冲刺6月楼市“半年考”，各地楼市成交均有不同程度的升温，全国纳入监测的70城中有61城新建商品住宅价格上涨，其中济南环比温和上涨0.3%。就在7月15日，一向有全国楼市“风向标”作用的深圳调控政策收紧，这已是本月以来的第4个城市。济南市场下半年走势如何?记者采访了业内人士。

61城新房价格环比上涨济南温和上涨

7月16日，国家统计局公布全国70城新建商品住宅销售价格统计数据，有61个城市环比上涨、7个城市下跌、2个城市持平。具体来看，有15个城市新建商品住宅价格涨幅超过1%，银川以环比1.9%的涨幅领涨。

山东4城新建商品住宅延续5月齐刷刷上涨的态势。具体到济南，5月新房价格环比上涨0.5%，6月涨幅回落，微涨0.3%，同比下降3.1%。其中，90平方米以下、90- 144平方米户型环比涨幅1.1%、0.3%，144平方米以上户型则环比持平。

除了济南，其他3个城市中，青岛新房环比涨幅最高，为0.8%，二手房微涨0.2%;烟台新房环比涨幅0.5%，二手房微跌0.1%;济宁新房、二手房环比涨幅均为0.6%。

数据见涨，但市场给人的“体感”在降。在片区竞争的压力下，刚需盘低价入市，“万元盘”频频闪现在济南东、西部城区。像近期刚刚入市的孙村片区烯谷国际中心，首开均价10500元/平方米，购房还有车位代金券;西南城融汇城拿出9000多元/平方米的房源抢市场，宜家家居附近刚刚开盘的西棠观樾毛坯房均价11000元/平方米，则将西客站片区房价又往下拉了一大截。

二手房市场各区域成交价均下降

济南二手房市场方面，在5月环比持平后，6月微降0.1%，同比下降3.6%。回顾上半年，济南二手房价格“四跌两平”，显示市场信心有所不足。

根据贝壳找房数据，6月济南二手房成交均价为15572元/平方米，环比下降0.59%。整体来看，济南各个区域成交均价均呈现下降趋势。主城区中，高新区降幅最大，为0.51%，上月成交均价17419元/平方米;市中区则以0.66%的涨幅领跑，上月成交均价18741元/平方米。

从成交结构看，上月90平方米以下的二手房源涨幅最高，环比上涨0.5%。在济南90平方米以下的新房、二手房基本是刚需产品，对“新济南人”来说，这样的户型是过渡首选。而90-144平方米户型则环比下降0.8%，这与新房市场环比涨幅1.1%形成鲜明对比。

2020年上半年，二手房成交量在2月跌到谷底，达到近年来成交量最低;在3-5月则大幅反弹，成交量超过去年同期，二手房成交量在疫情后释放，成交均价则一直处于微降的趋势。

4城调控政策收紧楼市下半年进入分化期

2020年楼市“下半场”刚开始，随着深圳等4城调控“冷水”的泼下，4月以来的市场暖意正在逐渐消退。就在统计数据出台前一天，7月15日深圳楼市调控“靴子”落地，这是本月以来继杭州、宁波、东莞后第4个调控政策收紧的城市。下半年楼市调控会不会大范围收紧?

山东合富辉煌副总经理许传明认为，疫情期间各地楼市在相关政策扶持下逐步回暖，虽然有4个短期过热的城市收紧了政策，以遏制短期投机需求，但2020年下半年部分二三线城市仍处于“破冰期”后期，在“房住不炒”的基调下，未来城市间政策分化、市场分化会是常态。“具体来说呈现以市场稳定为导向，双向平稳政策走势。”他表示，整体政策在“因城施策”的大背景下会对市场过热的城市露头就打，具体到济南，本地楼市复工达产顺利，成交量恢复且价格不高，所以不会出现全局性的政策转向。

上半年济南新房价格“三跌两涨一平”，均价保持相对稳定。济南市房地产业协会有关人士表示，疫情缓解后，济南46月网签成交量连续3个月保持在近万套的水平，说明复工复产以来效果良好，但开发企业库存在加大。“2016年3-9月，住宅网签量连续保持超过1万套的水平，但那时库存是低于合理水平，市场局部过热，因此出台了调控政策。现在则正好相反，企业库存多，下半年还要以价跑量，因此判断政策面收紧的可能性不大。”该人士建议密切关注市场，不宜收紧政策，可能一收紧市场成交量就下来了，不利于保持市场稳定。