经济导报记者 杜海

　　1月31日10时至2月1日10时，济南市市中区法院在阿里司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为济南市历下区山大路230号的6幢房产，起拍价为5811万元。最终，该资产通过网络竞价成功拍出。
　　经济导报记者独家获悉，1日上午9时42分，用户姓名“赵一凡”通过竞买号D2044，在“济南市历下区山大路230号房地产”项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍卖成交价格为5811万元。
　　上述资产为何拍卖？项目周边环境如何？春节前夕，经济导报记者进行了走访调查。

周边商业较为繁华

　　此番拍卖标的主要涉及6幢房屋，设计用途均为工业用房，房产证号分别为济房权证历字第112450号、济房权证历字第112451号、济房权证历字第112449号、济房权证历字第112448号、济房权证历字第112447号和济房权证历字第112446号，房屋总层数分别为4层、3层、5层、1层、1层、1层，建筑面积分别为3228.51平方米、1619.69平方米、3022.12平方米、177.88平方米、87.96平方米和112.04平方米。
　　经济导报记者走访发现，济南市历下区山大路230号，位于山大路中央科技商务区辐射范围，所在地段地理位置较好。平常人流量较多，商业较为繁华，项目周边分布有银行、超市、饭店等，商服、市政配套等设施也较完善。
　　在实地探访过程中，一位不愿具名的知情人士告诉经济导报记者，房产证号为济房权证历字第112448号(幢号4)、济房权证历字第112447号(幢号5)、济房权证历字第112446号(幢号6)的3幢房产，已与证载完全不符：由原来的证载一层，变为两层，并且无法确定该3幢房产的原址。
　　根据房地产管理法的相关规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方政府房产管理部门申请房产变更登记。“但在此处房产评估之时，相关方未能向评估机构提供房产证中记载的幢号4、幢号5、幢号6的变更登记手续及相关规划批文。”上述知情人士透露。
　　事实上，在拍卖公告中，济南市市中区法院也特别提醒道：本次拍卖标的中的幢号4、幢号5、幢号6房产，因历史原因，与济南历下区房管局的公房交集一起，无法分割，需由竞买人与原承租人自行协商解决。

标的物评估价值几何？

　　上述资产的评估价值有多少？经济导报记者辗转获得了一份估价报告，这份出具日期为2019年1月25日、由山东新永基土地房地产评估咨询公司出具的报告显示，估价项目名称为：济南市历下区山大路230号房地产市场价值及租金价格评估，估价委托人为：济南市市中区法院。
　　根据估价报告，山东新永基公司对位于历下区山大路230号(此次评估房产总建筑面积为8248.20平方米及土地使用权面积4177.00平方米)房地产价值及租金价格进行了评估，确定了估价对象在2018年12月28日的房地价值及估价对象2000年11月至2018年12月租金价格，估价目的为法院办理案件提供参考依据而评估房地市场价值及租金价格。
　　估价人员在实地查勘、全面分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法律、政策和法院所提供的证件、资料为依据，最终选用成本法、收益法、比较法对估价对象在价值时点的客观合理价值进行了分析、测算、判断，确定估价对象在2018年12月28日的房地产评估总值为8300.40万元(其中土地价值为1169.56万元)。估价对象2000年11月至2018年12月的租金总值为1678.71万元。
　　此外，根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，估价对象幢号1至幢号6证载设计用途为工业，实际查勘中，估价对象幢号1的实际用途为商业、幢号2的实际用途为办公、幢号3的实际用途为办公、幢号4至幢号6的实际用途为商业，本次评估以估价对象证载工业用途并结合实际商业、办公用途持续有效使用为假设前提。据评估机构调查，估价对象从工业用途变为现状的商业、办公用途是逐步的，但具体节点不详，估价委托人也未能提供这方面的材料。值得注意的是，根据估价委托人提供的资料，《土地登记簿》中的权利人为济南市童装厂，与《房屋所有权证》中的房屋所有权人为中国工商银行济南历下支行不一致。
　　山东新永基公司在报告中还表示，本估价报告使用期限为1年，即自2019年1月25日起至2020年1月24日止。“随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价格将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。”

为何走上拍卖境地？

　　根据拍卖公告，上述6幢房产的起拍价为5811万元，报名者需先交纳保证金581.10万元。经济导报记者发现，截至拍卖前夕，该项竞拍仅有1人报名，另有28人设置提醒、3384次围观。
　　从竞买人资格条件来看，须为依法设立并有效存续的企业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人，须具有良好的财务状况和支付能力。此外，因案件执行需要，竞买人需先行缴纳1189万元至法院指定账户取得竞买资格，该笔款项用于处理案件，成交后不予退还，该款项不包含在成交价格之内。这意味着，前述成功竞标者“赵一凡”的竞买成本，还需加上这1189万元，总计达7000万元(还不包括拍卖成交后应缴纳的税费等成本)。
  而该处房产之所以走上被拍卖的境地，缘起于借款合同纠纷。
　　经济导报记者查询天眼查获悉，济南市童装厂注册地即位于济南市历下区山大路230号，但早已处于歇业状态。目前，该公司有3条被执行人信息、7条法律诉讼信息。
　　与此同时，经济导报记者通过其他权威途径获得的一则执行裁定书(文号为“(2017)鲁0103执6号之一”)显示，济南市市中区法院在执行申请执行人中国工商银行济南历下支行与被执行人济南市童装厂抵押借款合同纠纷一案中，经查询银行、房管局、车管所等财产登记部门，暂无财产可供执行；申请人亦提供不出被执行人的可供执行的其他财产线索，本案暂不具备执行的条件。依照相关规定，法院裁定：终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。该裁定书出具日期为2017年6月26日。
　　由此，事情的脉络已经清晰：济南市童装厂因当初的抵押借款合同纠纷，最终导致其所属相关房产走向被拍卖的境地。