每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

一边是多城房价涨幅抢眼，另一边是新房成交量大幅下滑。这样的“冰火两重天”就发生在近期的江苏楼市：“冰”的是苏南，“火”的则是苏北（含苏中）。

同一个省内却出现截然不同的楼市景象，果真如网友戏言的“散装江苏”的历史习惯所致？

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，江苏楼市在苏南和苏北呈现较大差异，更重要的原因是由于江苏不同区域的政策力度不尽相同。近期苏南和苏北的楼市刚好处在阶段性的高点和低点，后市会随着市场供销、政策消化程度发生变化。

江苏省会南京 图片来源：摄图网

苏北：多城房价涨幅明显

江苏的苏北（含苏中）地区，包括徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城、扬州、泰州、南通等城市，其中一些城市的房价目前已经处在历史高点。

克而瑞江苏区域负责人秦顺亭告诉《每日经济新闻》记者，从历史数据来看，苏南最具代表性的是南通、盐城、徐州、宿迁等城市。

以南通为例，克而瑞数据显示，南通的房价涨幅和成交量自去年开始连续11个月位列江苏第一，并一度排进全国前三。今年10月，南通新建住宅价格环比涨幅为0.65%，年涨幅则达15%。二手房方面，安居客数据显示，南通10月二手房均价15644元/平方米，比去年同期上涨15.79%。

近一年南通二手房价走势 数据来源：安居客

秦顺亭表示，南通的房价涨幅连续几年都能排进江苏前三，今年的涨幅更是处于省内第一，首先得益于环沪的利好。

“之前南通的通达性差，有‘难通’之称，如今高铁和机场陆续落地，交通得到很大改善，就有机会把人流、现金流和物流引进去。加之南通原本就是民营经济非常发达的城市，所以向好的预期猛增。”秦顺亭指出。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示，拉动近一年南通房价大涨的第一要素是高铁开通，这对拉动投资客效果十分明显，也吸引了大量开发商进入。

“国内前20强房企中80%都进来了，而且近两三年进入南通的企业，没有一家是亏的。”秦顺亭告诉记者，众多开发商涌入，也是因为南通容易找到10万平方米以下的地块，预售要求的标准是“出地面两层”就可以开启预售，可操作空间较大。

房企纷纷涌入也使得目前的南通楼市成为“刺刀见红”的市场，土拍市场频现高溢价率。据乐居网统计，今年10月南通共成交地块31宗，成交总面积141万平方米，成交总金额127亿元，比之前8、9两月总和还多，其中不乏超过90%的高溢价率地块。

同样地处苏北的徐州楼市也表现抢眼。国家统计局发布的70个大中城市房价变化情况显示，9月份徐州的新房和二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%，均排名全国首位；新房和二手房同比涨幅分别为11.9%、7.7%，分别排在全国第四、第九。徐州的新建商品房价格自2015年起累计涨幅接近80%，排名全国第二。

2020年9月徐州新房二手房价格环比涨幅均列全国第一 数据来源：国家统计局

徐州房价的“涨势”源于城市本身的特性。张波指出，作为江苏为数不多“超千万人口”的城市，徐州自身就有强大的购房需求，加之地处全国交通要道，对周边城市有一定虹吸效应；同时，其基础建设（尤其轨交）的大力推进，拉动了当地的房地产发展。

此外，苏北的盐城和宿迁今年房价涨幅也十分明显。安居客统计显示，今年2月盐城新房价格为8288元/平方米，随后一路走高，到10月达到9033元/平方米，涨幅为8.9%；今年2月宿迁新房价格为8103元/平方米，10月则为8987元/平方米，涨幅达10.9%。

今年6月份以来，盐城和宿迁的新房价格持续上扬  数据来源：安居客

苏南：新房成交持续下滑

和苏北楼市的热火朝天不同，苏南（含南京、镇江、苏州、无锡、常州）的楼市销售则显得有些冷清。

随着7月份调控政策加码，省会南京楼市明显降温。据公开数据，今年10月，南京新房成交7783套，虽较9月的5616套有较大增长，但却低于今年5月至8月成交量（分别为8835套、7918套、9512套、7814套），说明今年南京楼市的“金九银十”成色不足。

克而瑞统计显示，截至10月末，南京商品住宅库面积585万平方米，同比增长22%；去化周期为8.3个月，环比增长7%，同比增长19%。

值得一提的是，前两年表现火爆的苏州楼市，今年以来新房成交持续疲软。

数据显示，10月份苏州新房共成交80.52万平方米，环比下跌31.8%；其中新房住宅成交73.06万平方米，环比下跌33.7%。二手房共成交53.28万平方米，其中二手房住宅成交42.4万平方米，环比下跌26.3%。1~10月，苏州商品住宅供应面积801万平方米，同比增加26%；而成交面积仅为676万平方米，同比减少13%。

据《中国经营报》，苏州的中铁诺德国礼、九龙仓翠樾庭等多个楼盘在10月份都推出了优惠活动。中铁诺德国礼甚至低于楼面价出售，还赠送车位，一套房最高降价达到90万~100万元。但销售业绩并不乐观，如九龙仓在苏州相城区的两个在售项目网签率只约为1%。

无锡、常州和镇江的新房成交同样下降明显。据克而瑞统计，今年10月，无锡商品住宅成交3804套，环比和同比分别下跌17.03%和17.98%；常州商品住宅成交2476套，环比和同比分别下跌59.85%和34.67%；镇江商品住宅成交3353套，环比下跌17.13%。

秦顺亭表示，目前市场受到限价原因整体偏冷，有一些城市局部可能还有热度，但外围过冷。“例如苏州，园区和高新区虽然限价，还时常会有千人摇号的情况出现。而苏州外围区域则非常清淡，虽然推盘量不断增加。”

“当环沪城市的机会越来越少，房企会继续向外拓展机会。”秦顺亭认为，早期已经对环沪城市进行国布局的企业，在选择时则会有挑选，一些能级不够、需求有限、透支消耗的城市不会再做布局。

后市：去化是房企当务之急

“今年市场压力大，10月份以后整个江苏楼市是处于下行状态的，因此开发商当务之急是去化，赶紧卖、抓紧卖、跑现金流，等到了明年市场进入冰点，去买更便宜的地。”中梁地产江苏区域营销负责人陈建良告诉《每日经济新闻》记者。

实际上，对于江苏楼市而言，虽然不同城市之间的差异较大，但根本取决于城市的经济基础和人口吸引力。“这类指标旺盛的城市，未来房地产市场后劲也会更足。”秦顺亭指出。

“不过现在是大趋势不乐观，其实苏北楼市能期待的也只有明年的春节档。”陈建良直言，在“三道红线”融资新规下，推盘去化率从往期的90%开始慢慢降温，第四季度力保现金流，会做一些促销活动跑量。

以南通为例，秦顺亭表示，目前南通楼市处于一个相对高位，在当前节点可能会有一定风险。产业导入、高铁规划、机场落地等，能够把人员引进来，就会持续利好。“南通政府开始控房价、限制供地、限制新盘，目前抢地的开发商一下子从100家降到30家左右。一些房企为了年终冲刺业绩开始降价，影响新房后续涨幅，也出现了‘一二手房价倒挂’情况。”

张波认为，后续南通的房价，整体上升的动力是明显偏弱的。南通市主城区只有100多万人口，长期处于净流出状态，因而本地自住需求不会迎来井喷式增长，市场预期也将逐步理性。

不过在陈建良看来，南通是实力房企选择性进驻的战略城市，至少在短期“存量低、可售量少”的情况还会持续，即使政府限房价，短期内也存在一些利好。

对于苏南楼市，陈建良告诉认为，苏南的苏州、无锡、南京、常州等多个城市，大面积降价及成交量下降仍将持续一段时间。

开发商实操层面，陈建良认为，要在看准城市基本面的情况下，坚持以销定产、保持理智、谨慎拿地和开发运营。同时，对于目前表现火热的城市，要保持冷静，看清楚这些热点城市动态是否能加预期，短期是否还有保持温度的能量。而对于目前市场表现冷清的城市，也不要完全放弃，要找到拿地窗口期和最佳拿地时机。