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山东财经网 - 导报原创 - 济南轨交盈利模式大揭秘!缺口资金哪里来?征地拆迁成本咋平衡?
济南轨交盈利模式大揭秘!缺口资金哪里来?征地拆迁成本咋平衡?
加入时间:2020-3-2 17:00:39  来源:经济导报-山东财经网

    经济导报记者 孙罗南 

    作为城市轨道建设运营公司,济南轨道交通集团(下称“济南轨交”)的盈利模式是怎样的?
    济南轨交近日发布的2020年度第一期超短期融资券募集说明书(下称“募集书”),透露出了其中一二。

承担相关土地整理开发任务

    济南轨交承担了济南市轨道交通工程建设任务,前期资金投入量较大,随着济南市轨道交通建设的全面展开,也面临较大的资本支出所带来的融资压力。
    募集书披露,2019-2021年,济南轨交计划投资约449.32亿元进行轨道交通建设;2019年-2023年,其计划投资额约为2000亿元,其中资本金约400亿元,贷款和通过其他方式融资约1600亿元,建设轨道交通线路里程约272.2公里。
    济南轨交表示,目前,其运营的轨道交通仍处于建设阶段,由于地铁项目投资金额较大,而地铁票价由于受到限制,票价较低,地铁票款收入和轨道交通附属资源开发收入难以覆盖较高的资本支出及债务负担,未来现金流将主要依靠收益平衡区内的土地整理收益。
    据济南轨交透露,经济南市政府授权,该公司承担相关土地整理开发任务,以其业务收入平衡部分轨道线路建设资金。
    募集书披露,2016-2018年及2019年9月末,济南轨交货币资金分别为44.04亿元、56.64亿元、129.44亿元及92.66亿元,其未来现金流构成主要为土地开发形成的现金流及地铁票款等经营性现金流等。
    济南轨交提到,目前土地开发整理工作已正式启动,其根据目前地块整理进度和出让周期预测未来年度的土地出让计划,根据各整理地块周边土地的出让价格和年度增长率预测出让单价,2019年-2024年其预计出让土地面积为9266.35亩,预计实现净现金流入分别为40.10亿元、29.18亿元、44.58亿元、152.73亿元、266.51亿元和203.05亿元,预计2019-2024年将实现总的净现金流入736.15亿元。

土地收益平衡区

    从募集书看,济南轨交的轨道交通建设的资金主要来源于土地收益平衡区土地整理业务。
    济南轨交表示,济南市同意设立收益平衡区,土地收益由市财政支付给济南轨交,用于轨道交通建设发展。收益平衡区范围包括近期建设的轨道交通场站及周边可开发建设用地(面积约10平方公里)和成片集中开发区域(王舍人、玉符河两个片区,面积约20平方公里)。
    同时,为平衡济南新东站建设和济青高铁征地拆迁成本,将历城区华山北片区纳入轨道交通收益平衡区范围。
    此外,轨道交通线路及场站在济南市各投融资平台受益区范围内的,由其提供相关建设资金。与开发地块邻近的轨道交通站点,有条件的可作为配套设施由开发商代建,并作为土地招拍挂的条件。根据授权济南轨交对轨道交通沿线地块及相应片区进行土地整理,以土地出让收益平衡轨道交通建设项目的资金需求。
    募集书披露,土地收益平衡区的土地整理业务主要包含拆迁补偿、安置房建设、市政配套工程等。目前济南轨交已基本划定完毕2020年土地收益平衡区规模,可储备用地总计约5824.00公顷,其中核心区约2171.00公顷(核心区指轨道交通场、站用地红线外500.00米范围以及周边适宜集中成片开发区域),补偿区约3653.00公顷(补偿区指为补偿轨道交通建设运营特别划定的成片集中开发区域)。
    济南轨交还称,为保障轨道交通事业的可持续发展,满足工程建设和运营资金需求,济南市政府正在组织划定2030年收益平衡区,初步划定可储备用地总计约7042.00公顷,全部为补偿区。轨道交通收益平衡区内可用地按50%可出让核算,预计可出让用地规模约2912.00公顷,2030年收益平衡区可出让用地规模约3521.00公顷。
    此外,济南轨交提到,将引入“轨道交通+物业”开发模式,在满足站点综合交通功能的前提下,在轨道交通规划建设、开发的同时,将站点周边物业实施一体化的综合开发,实现轨道运营与物业开发的互补效应。




编辑:luyi

 

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