经济导报记者 孙罗南

　　采访时间：10月2日

　　地点：济南

　　受访者：许传明

　　年龄：43岁

　　身份：合富辉煌（中国）山东公司副总经理

　　谈到今年以来市场的变化，这主要涉及两个层面。一个是关于地产营销方面的变化，这个变化也很剧烈；另外是房地产行业本身的变化。这些对我们影响都比较大，我们现在的一些业务基于这两个层面也都作出了比较大的调整。

　　首先，关于房地产整个营销的行业环境变化非常大，传统的房地产营销是以房地产案场为“主阵地”，过去的广告推广、线上线下的活动，都是围绕这个“主阵地”展开的。这一年来，一方面是地产行业变化发展，另外，移动互联网的发展改变了大家信息接触的习惯，整个行业生态变化也非常大。依托于案场的营销不再是传统的模式，作为地产营销的原点——案场的地位在弱化，这个“主阵地”的变化非常大。

　　另外，我们对于房地产调控长效机制是感触非常深的。此前整个地产行业、特别是营销环境中量价关系比较密切，成交和价格的这种起伏波动的幅度还是非常大的，但今年来看，整个管理的力度和管理效果的控制度跟此前相比是截然不同了。举一个非常简单的例子，今年上半年济南的成交量比去年同期增长了40%，不过今年的房价非常稳定，这种情况是我们此前的从业经历中从来没有见过的。

　　所以一个是行业营销生态，一个是长效机制调控措施，是我们今年以来感触特别深的两点行业生态的变化。

　　我们公司的业务这几年变化也比较大我们起家的主业是房地产营销代理，这里面就牵扯到另外一个问题，就是前面讲的房地产行业除了营销这个生态，整个房地产行业生态也在发生变化，此前是以“快周转”的商品房开发为整个房地产行业的主力或主体，包括有一些产品，它不应该是用“快周转”的方式但也用的“快周转”，比如说写字楼，其实写字楼是越大越好用，整栋楼通常都是给一个业主，当然来了小业主，可以划出一个单元租给他，但这样的资金周转率又比较低，所以很多写字楼也都像住宅一样，切成了100平方米，特别是前几年有个别的50、60平方米那样的小写字间去卖，就是为了“快周转”，那个时候，行业一直是这样一个生态。

　　实际上，这一两年，“快周转”的营销已经走过了它的最高峰，开始下滑了。相对来说，现在一些产业园区、大型购物中心这种不追求“快周转”的地产模式越来越多，所以我们整个公司也基于这样一种情况，把自己的定位由代理公司变身成为地产综合服务运营商的角色。

　　我们从2005年就来山东做项目了，那个时候济南市场大部分都是一些本土的企业，慢慢地逐步经历了一个外来开发企业、外来品牌为主导的过程。一开始的时候，外部来的开发企业拿出的都是一些中端产品，而这几年，各个品牌旗下一些最高端的产品线系也陆续引入到了济南，这样的趋势很明显。市场正在从“内向”逐步变得“开放”，产品也从以中端为主导慢慢形成全体系的产品。

　　产品在不断丰富完善，实际上这背后对应的就是客户需求的丰富化、多元化。最初，济南的购房者以本土的客户首次置业为主，而且那个时候，整个产品结构也非常单一、很趋同，现在随着整个社会的发展，城市人口规模越来越大，整个客群的需求也越来越多元化。

　　今年以来的一个变化还有，投资性群体减少了很多。投资客户入市最大的动力就是房价的上涨，因为房价上涨比较快，他们纸面上的这种不动产的估值会越来越高，但现在这几年，实际上从2019年到现在，济南的房价已经非常稳定了，其实这是投资性群体减少的根源。从另外一个具体情况看，现在调控措施上，限购限贷，也给投资性群体带来了影响。总体来说，我觉得，只要这个市场有自己客观真实的需求，都应该算是健康的，只要不是刚才讲的理财性的投入、投资性投入，尤其是短期炒作性的投入，剩下的我觉得都是健康的需求。

　　今年的状态其实从全年的数据整体盘点来看，还是不错的。我觉得最理想、最健康的状态是，成交量非常好、价格非常稳定，今年的情况来看，如果不算具体每个月度的情况，从这一年回首来看的话，我觉得2021年就属于非常典型的成交量非常好、价格非常稳的一年，这是最理想的。大家有买房的热情，也有成交的积极性，同时房价又非常稳。房价一稳，就没有什么投机需求，但大家有真实需求，我觉得这是理想的。

　　在调控机制下，延续这种情况是大概率的。接下来另外一个趋势就是保障性住房产品供给会越来越多，这是非常重要的一个变化。