▲涉事房屋位于高新区会展西路某小区。记者　郑希平　摄

◤当事人提供的拍卖成交确认书。

▼当事人提供的相关票据,他表示房款和佣金都交齐了。　　□生活日报记者　郑希平

实习生　魏喜民

“两年多了,46万多元房款全都交齐了,到现在从没进去门,更别提办理房产过户手续了。”近日,省城市民齐先生向报社反映,他在2017年以46万元的价格从济南法院拍卖网上依法拍得了高新区会展西路附近的一处房产,后续缴纳了相关费用,可是两年过去了,负责财产交付的执行法院历城区人民法院一直以各种理由不出具确认书和裁定书、解封通知书等,导致自己一直无法获得该房产的使用权和所有权。针对齐先生反映的问题,26日下午生活日报记者对历城区人民法院进行了采访核实,截至28日晚发稿前,仍未得到相关的回复。

46万元拍得72平米房产　房款佣金都交齐了

拿着各种收据单、发票单据,省城市民齐先生感觉一筹莫展,他告诉记者,“两年了,我不知道往历城区人民法院跑了多少次了,可他们就是不给办。”

据齐先生介绍,2017年他在济南法院拍卖网上看到了一则拍卖公告,其中一处的拍卖标的是位于济南市高新区会展西路的一处房产,面积为72平方米,起拍价46万多一些。“房子是抵押给银行的,银行委托法院进行查封拍卖。我当时觉得挺合适的,就根据规定交纳了相应的保证金等,参与了竞拍。”

在这则拍卖公告中,记者看到上面标明了该处房产的相关信息以及具体的拍卖流程,其中规定执行法院负责财产的交付。济南中院负责此次房产的拍卖,执行法院为历城区人民法院。在公告中还标明,拍卖财产移交、过户涉及的税费,由买卖双方按照国家的规定分别负担。

《拍卖成交确认书》显示,最终齐先生以46万多元的价格买下该房产,成为了该标的的买受人。并且后续陆续给拍卖公司交纳了佣金,给济南市历城区人民法院交纳了后续的房款。

当事人称跑了无数次　两年没办完过户

根据拍卖协议的规定,拍到该处房产的齐先生交纳了后续的剩余款项后,下一步将联系该房产的执行法院方,进行财产的交付工作。齐先生称,他随后就联系了该房产的执行法院历城区人民法院。

“历城区人民法院有一名承办人,具体和我对接,负责该房产的后续交付工作。”齐先生告诉记者,该名承办人姓高,归属历城区人民法院执行局。“从2017年交纳完所有费用后,我就去找这位承办人了,可到现在没办下来。”

“两年了我多次找承办人,承办人又让我联系了多位书记员,可书记员又让我去找承办人。”齐先生无奈摇头表示,“在这期间有的书记员参加司法考试调离了,有的就说办不了,让我去找法院的承办人。到最后,承办人也调动了工作岗位,不在执行局了,具体不再负责这项工作。”

齐先生说,“我就去找历城区人民法院其他部门,希望再给我找一个承办人,可是他们却让我继续找当时的具体承办人。”就这样,两年时间,齐先生不知跑了多少趟,至今该处房产的后续交付工作仍旧没有任何进展。

过户之前需先交税　问题症结或出在这里

法院拍卖的房产应该如何过户呢?为何齐先生交纳了相关的费用后,财产交付手续迟迟不能往下办理呢?

记者了解到,拍到法拍房产之后,首先法院出具该房产依法拍卖的确认书还有裁定书以及解封书等,购买人根据法院出具的这两份证明到税务部门依法交纳契税。同时,法院在将拍卖款拨付给银行之前,依法扣除相关的交易税,然后将交易税相关单据交给房产部门。房产部门根据这两项税务证明以及法院出具的各项证明,给购买人办理房产的过户手续。

齐先生说,现在的问题就是,法院不给开具裁定书等,自己无法去交契税。为何法院一直没有出具裁定书呢?

齐先生告诉记者,根据自己了解到的情况,问题出现的症结点在于,“法院在给银行交房款的时候,没有依法扣除交易税,后来钱全部划拨给了银行,再去要交易税增值税,就不好办了。”齐先生说,正因为如此,才导致了法院的承办人还有书记员都不愿意给自己办理相关的手续,因为谁去办理谁负责后续各种费用的交纳。“如果找银行再往回要钱,那太繁琐了。”　

当事人称法院程序出错　对此法院暂未回应

“这处房产一直锁着门,没有过户,压根进不去门。”齐先生说,是法院程序上出现差错,导致房子一直无法使用,这让自己不能接受。

26日下午,记者来到了齐先生拍到的位于高新区会展西路的房产,这里大门紧闭,敲门无人应答。询问物业以及周边的邻居,他们都表示,这处房产一直关着门,不知道房主是谁,也从来没见有人进去过。

这里是否真如齐先生所说的那样,是因为执行法院交付中出现了交税程序上的差错,导致无法办手续?作为执行法院历城区人民法院,又为何在长达两年的时间里迟迟不配合办理财产交付手续?

针对上面一系列疑问,记者联系了历城区人民法院宣传部门,进行采访核实。

根据采访流程的规定,26日下午记者将相关的采访问题以传真的方式发给了历城区人民法院,希望针对齐先生所反映的问题进行解答。

截至发稿前,记者仍未收到历城区人民法院的相关回复。对于此事,记者后续将持续关注。

提醒

法拍房价格虽低　“捡漏”前须做好功课

□生活日报记者　郑希平

目前有些小区二手房的市场价格较高,而同路段同小区一些法拍的房子却明显低于市场价,成为一些刚需或者投资者的首选。一旦出现合适的房源,他们会毫不犹豫地竞拍。对于购买法拍房产,山东正唐律师事务所杜明君律师提醒市民,购买前一定要做好功课,同时仔细阅读研究拍卖公告,对于谁来承担税费等问题,做到充分了解。

“如果是购买人承担一切税费,那么办完所有手续之后,可能市民会发现,最终成交价比市场价低不了多少。”一名专业从事房产评估的业内人士告诉记者,法拍的房子和我们正常购买二手房交纳的税费都是一样的,按照目前的规定,其中卖方将承担个人所得税3%(房产证大于5年的免)和增值税5.5%(房产证大于2年的免),买方则需要承担1.5%的契税,总计大约整个房款10%的费用。“如果是购买人全部承担,竞拍之前一定要将各项成本都计算好,包括佣金等。”

除了税费、佣金等购买成本的问题之外,杜律师表示,法拍房屋还可能面临着其他的成本风险。“如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权,那么,在拍得房屋后办理所有权证时,还必须补缴土地出让金。”因此,市民在参与拍卖时,一定要留心土地使用权取得问题。　

同时,如果实际居住人拒绝搬离房屋,如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新诉讼的情况。“法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。”杜律师分析道,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,同时因为民间借贷无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。　　　　

还有就是是否存在实际居住权人及户口迁出问题。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。“法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况……”杜律师提醒,对于法拍房屋,想竞拍的市民不能因为远低于市场价而冲动,要充分了解之后再下手。