来源：子木聊房（zimuliaofang）

这期选在了读者呼声高亢的山东。

山东之前撰过一篇文《深度解析：山东三四线楼市的未来》，全网阅读量有200多万。文中解释了，山东是上一轮货币化棚改最猛烈的省份，造就多个三四线城市的房价神话。

但这种脱离经济人口的上涨，不具备可支撑性，所以大都在房价浪潮后，进入“高位横盘，持续阴跌”的行情周期。

现在看来，大都已经应验。

这次我把主要分析对象放在山东核心城市，岛城青岛和泉城济南，看看这两座城接下来走势如何。

01

山东人给笔者的印象，一是酒量太猛，二是太爱买房。

这应该跟当地孕育的“文化资本”有关。

这几天山东拜年文化频上热搜，让全国人民见识了什么叫“孔孟之乡、礼仪之邦”。

这种文化传承，正是让山东人对落叶归根深度迷恋，所以在上轮房价大潮中，作为山东人最爱买房的双核心，青岛、济南，房价不可一世。

2016年，青岛房价是9231元/平米，2018年，这个数值被改写为2.5万/平米；

2016年，济南房价是8500元/平米，2018年，这个数值被改写为1.97万/平米。

要知道，2018年时，武汉、苏州、成都等强二线城市的房价还是1.5万元/平米左右。

经济跟房价呈正比关系，一比较，青岛和济南的房价显然被过分炒高，泡沫严重，难逃大幅回调的命运。

事实便是如此。

2018年，山东各地响应号召纷纷加码调控，青岛、济南房价当即进入滑坡轨道，站在高风岗上的山东炒房客，被彻底套死。

前几天我整理了一份表格，发现青岛已经较最高点下跌了23.72%，济南较最高点下跌了18.78%，跌幅高居全国第一梯队。

最重要的是2020年。

疫情后，当成都、武汉、杭州等强二线城市迎来小阳春，纷纷筑底反弹时，青岛、济南却暗淡无声，反而呈持续下跌姿态。

前段时间，贝壳研究院发布的一份报告，也佐证了这一观点。在2020年房价下跌城市排行榜中，青岛、济南、分别位列全国二三。

山东双子对房价的“支撑能力”，让人诧异。

02

为了探究原因，我查阅了大量数据，最终得出一条结论：

高房价过分透支民富。

2018年青岛、济南楼市的疯狂，让杭州、深圳这样的城市都为之汗颜。

人们成群结队去背着杠杆抢房，共同造就了这场盛世，但实际上根本难以支撑。

国统局数据显示，2020年青岛市居民人均可支配收入47156元，除去无收入人群，青岛的平均收入现在大概是6000元，这个收入包含了各行业人群。

如果按照当下，1.9万/平米的房价，青岛人买一套100平米的房子，需要26.3年，这个数值在全国范围内都是十分夸张的。

相对青岛，济南的情况显然要更差一些。

其次，山东是北方经济第一大省，整体经济结构非常“平衡”，这一点跟江苏特别相似。

我们看到，2020年，除了青岛、济南进入万亿俱乐部以外，烟台做中间过渡，其他均处于同一水平线。

经济不够聚焦，造成的结果就是，核心城市对外来人口的虹吸力较弱。

身为北方第一经济大省的核心城市，这些年青岛、济南人口流入量都不高，2019年青岛总共流入10.5万人口，济南6.93万。

按照同样的地位，宁波人口流入34万，长沙23.98万，西安19.98万，连行政等级不敌青岛的佛山，人口流入都超过25万。

房价太高，外来人口少，城市居民财富消耗严重，造成青岛济南楼市支撑力疲弱，这也是青岛、济南房价近两年大幅回调的原因。

03

用大篇幅文字讲经济问题，是让大家在心里清楚一点：

房价与经济、人口互为因果，任何城市都无法逃脱。

在这个基础上，青岛、济南房价接下来房价大涨的可能性几乎为0。

但青岛、济南毕竟是万亿俱乐部成员，而且房价已经连跌2年，2021年是怎样的趋势，还要看行情跟供需。

我们再来研究这两个城市的行情走势，先说青岛：

青岛三年成交面积走势

成交量上，2020年青岛新房成交了15.3万套，同比2019年上涨0.1%，二手房成交6.3万套，同比上涨13.4%。

新房平稳，二手房还不错。

尤其二手房市场，从去年10月份开始，进行小规模波动，可以称之为“小翘尾”，2021年春节后可能会有一波小阳春。

而在房价上，青岛从2018年最高点接近2.5万/平米的均价开始回调，近一年来一直在1.9万元/平米上下波动。

青岛三年成交单价走势

如果成交持续走高，会提高市场预期，所以青岛房价继续下探的可能性很小。

换句话说，回调了23.72%的青岛房价，已经在1.9万/平米的位置成功筑底。

但这个筑底并非反弹，因为青岛楼市跟过去已经完全不一样了。

数据显示，青岛现在的住宅库存量已经达到3409万平米，去化周期高达25个月。

妥妥的供应大户。

相对于供应，青岛2020年15.3万套的新房成交量是远远不够的，2021年供大于求是必然现象。

所以， 青岛的购房建议是，“可以买，别着急，慢慢挑”。

把视角多放在新房市场，2021年青岛因为新房供应大，打折盘不会少。

近期青岛楼市可能会有大量唱涨的声音，千万不要被影响，紧盯着二手房交易走势即可。

04

对于济南来说，虽然经济长期被青岛压制，但楼市方面，却走出了不同的行情。

济南三年二手房成交单价走势

2016-2018年，房价翻了一番，而后2年时间，单价又从1.97万元跌回到1.6万元/平米，房价回调了18.78%。

炒作不如青岛，自然回调幅度也要小于青岛。

济南三年成交面积走势

成交上，济南2020年商品房卖了15.3万套，同比2019年增长了11.2%；二手住宅卖了6.04万套，同比增长10.45%。

房价上，进入2020年后，房价一直在1.6万/平米左右跳动，甚至在8月份以后还进入了1.7万/平米的小幅反弹。

所以济南近期楼市的声音是最嘈杂的，有的人说年后必然会迎来剧烈反弹，有的人说会持续阴跌。

笔者跟济南几个做房产研究的朋友聊了一下，大致的结果是：

横盘震荡，分化明显，回暖概率大。

东部一些楼盘房价涨了，西部还是一潭死水，新房买的人多了，二手房，甚至是CBD的二手房依然无人问津。

济南市场分化非常严重，关注度较高的是那一小部分优质地段新房。

相对于青岛，济南比较鸡贼，因为青岛一直在加码拍地，但济南却一直在缩减供应。

截止2020年末，济南新房可售套数为8.05万套，去化周期为10.6个月，这个数值比青岛的一半还要少。

可以说，在整体行情上，济南的潜能是要大于青岛的，济南行情要比青岛提前复苏，也在情理之中。

在购房建议上，东部新房尽量早上车，因为这是济南未来的城市极值，但济南的郊区不要布局，下跌深度不可预测。如果是笔者买房，济南是新房市场，自己会把视角放在二手房市场去淘笋。

济南回跌两年，明年行情回暖，必然会有大量改善置换需求爆发，着急套现的炒房客不少，这时候抄底很适合。

05

长期来看，山东双子作为万亿俱乐部成员，房价潜在动力是有的。

大省会战略下，济南会缩短与青岛的距离，我们看到2020年，济南的GDP增速达到4.9%，比青岛高了1.2%。

如果济南选择继续“控地”，那么在房价上，济南房价也会追上青岛。

但从近几年的操作来看，笔者认为青岛更理智，用供应压房价，给予更多年轻人入场的机会，让房价有更高的天花板，而济南用控地抬房价，势必会筑起高的围墙。