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山东财经网 - 导报原创 - 半年报透视:A股房地产公司的这个共性,你注意到了吗?
半年报透视:A股房地产公司的这个共性,你注意到了吗?
加入时间:2021-9-10 16:12:57  来源:大众报业·经济导报

  经济导报记者 孙罗南

  房地产调控高压之下,今年上半年,A股上市房企利润率下降的趋势仍在延续。

  随着上市房企半年业绩披露“收官”,房地产企业当下的基本面也随之呈现。从各大房企交出的经营业绩看,当前行业多数企业的毛利率水平依旧走低,这在头部房企身上亦有体现。而各家房企业绩释放的信息也显示出,毛利率下行已是行业共性。

  对此,世联行山东区域总经理朱江在接受经济导报记者采访时表示,一方面是受“三道红线”政策影响,地产开发禁止使用杠杆,这样的限制使得开发商必须快速出货才能达到要求,而大家都要出货就得降价;第二是信贷方面,由于二手房、新房信贷受限,购买力收缩得比较厉害,销量下来,开发商就要将价格往下调,毛利率可能就撑不住。

  毛利率持续下滑

  上市房企集中公布中期业绩,毛利率无疑是颇受关注的财务指标。

  今年上半年,在业内以高利润率著称的中海地产,毛利率跌破30%大关——为28.5%,同比降2.1个百分点,而其在2019年的毛利率达到33.7%。碧桂园今年上半年毛利率下滑至20%以下——同比下降4.6个百分点至19.7%。保利地产2021年上半年毛利率为32.5%,同比下滑3.22个百分点。

  万科今年的半年报告显示,扣税后,房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率由去年同期24.02%降至18%,未扣税整体毛利由去年同期31.8%降至22.9%。龙湖集团今年上半年毛利率由去年的30.8%降到27.7%。

  毛利率较上年同期下降的情况,还在不少房企身上有所体现。今年上半年,旭辉控股的毛利率下滑至20.7%,2020年同期为25.6%,而2019年时达到30%;金科股份今年上半年毛利率降低了5.8个百分点至20.14%;华润置地综合毛利率为31.3%,同比下滑2.2个百分点。

  在2021年上半年,招商局置地的毛利率为20%,比去年同期下降9个百分点;大悦城控股综合毛利率30.2%,同比下滑14.72个百分点;阳光100今年上半年的毛利率由2020年同期的32.8%降低至18.3%;越秀地产今年上半年毛利率26.8%,同比下滑1.2个百分点;雅居乐的毛利率同比下降6.3个百分点至28.1%。

  金地集团2021年的半年报披露,该公司的房地产业务结算毛利率为14.25%,其称,毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关,另一方面与本期结转结构有关,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

部分A股上市房企毛利率指标

  “下降是行业趋势”

  尽管各有各的原因,毛利率下降已成为摆在多数房企面前不可回避的话题。对整个行业来说,毛利率走低已是趋势。

  旭辉控股的2021年中期业绩发布会上,谈及利润率,旭辉控股董事局主席林中表示,利润率的降低是一个行业发展的必然阶段,因为行业已经过了暴利时代,未来不可能还有暴利,房地产行业经历了过去的土地红利时代、高杠杆盈利的时代,未来正在逐步迈进管理红利、品牌红利的时代,这是一个行业发展的必然。

  旭辉控股CEO林峰说,从已经公布半年报的公司看,住宅销售的毛利率普遍都下降,最核心的原因是在2017、2018年拿的项目,当时拿项目之前没有限价,之后出现一些限价和市场下行的问题。

  林峰同时认为,毛利率下降是一个行业的大趋势,“在行业做得比较优秀的企业,可能毛利率会做到20%左右,差一点的可能是15%左右,而整体的净利率在8%到10%,未来可能是行业的优秀水平。”

  对于未来毛利率区间,金科股份的2021年中期业绩发布会上,董事长周达表示,“对于行业毛利率的整体水平,我们认为未来会保持在20%-25%,这是行业的整体水平。”龙湖集团首席财务官赵轶的观点类似,预估未来保持20%-25%的毛利率,可能是整个行业的趋势。

  在对中长期毛利率展望方面,保利置业董事总经理王健预期,在未来的一段时间,行业的毛利率整体趋势还是会继续下降,已售未结毛利率水平在25%、26%左右,在现有的限价和土地竞拍的政策下,利润率还是下降的趋势。

  在万科2021年中期业绩发布会上,执行副总裁兼财务负责人韩慧华提到,过去这几年,特别是自2017年以来,地售比一直在上升,所以开发业务的毛利率呈现下降的趋势。从销售端逐渐地体现到结算端,所以可以看到,从一季度、中期乃至到全年,可能也是这样一个逻辑。




编辑:luyi

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