经济导报记者 孙罗南

    房贷利率要正式开始切换的消息，牵动着房贷一族的心。
    自3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动，这件事关系到去年10月份之前所有已购房的人，他们的贷款计算方式将发生变化。
    贷款要更换新的“锚点”，对于已经购房正在还贷的有房一族来说，影响几何？

由浮动变加点

    3日，刘莉和她的银行个贷客户经理在电话中攀谈，“我那个房贷，固定利率合适还是LPR合适啊？这个LPR影响大吗？”
    刘莉在位于济南汉峪金谷的一家企业上班，去年夏天，他们夫妻俩奔走于各个售楼处之间，为在济南买房安家而忙碌。
    最终，刘莉在济南东部某楼盘购买了一套80多平方米的两居室新房，总价170余万元，家里人帮忙凑了凑钱付首付，贷款了100万元。
    “当时贷了100万商贷，期限30年，那时，首套房贷款利率是基准利率上浮10%，也就是5.39%(4.9%×1.1)的贷款利率，按等额本息方式还款，每个月要还5609.07元。”刘莉对经济导报记者说，这每个月的房贷，让他们夫妻俩的日子并不轻松，“压力真的不小。”
    刘莉是众多房贷族中的一员。对于购房者来说，以前买房时的贷款利率，均是像刘莉所说的在央行基准利率基础上上浮百分之多少或打几折。不过自去年10月8日以后，新的房贷利率参照标准，则改成了LPR。
    LPR近期是个热词，它是贷款市场报价利率。通俗地讲，LPR是一个更市场化的贷款利率基准，它每个月都浮动，房贷利率主要以5年期以上LPR为基准。
    自去年10月以来，房贷利率都是在LPR的基础上加点形成，加点数值是原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值。
    去年年底，央行再次发布公告，对于10月8日之前的存量房贷，其基准利率也要切换为LPR，或者切换为固定利率，转换时间自2020年3月1日起，原则上于2020年8月31日前完成。
    转眼到了今年2月底，在看到有关LPR转换的新闻之后，刘莉连忙拨通了她办理贷款的那家银行个贷客户经理的电话。
    “我咨询了一下，基本明白了LPR切换是怎么回事。在转换时点，利率是保持不变的，也就是说，我原来的利率是5.39%，这次转换参考的是去年12月的LPR，当时的LPR是4.8%，所以我的新的房贷利率需要加59个基点(5.39%-4.8%)。”刘莉说，“这59的点差一旦确定，就保持不变了。以后我的贷款利率就是LPR+59个基点。”

随着LPR波动而调整

    经济导报记者注意到，目前，各大主要银行已经通过官网、微信公众号等渠道发布了公告，对房贷利率切换进行说明。值得一提的是，对于混合贷，则只转商贷的部分，公积金贷款部分仍按原合同执行。定价基准只能转换一次，转换之后就不能再次转换了。
    刘莉现在有些纠结的是，究竟该如何转换？“现在是有两种选择，或者转换为LPR，或者是转换为固定利率。银行跟我说，通常来讲，LPR的市场化程度更高，未来贷款利率会随市场利率变化。”刘莉对经济导报记者说。
    刘莉注意到，最近LPR在降，去年10月份以来，LPR已经由4.85%下降到4.75%。从最近一次2月20日的LPR报价看，1年期LPR同比下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。
    LPR是每月发布的，但并不意味着购房者每月都能享受LPR下降带来的红利。刘莉说，她在办理贷款的银行App上看到，在贷款定价基准转换时，“对于重定价方式，可以选择每年1月1日调整，也可以将调整日选择为贷款发放日，贷款执行利率是每年调整一次。”
    “如果转换后，眼前的贷款利率是保持不变的，但以后每年的房贷利率，会随着LPR的波动而调整。”刘莉给经济导报记者算了一笔账，“比如，我选择每年1月1日是重定价日，现在的LRP已经下降到4.75%，假设到今年年底还是4.75%，按照我这边59个基点的点差，那到明年执行的利率就会调整为LPR+0.59%，也就是4.75%+0.59%=5.34%，这比我现在的利率5.39%下降了5个基点。”
    别看这小小的5个基点，对于买房人来说，每个月能节省下一定的月供支出。下调5个基点后，刘莉的百万元房贷每个月要还5577.91元，相比之前5609.07元的还款额，每月少还了31.16元。
    当然，这只是假设，LPR有涨有跌，挂钩LPR后，也不排除月供随着LPR上行而增加的可能性。刘莉还有一个选项是，转换为固定利率。这个固定利率，就是现在的房贷利率5.39%一直执行，永远不能变了。

有的客户还在观望

    比刘莉更早进场买房的张伟，也在面临同样的选择。
    2015年在济南买房的张伟，见证了房价的上涨历程，“现在回头看，当时的房贷利率还能享受9折优惠，很划算了。”张伟对经济导报记者说，“打9折后，我现在的房贷执行利率是4.41%(4.9%×0.9)。”
    “最近听说利率要切换，我原本以为就是直接在LPR的基础上打9折，后来咨询了一下，还不是这么回事，是要按照4.41%这个利率与去年12月的LPR差值来确定加点点差，也就是4.41%-4.8%，点差就是减39个基点。再往后等重定价确定利率时，是根据最新的LPR减去39个基点。”张伟对经济导报记者说。
    张伟的百万元房贷目前每月还款5013.52元，如果假设今年12月的LPR是4.75%，张伟明年每月需还款4984.01元，到时他每个月的房贷负担可以减轻29.51元。“当然，如果LPR上行，我的还款额也会随之增加。不过如果选择固定利率，虽然可以避免成本上升的可能，但也无法享受利率下行的红利了。”张伟说，他要“进一步琢磨琢磨”。
    一家股份制商业银行济南分行的个贷客户经理李明，这两天接到了不少之前办理过贷款的客户咨询电话，“都是听说了LPR转换的消息，问一问究竟是怎么回事？由于在8月31日前完成切换就行，有的客户还在观望中。”李明对经济导报记者说。
    当前，部分银行的公告显示，在疫情期间，客户可以通过手机银行、智能柜员机、短信银行等渠道办理这项转换业务。还有银行对此次LPR转换做出一些提醒，比如，工行的公告提示说，“相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求变化情况，请自主判断如何转换定价基准。”
    “之前是按上浮比例执行利率，以后是改成LPR加点的形式，也是一年调整一次。LPR的报价比较频繁，不像之前一个基准利率可能连续几年不变。”李明对经济导报记者说，“LPR报价目前看是下行趋势，最新一期的降到了4.75%，虽然说长期来看LPR的走势是不确定的，但相比直接选择固定利率的话，挂钩LPR，更能有机会享受LPR下调带来的红利。”(应受访者要求，文中“李明”为化名)