首先看一下济南东绕城高速以东的项目。经济导报记者近日在彩石片区、章锦片区探访时看到,整个片区正在进入大规模开发阶段。随着济南楼市的持续东扩,这里正成为楼市的新热点片区。
　　这个片区此前在售的最大体量新盘是位于经十东路以南的中铁城项目。这是一个占地面积近千亩的大盘,包括小高层、洋房、别墅等产品。
　　“我最近去中铁城的售楼处了解了一下,他们的洋房单价大约是每平方米2.3万-2.5万元,靠近经十路的18层小高的单价大概是1.7万-1.9万元/平方米。”想在东部买房的济南市民徐伟对经济导报记者说,“这个价格可不低,感觉他们卖得一般。”
　　中铁城项目的土地成交于2016年底,土地价格比较高,住宅楼面地价在1.3万元/平方米左右。土地容积率全部在1.5以下。土地价格较高也是中铁城项目售价较高的一大原因。
　　“原来这一片只有中铁城一个盘,现在又多了四五个新楼盘,可选余地也越来越大了。”徐伟对经济导报记者说。
　　经济导报记者在神武、彩石片区探访时看到,该区域的开发已经拉开序幕,不少大开发商云集。自去年年初以来,该片区周边已有多次住宅用地供应,入驻于此的开发商包括融创、金茂、鲁商、龙湖、绿地,各项目以打造洋房、别墅等低密度产品为主。
　　就在今年3月,龙湖还摘得了彩石片区济南市委党校新校区东地块,土地面积2.05万平方米,土地楼面价折合为7484.37元/平方米,地上容积率最高不超过1.4,密度也比较低。
　　经济导报记者注意到,该片区目前在售项目包括旅游路金茂府、东山府、鲁商项目、龙誉城、希思庄园等,毛坯产品售价在1.3万元/平方米左右。
　　此外,绿地全球商品贸易港住宅地块也已进行公示,位于经十东路以北、围子山以南。有业内人士向经济导报记者表示,这里的产品将以叠拼、洋房为主。
　　总体来看,这一片区将会出现大量的洋房、别墅等低密度产品。片区内多盘PK,再加上价格竞争力一般,作为片区开拓者的中铁城目前已经接近现房销售。
　　值得一提的是,从济南住宅与房地产信息网站的信息看,中铁城项目的网签情况不大理想,截至目前,小高层产品每栋楼网签数量都为个位数。即便考虑到网签数据相对滞后等因素,中铁城的销售压力也可见一斑。

　　再把目光放到东部的长岭山片区,看一下另一个高价地项目——铂悦项目。　　

  在2017年7月,位于长岭山南路北侧、凤山路东侧的烂尾项目清大华创被司法拍卖,近20家房地产企业展开竞争,土地总价最终从4.776亿元拍到了17.126亿元,楼面地价达到15291元/平方米。
　　这宗住宅用地经过176轮的竞争,最终被某开发商以17.126亿元的高价摘走,溢价率达到258.58%,成交价格超出了很多人的预期。
　　当时,该地块东侧正在销售的某楼盘高层价格1.55万元/平方米,该地块南侧正在销售的某精装楼盘价格为2.1万元/平方米,可以说,土地拍卖的“面粉”价格已经接近“面包”价格。
　　在去年8月这个项目终于入市,鉴于拿地成本较高,项目以高端精装产品面世。规划了7栋楼,包括高层、小高层和洋房产品,以大户型为主,主力户型在156-226平方米。　
　　该项目所在的济南长岭山片区属于该市历下区,位置还不错,往西是高新区核心区,东侧临近雪山片区,向南与汉峪金谷相距不远。　
　　目前,该片区有多个楼盘在售,包括玖玺城、金茂府、金域华府等精装产品,也包括璟园等毛坯产品。金域华府精装产品价格曾站到2.3万元/平方米以上,目前已经下探至单价2.1万元左右。　　

   该项目的价格基本要高于周边竞品,均价在2.5万元/平方米左右,也曾推出特价房,价格最低回落到了2.3万元/平方米。
　　如今看,已拿地三年的这个项目也在经历严峻的市场考验,从目前的情况看,其数栋楼已经封顶,但销售进度相对迟滞。这一点从网签数据中也可以印证——截至目前,该项目整个楼盘的网签数量仅为个位数。
　　“这也是市场正常博弈的结果,毕竟,房地产行业是个有赚有赔的行业。”上述房地产业内分析人士对经济导报记者说,“在市场总体供应量比较大,有些产品销售比较滞后,这是一种常态,也反映了房地产竞争形势。”

    (应受访者要求,文中“徐伟”为化名)