续影响二手房的价格，未来济南二手房的价格可能还会走低。
　　“今年下半年大概有50个左右的新楼盘入市，为了争夺市场，开发商在定价机制上也会有所考虑，降价是在所难免的。受此影响，二手房市场如果不降价，更加卖不动。”初鑫解释说，“新小区新学校会引进好的教育集团，像山师教育集团、历城二中教育集团、山大教育集团等都会进驻一些大楼盘，因此对二手的学区房影响也比较大。”初鑫表示。
　　在李海波看来，之所以行业出现低迷，除了市场因素，二手房供应量明显增加也是一个重要因素。“2019年年底时，济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右，2021年7月份在5.2万套左右，到去年10月份就到达了5.5万套左右，3个月的时间里面，济南待售二手房数量增加了3000套，对济南楼市来说，增幅也是比较明显了。今年下半年会突破6万套。”
　　“现在二手房市场买家和卖家都在观望，买家担心价格会继续下滑，卖家也不想轻易降价。”徐鹏对经济导报记者说，“在‘房住不炒’的政策下，短期内的二手房成交量不会有较大幅度的变动。”
　　从往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大概率会出现急售房源。此外，部分房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在合适的时候卖个好价钱。
“如果购房者有计划购房，可以去意向小区淘淘急售房源，但这类房东对支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”徐鹏认为，挑选二手房千万不可以着急，“慢慢选，仔细挑，不冲动，这样才能选到适合自己的房子。”