经济导报记者 刘勇
受多种因素影响,二手房市场陷入低迷,一些中介门店的成交量持续下降,甚至连续多个月成交为零,个别门店关门歇业。有人感叹,房产中介行业要“变天”了。
在济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏看来,二手房市场低迷的背后,是一项接着一项的调控政策。最近一段时间,中央层面继续明确坚持“房住不炒”定位,同时,地方政府也在进一步完善房地产调控措施,以促进市场理性交易,稳定市场预期。因此,二手房成交数量持续下跌,价格也出现松动,市场明显降温。
“规范二手住房市场交易秩序,推动二手住房市场运行更加健康平稳。一旦市场恢复健康平稳发展,那么迎面而来的就是光明的道路。”10月31日,逆市开店的投资人郭鹏接受经济导报记者采访时表示,“这是黎明前的黑暗,谁能撑过去谁就能赢得未来。”
有成交都成奢望了
10月29日,经济导报记者来到了位于济南山大北路的一家房地产交易公司的门店。
下午3点多,该门店内并没有前来咨询购房的市民。销售顾问刘彤彤告诉经济导报记者,二手房现在很少有人关注了。“去年这个时候一天接待三四个客户,现在得三四天才有一个客户。”
“说起来真挺丢人的!在这个行业干了六七年,我没想到,今年二手房就成交了1套。”刘彤彤说,“而且,我已经连续6个月没有开张了。”
同样,在位于北园大街附近的一家二手房中介公司的门店,该店销售顾问告诉经济导报记者,“和年初相比,下半年以来,到店咨询和电话咨询的人减少了三分之二,能去现场看房的更是少之又少。”
在谈及成交的情况时,该销售顾问表示,好几个月都是零成交了,“有成交量都成奢望了,现在就是靠租房的业务硬撑着。”

经济导报记者随后又走访了多家二手房中介的门店,结果发现,其境况很是相似。在华能路,一家中介公司的负责人告诉经济导报记者,客户的减少对业务量有很大影响。“像去年,一个月能卖出三五套。现在,一两个月也不一定能卖出一套房。”
在济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫看来,之所以行业出现低迷,除了市场因素,二手房供应量明显增加也是一个重要因素。2019年年底时,济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右,2020年底在5.1万套左右,而现在应该在6万套以上。
此外,初鑫和刘彤彤都有一个直观的感受,就是从银行贷款更难了——银行对购房贷款的审批时间和发放贷款的时间都比原来长了不少。
“原来的话,商业贷款放款时间在一个月左右,快的话半个月就能放款。现在放款时间可能得4到6个月,就是说,现在买了房子,可能得到来年的3月份才能收到款。”初鑫说道,“前提还是合作的银行有房贷的额度。”
僧多粥少抢市场
经济导报记者在调查中发现,已经有不少二手房中介门店选择了关门。
在花园路富翔天地门口的一家21世纪不动产的门店,其大门紧锁,橱窗和大门的玻璃上贴着“出租”字样的纸张。
在七里河路,此前经济导报记者采访过的一家二手房中介,已经变身为康洁洗衣。
同样在七里河路上,中住地产的一家加盟店也大门紧锁,门口贴着出租字样的红纸。
在祝舜路上,一家德佑的门店,玻璃门上也贴着“店面转让”的海报……
几经周折,经济导报记者联系到了一家关门的中介门店的负责人,他告诉经济导报记者,“我们门店周边还有3家中介,就是说,4家店抢夺周边的市场。以前生意好的时候,大家都有饭吃,现在生意差了,竞争更激烈了。而且从4月份开始,我这个店一个月净亏4万元以上。没办法,承受不住了,只能关门。”
“下半年以来,市场成交不好,运营成本太高,我也关停了1家门店,缩小了2家店铺的营业面积。”初鑫说道。
初鑫给经济导报记者算了一笔账:关停的门店的面积达到了120平方米,而这个店铺每个月的租金是3万元,再加上水电等费用,每个月的费用就是4万元。这个店铺一共有12个销售顾问,每个人还有2000元底薪。这样算下来,每个月的成本就是在6.5万元左右。
“上半年靠着卖新房和成交的几套二手房,还能马马虎虎持平,但下半年真的扛不住了,新房出现了萎缩,二手房一套没卖,只能关停。”初鑫说。
济南楼市2021年10月第4周的数据显示,济南楼市近3周的90天内二手房成交量为1588套,1530套,1465套,持续下跌。“这么说吧,过去的90天内一共成交了1465套,平均一天成交16套。如果按中介机构的数量计算,90天内大概有不到2家的中介成交了一套二手房。”
“主要是竞争太激烈了,一些新建小区周边都有二手房中介的门店,甚至有些小区周边100米的距离内就有三四家店面。”济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏笑着说,“僧多粥少,就看谁能抢到市场了。”
经济导报记者探访发现,在花园路富翔天地南门,除了歇业的一家中介公司,还有链接和中住两家中介。在七里河路的锦绣泉城门口,就有链家和中住两家中介公司相邻,而不远处还有一家德祐的门店。在华能路路蓝调国际北门,中住、德祐和21世纪3家门店相邻而居。在辛甸中路的海德公馆附近100米范围内,则有21世纪、德祐以及链家等4家中介的门店。
撑下去就是赢家
“说实话,我现在看不到未来在哪里,不知道二手房市场还会不会再辉煌起来。”刘彤彤说,“每个星期都能看到同行离职的信息,有转行干外卖的,也有去送快递的,也有跑网约车的。对我们来说,前3个月有5000元底薪,还可以支撑生活,以后便只靠成交的提成。连续数月颗粒无收,离开也是正常现象。”
但在二手房市场打拼了十几年的郭鹏,并不认刘彤彤的说法:“别的不说,就拿几天前字节跳动布局二手房市场来说,可以说是为陷入寒冬的房产经纪行业释放了一个难得的积极信号。”
此外,腾讯、京东、阿里巴巴等互联网巨头,也在以各自方式“侵入”房地产中介行业。去年10月,京东的“自营房产”业务落地,目前其线下品牌“好房京选”已有超3000名经纪人。
在郭鹏看来,房产中介行业大规模发展,多是在二手房交易量超过新房、存量市场到来时。未来,新房市场收缩,但二手房交易将成为市场重要的组成部分。贝壳研究院预计,二手房供给总量将从当前年均约420万套上升到约600万套,二手房市场份额将提升超过10个百分点。
“世上没有一直涨不下跌的股市,同样没有只火爆没有低潮的二手房市场。现在陷入低潮并不可怕,可怕的是自己没有信心。”郭鹏说,“不能因为一时的低迷就否定行业的未来。”
据经济导报记者了解,正是因为市场巨大,郭鹏又逆市新开了2家门店,“店铺都不大,成本相对比较低。现在提前布局,一旦市场好转,立马就能赚钱。”
“现在是黎明前的黑暗,谁能撑下去,谁就是赢家。”郭鹏笑道。