今年以来，受疫情和市场情绪影响，济南楼市始终低位徘徊。各开发商为尽快实现销售回款，改善资金压力，除常态化打折促销之外，又不断衍生出各种花式营销方法。 
　　近日，鲁网·泰山财经接到网友反映，称其在济南高新区中垠御苑看房时，置业顾问表示该楼盘虽然在高新，但“下证是历下的，之后就是历下户口”，该网友后来得知“其实待遇还是高新（区）的。” 
　　房地产项目营销除了地铁和学区外，中垠御苑又开始打起了“户口牌”？对此，鲁网·泰山财经记者进行了调查探访。 
　　现场探访：置业顾问主动提及历下户口和待遇问题 
　　10月13日，鲁网·泰山财经记者以购房者身份前往中垠御苑了解情况。工作日下午，中垠御苑营销大厅冷冷清清，来看房的市民不多，记者环顾一圈，整个营销大厅加上记者也只有两人到访。置业顾问对到访的记者表现得很热情，带着记者依次从品牌、区位及沙盘逐一介绍。 
　　  
　　在说到片区问题时，置业顾问主动向记者提及，“这里是高新区的核心地段，出行和周边配套都比较方便。而且咱位置虽然在高新区，但咱下证和户口都是历下的。”记者问这样有什么好处，该置业顾问表示，“就是能不能享受历下待遇的问题，虽然咱目前还是高新待遇，但未来也差不多。” 
　　随后又补充一句：“其实你不用了解为什么，只要知道这点就行了。”而且“户口是历下的，将来好升值，历下的房子就没有低于2万的。” 
　　鲁网·泰山财经记者了解到，济南高新区于1991年经国务院批准设立，属于政府的派出机构。虽然高新区不是独立的行政区，但独立管理辖区内的大部分事务，具有较强的独立性。 
　　记者咨询了济南市高新区舜华路派出所户籍科，对方工作人员也证实了这点，高新区的行政区划借用历下区和历城区，但行政管理还是高新区管理，中垠御苑虽然户籍地址是历下区，但不归历下区管理，无法享受历下区待遇。 
　　记者进一步咨询了济南市公安局历下分局户政科，对方表示，如果中垠御苑户籍管理不归历下区智远派出所，“就归高新管”。历下区智远派出所随后回复记者“（中垠御苑）不归我们（管）”。 
　　 购房落户是消费者普遍关心的因素，中垠御苑采用“历下户口”这一说法，或容易引起部分消费者的概念混淆。 
　　除了“讲户口”还在“傍学校” 
　　3栋楼开盘近一年去化26%  
　　在记者探访过程中，除了宣传位置和商业配套，置业顾问还特别提及了学校配套，表示小区对口学校为济南高新区第一实验学校，“这几年学校成绩很好。”在记者提出整个高新区现在这么多楼盘，届时是否会人满为患，导致学校有什么变化时，置业顾问称：“这个肯定不会，咱们划片（入学），咱附近的都得在这上学。况且咱小区总共才600来户，每年上学的人数不超过二三十人。” 
　　据鲁网·泰山财经记者了解，在建楼盘划分学区违反国家相关规定，中垠御苑为在建小区还没有交付，严格来讲目前并没有学区。 
　　又是打“户口牌”，又是“傍学校”，地产从业人士告诉记者，中垠御苑这一系列“花式”操作背后，折射出的事高地价和竞品林立为其带来的营销压力。 
　　鲁网·泰山财经记者查询了解到，中垠御苑开发商为山东中垠置业有限公司，成立于2015年，法定代表人高建。2016年拿该地块时时楼面价高达12403元/㎡，最终溢价率为264.86%，一度刷新了当时济南楼面价记录。 
　　但高调拿地后却是项目长达一年半之久的沉寂，迟迟不动工的中垠地产曾被媒体公开质疑“囤地”。2018年，中垠御苑终于破土动工，却也迎来了片区内争相入市的其他房企：万科翡翠公园、绿城蘭园、以及目前与之相距3公里左右的海信、阳光城檀悦、金地华著等一系列强势品牌，周边竞品繁多，而与之一路之隔的三庆汇德公馆还有一些二手现房在售，参考均价15000元左右，一定程度上也增大了该项目的营销压力。 
　　事实上，相比于周边纷纷喊出均价20000元以上的新盘价格，中垠御苑均价17000元/平算是片区内价格较低的新房项目，但鉴于产品为毛坯，品牌势能和周边环境与其他项目相比处于弱势，从开盘近一年的网签数据看，销售难称理想。即使历经了一波国庆期间的强势促销，官方微信上称“劲销1.26亿”，但从济南市住宅与房地产信息网上看，截至记者发稿，3栋楼整体去化率26%，仍有大量房源可售。 
　　  
　　资料显示，中垠地产目前济南在售项目有中垠御苑、中垠广场等。此前中垠广场曾因海报宣传其公寓8.5%的回报率受到关注，在鲁网记者实地探访时，置业顾问却改口称“7%没问题”。对此，鲁网以《中垠广场“矛盾”的回报率：海报宣称8.5%，置业顾问改口称“7%没问题”》进行过报道。（本网记者）