经济导报记者 刘勇

　　5月6日，山东省住房和城乡建设厅下发通知，自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确。

　　该消息发布后引发热议，不少网友在吐槽公摊面积的同时也发出疑问：为何不能按套内面积交易？毕竟，按套内面积交易可减少开发商与购房者之间因面积产生的纠纷。

　　我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。在现实当中，开发商普遍以建筑面积计算价格，但在合同中都会分别标注建筑面积和套内面积以及公摊面积。

　　那么，商品房按照套内面积来交易是否可行？对此，经济导报记者进行了调查。

　　网友期盼按“套内”交易

　　住房问题关系到每个家庭的切身利益，以住房建筑面积计价售房存在不合理之处，也因“公摊”产生不少投诉和矛盾，因此山东省住建厅的通知发出后，立即引发热议。

　　不到一天的时间里，该消息仅在经济导报今日头条号上的阅读量就超过38万，评论量也超过600。在评论中，公摊面积过大成为网友的槽点。也有网友建议，应该按套内面积交易。

　　据经济导报记者了解，现行房屋测量规范中，套内建筑面积与公摊面积之和构成一套商品房的建筑面积。楼梯、过道、电梯间、物业管理用房等都算是公摊面积。而消费者购买的房屋就包括套内面积和公摊面积。

　　“如果按套内面积买房，再也不会被开发商用公摊面积来忽悠了。”有网友这样表示。

　　经济导报记者在济南市洪楼广场附近随机采访了30位市民，他们均表示，应该按套内面积交易。其中28人表示，对公摊面积如何测量不懂，只能被动接受。

　　“要是按套内面积售房的话，购房者买的就是自己家门内的面积，开发商无法再在公摊面积上做手脚。”市民石光亚表示。

　　在济南市民胡浩看来，公摊面积是开发商的灰色地带。 按建筑面积售房，容易让一些不良的开发商在公摊面积上暗箱操作，使套内面积减少，公摊面积变大。胡浩告诉经济导报记者，关于公摊面积，还有一个很老的梗：每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，“这大概就是所谓的1+1〉2吧。”

　　购房者仍要为公摊埋单

　　此前有媒体报道称，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的楼盘，其公摊系数高达52.35%。

　　公摊面积到底应该有多大？对此，房地产行业独立分析师江辰告诉经济导报记者，目前公摊面积缺乏上限规定，而且公摊面积的大小与户型设计以及整栋楼的设计都有关系，“同样一栋住宅，2梯4户和3梯4户的公摊就不一样；如果定义为豪宅，大厅、过道等肯定会很大，公摊面积也会比普通住宅高；同样，如果是酒店式公寓，公摊面积也很高。”

　　“现在的购房合同都要求标注清楚所购房屋的套内面积、公摊面积、建筑面积的具体数字，如果交房时，实际的数字与合同不一致，将面临赔偿。”济南一家房地产开发企业的项目经理冯泽瑞对经济导报记者表示。

　　冯泽瑞告诉经济导报记者，目前来看，公摊系数在15%-30%都比较正常，过低的公摊系数则会导致社区品质下降，如楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

　　此外，经济导报记者在采访中发现，不少人认为，取消“公摊”会得到价格上的实惠，但实际情况并非如此。

　　冯泽瑞告诉经济导报记者，“不管是按套内面积卖还是按建筑面积卖，房产的总价不变。按套内面积卖，账面单价会上涨，短期内对房价上涨会有助推作用。”

　　他给经济导报记者算了一笔账：一套建筑面积100平方米的房子单价2万元，如果按照20%的公摊计算，套内使用面积为80平方米，在总价不变的情况下，按套内面积计价单价就变成2.5万元/平方米。如此计算，相当于每平方米上涨了25%。

　　“无论采用哪种计算方法，开发商是不会去扛公摊成本的，最终都要由购房者埋单。”江辰分析说。

　　短期内或难实现

　　实际上，今年全国两会期间，政协委员周世虹就建议，“推行以套内建筑面积计价销售商品房。”他认为，以套内建筑面积计价方式，可以让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。

　　事实上，早在2019年2月份，住建部发布的一项关于对工程建设规范征求意见的通知中，曾提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。当时曾在全国房地产市场引起轩然大波，但时至今日，并无实质性政策落地。

　　“我们也可以做到将公摊面积做小。”冯泽瑞说，“现在济南的单元设计为一梯(或两梯)2-4户，甚至有些住宅能做到三梯4户，如果做小公摊的话，可以设计为两梯6户甚至8户，甚至可以做到更多，但最终结果是被购房者用脚投票，房子卖不出去。”

　　江辰告诉经济导报记者，公摊面积在国内已实施多年，此项措施想要取消，还得从长计议，至少短时间内还不大现实。按套内面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。

　　“取消公摊面积，是不是意味着到了今后买房的时候，公共区域会越来越小、绿化会越来越少、舒适度会越来越低了呢？”经济导报记者采访中，也有市民说出自己的担忧。

　　在江辰看来，按套内面积交易对房屋交易跟后续其他环节产生的连带影响，也该有配套的落地政策。“比如，二手房该如何交易。虽然房子交易将执行套内面积计算标准，但现有的二手房都是按照建筑面积计价，它们被再次投入市场后，到底是根据新规则执行，还是沿袭旧规，关系到购房者和卖房者双方利益，如何平衡，需要有规则层面的回应。此外，物业费等都是按照建筑面积来约定，如果改成按套内面积交易，还有许多历史遗留问题需要考虑。”