经济导报记者 孙罗南

    “有的楼盘‘五一’期间定下了几亿的销售任务，价格打得特别低，也是为了压制周边楼盘。”济南新东站片区某楼盘中层管理人员张磊对经济导报记者说，“现在大家都在争时间、抢节点，互相盯着对方，因为有些区域供应量确实比较大。”
    经济导报记者注意到，目前济南市场上的住宅供应整体比较充足。不仅新房市场，二手房方面，最近几个月链家平台新增挂牌房源呈上升趋势——济南二手房挂牌房源已超过5万套。
    至于今年的行情，合富辉煌山东分公司副总经理许传明接受经济导报记者采访时表示，“这段时间，楼市企稳明显。这个企稳，不像以前有涨价的动力，预计二季度会延续最近的态势，你要想走量，就要有促销，而且促销要比较给力。如果没有给力的促销，成交很明显就下来了。”
    在这样的态势下，最终受益的还是买房人。

老楼盘在售，新楼盘不断出

　　近期，济南部分楼盘价格下探，已跌破了周边区域的平均价格，这事实上与区域周边的供求关系变化有密切关系。在济南东部楼市热点片区之一的新东站片区内，市场就颇为热闹。
    经济导报记者在新东站片区探访时看到，在该片区内的凤凰路两侧，已有大片高楼崛起，继续向北，也有部分楼盘在建设中；而在该片区目前工地较为密集的奥体中路北沿线两侧，有近10个楼盘正在热火朝天施工中，还有的尚未动工。
    经济导报记者注意到，该片区内的诸多地块都在大规模施工，多个楼盘也在密集供货。目前的新东站片区有十来个楼盘正在开发，其中，仅张马片区就有七八个楼盘同时在售。
    此外，新东站片区内还有天鸿、翡丽公馆等在售项目，各楼盘之间竞争很激烈。
    在大量供应之下，新东站片区的价格进一步松动。
    就在“五一”期间，个别楼盘的“价格风暴”也在搅动市场。“首开高层11111元/平方米，整栋一口价，仅限‘五一’”，位于济南新东站片区的天鸿万象东方在“五一”前夕打出了这样的广告。
    “这个楼盘把价格打得这么低，也是为了争抢客户，毕竟新东站片区的供应量很大。”张磊对经济导报记者说，“新东站现在好多新楼盘都开了。老的楼盘也在售，新的楼盘还不断地出来，比如，张马片区的中建项目就快来了，中粮的项目也快入市了。”
    新东站片区的楼盘正放量供应。中粮大悦城已经公示的规划显示，其部分住宅的平均面积大约一百零几平方米。也就是说，这将是个主打小户型产品的项目，不少100平方米以下的产品进入市场，预计将吸引部分购房者。大悦城是去年9月竞得的位于济钢西侧约318亩土地，住宅体量非常大。

“都挑花眼了”

    济南雪山片区一楼盘的营销人士也对经济导报记者提到，“今年年内的供应量还是比较大的，而且任务量比较大，开发商为了完成任务也是不惜降价抢客户。”
    住宅供应量大的不止新东站片区、雪山片区。在济南东部上班的徐伟一直打算买房。“之前我就一直在东边转着看房子，想着买一个低密度的楼盘，后来就选定了彩石片区，打算在这里买套小洋房自住。”徐伟对经济导报记者说，他现在发现，“在这一片，洋房越来越多。”
    “这一片区原来只有一个楼盘——中铁城，洋房2.3万-2.5万元/平方米，18层的1.7万-1.9万元/平方米，价格不低，感觉卖得一般。”徐伟对经济导报记者说，“现在这片又来了新楼盘，已经有四五个盘了，包括旅游路金茂府、东山府、鲁商项目等，还有绿地的项目也快开盘了，量很大，这么多项目，眼看他们竞争形势很激烈，我也挑花眼了。”
    “这也是好事，反正选择余地大了，哪个楼盘都能买。”徐伟笑着对经济导报记者说，

二手房供应量明显增加

    在二手房市场，这种供求关系更加明显。在济南土生土长的李明，在花园路有一套房子，平时对房产感兴趣的李明加入了几个买房群，天天看群里的人讨论得热烈。
    “随着疫情的好转，不少楼盘都在发促销广告，看样子很多开发商都在加大推货力度，不少群友也在咨询各个楼盘值不值得买。”李明也萌生了换房的念头。
    李明琢磨，卖掉花园路的这套老房子，再贷点款，一步到位置换个新房。“我发现，目前置换的主要问题是，手里的二手房不好出手啊，我手里这套房子总价也不低，我看邻居有好几个卖房的，有的把房子挂出去半年了还没卖掉。现在二手房又多又不好卖。”李明对经济导报说。
    来自链家的数据也印证了李明的直观感受——济南二手房供应量持续增加，挂牌房源已经超过5万套。
    在分析看来，二手房市场的疲软行情，深层次原因也是市场的供求关系。济南上一轮房地产价格上涨大约是从2015年年底开始的，并一直持续到2018年上半年。在房价上涨的过程中，很多投资性客户进入市场。
    到2017年4月份，济南出台限售政策：买房人拿到房产证两年之后才能对外转手销售。从2016年初到2017年4月限售政策出台之前成交的房子，不受限售令的影响。而这期间成交的很多楼盘，已经在陆续交房、下证，一些投资客成本较低，他们中的一部分人正在选择退出。这也是济南二手房供应量明显增加的原因之一，而且预计未来还会持续增加。

“以促销换销量”

    对于济南整体的库存，许传明分析说，“其实，新房的库存量倒不是特别大，因为它的库存主要受土地出让影响。2019年以来的土地出让规模比起2016年、2017年有一定的回调，绝对规模有所减少。所以，现在的供应量是在稳定的情况下有一定回调，供需结构整体还是处在比较合理的范围内。”
    “二手房整体的量比较大，主要的影响因素是，去年整个需求端比较观望，此前挂出的一些房源就一直攒在那里，所以这个阶段的量相对就大一些。”许传明对经济导报记者说。
    如何看待目前的济南楼市行情？“从整体情况看，4月份到‘五一’放假期间，一些项目集中加推，比如新组团集中加推，现在加推去化量基本在60%-70%。
    “这个阶段的企稳非常有意思。行情好的时候一旦企稳，价格一般会温和上涨，但今年我们看，企稳的这些项目都是通过降价换来的，所以目前，我们认为，以诚意的促销来换销量的情况至少整个二季度还会延续。”许传明对经济导报记者说。
    (应受访者请求，文中“张磊”“徐伟”“李明”均系化名)