经济导报记者 刘勇
　　“公司已迁址到济南中央商务区，敬请光临。”日前，经济导报记者收到了一家公司负责人潘斌的短信。此前，潘斌的公司办公地址在济南北园大街附近。
　　最近，经济导报记者调查获悉，随着一批新城区写字楼的入市以及知名企业的入驻，也产生了“虹吸效应”，不少在老城区办公的企业纷纷搬迁至此。与此同时，部分老城区的写字楼，尤其是老旧的写字楼，出现了较高的空置率。它们，该何去何从？
　　对此，接受经济导报记者采访的业内人士指出，除了改进自身的服务外，“部分（老城区或老旧）写字楼或许可以改造成租赁住房，毕竟这是有政策支持的。”
　　新城区“虹吸”
　　潘斌告诉经济导报记者，之所以搬到现在的办公地点，并不是价格原因，“实际上现在的房租比之前高了不少。和以前相比，仅租金和物业费，公司每个月就要多支出近5000元钱。”
　　潘斌解释说，“虽然支出多了不少，但我觉得比较值。以前的办公地点设施老旧，供暖和制冷设施都不太好，大堂、停车场和周边环境较差，形象不好。”
　　在潘斌看来，随着中央商务区众多写字楼交付使用，这里成为高学历、高收入人群的聚集地。“这里同行多，而且素质普遍比较高，和同行交流也方便。”
　　有这样想法的不只潘斌一人。“我本来准备在玉兰广场找个新的办公地点。”一家金融企业的负责人江涛对经济导报记者说，“但这里已经没有空余的位置了，只能选择在周边找。”
　　近年来，玉兰广场已经成为一个地标性的存在，也是济南很多商务活动的举办地。此外，玉兰广场其中一栋楼是济南喜来登酒店，有很多公司的商务活动都在这里进行。
　　“有点后悔，当时买小了，应该多贷点钱把整层都买下来。”济南一家金融企业的负责人刘畅对经济导报记者说道。
　　早在2019年，刘畅就将办公地点搬到了汉峪金谷片区，当时因为资金原因他并没有购买一整层楼，而是买了半层。“现在想扩大面积，可惜周边已经没有空余的地方了。目前正考虑是否在周边再买一层办公楼。”
　　“我们公司准备再购买几层写字楼，用于出租。”对经济导报记者说这话的，是济南一家投资公司的副总经理张炳林。他们在奥体中心、汉峪金谷以及CBD周边购买了多层写字楼，已全部出租出去，且租金非常可观。“我们认为，在济南东部地区，写字楼市场还是不错的。尤其是CBD和汉峪金谷片区的写字楼，虽然售价比较高，但租金和出租率都不错。”
　　新老城区“两重天”
　　经济导报记者在调查中发现，目前济南写字楼市场可谓“冰火两重天”。新项目入市，挤占了不少老项目的市场。一些老城区的写字楼空置率相对较高，有的甚至达到40%以上。
　　“济南东部的写字楼吸引了一些知名的大型企业，并产生‘虹吸效应’，吸引更多的产业流入，让在老城或者其他地方办公的企业搬迁至此。”张炳林表示，大部分甲级写字楼，“整层或者整栋销售”似乎成了一条定律，针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”，而散户的购买大多起“填空”的作用。
　　此外，一些新写字楼的运营商也会在增值服务上做文章。“我们和街道办事处联系，将一些政府出台的扶持政策第一时间通过座谈的方式告知企业，同时也会帮着协调企业遇到的问题。此外，还会通过联谊会的模式，让承租我们写字楼的企业与产业上下游无缝衔接。”一栋高端写字楼的运营经理杨宇飞对经济导报记者说道，“通过增值服务，可以让我们运营的写字楼保持较高的入住率。”
　　与新项目的“抢手”形成对比的是，一些老城区的写字楼，尤其是老旧的写字楼，空置率比较高。
　　“以前的老办公地点很多房间都空出来了，而且价格也很亲民，才1块多钱/天/平方米。可就算这样，有些企业来考察后还是没有定下来。”潘斌说。
　　就在8月份，张炳林考察了济南的多个写字楼项目。“东部的写字楼基本上满员，而且有很多都是大公司入驻。”他告诉经济导报记者，“而西部的一个写字楼，每层有15到22个房间不等，基本是3到4个房间没有租出去。空置最多的一层只入驻了3家企业，使用了10个房间。”
　　而在老城区，一栋写字楼的空置率在40%左右。“设施陈旧，很多楼层只有一半的房间在使用。如果继续这样运作下去，空置率只会越来越高。”张炳林说。
　　老楼还有新生吗？
　　“我们也想对写字楼进行改造，但有些硬件设施真的没法改造，而且成本太高了。作为运营方，我们承担不起。”老城区的一栋写字楼的运营商负责人高峰对经济导报记者说道。
　　高峰所运营的写字楼位于北园大街附近，一共有200多个写字间，但实际只有不到130个写字间在使用中，这其中还包括高峰他们自己使用的5间，其余都在待租状态。
　　“尽管也打过广告，但效果不好，也就是有些人打个电话问问，有的来看一圈儿就走了。”高峰有些担心，“结果就是，因为硬件设施差，没有企业入驻，也就没有收益，没有收益就无法进行改造，最终企业搬出去，空置率越来越高，很有可能无法运营下去。”
　　在济南一家房地产策划公司的负责人杨朝星看来，老城区的写字楼建造年份比较久了，硬件设施不完善，根本拼不过新项目。
　　那么，这些老城区或老旧的写字楼还能焕发“第二春”吗？
　　杨朝星给出的建议是：“在无法对硬件设施进行大面积改造的前提下，其实可以将写字楼改造成租赁住房，毕竟从现在的情况看，租赁住房在市场上还是挺吃香的，而且用水、用电、用气执行民用价格标准，最为重要的是还有政策支持。”
　　实际上，早在2018年，济南市印发的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》就明确提出，鼓励房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构设立子公司开展住房租赁业务，以提供中小户型、中低价位住房租赁服务为主，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。
　　同时，还鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等，在符合消防、结构等相关安全规定的前提下，按规定程序审批后改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行民用价格标准。
　　“现在市面上有些长租公寓就是由旧的写字楼改造的，入住率均在80%以上。老旧写字楼焕发‘第二春’是可能的。”杨朝星说。
　　（应受访者要求，文中“高峰”系化名）