青岛日照项目5月份才拍得土地 目前转让项目公司股权回笼资金
新城控股这俩项目刚拿地就出手
◆导报记者 孙罗南 济南报道
近期处于“风口浪尖”的新城控股正通过出售资产、调整土地储备，以回笼资金。
新城控股近日披露的10个转让项目中，有两个位于山东，分别是青岛和日照项目，金科地产拟将这两个项目收入囊中。
经济导报记者注意到，新城控股拟转让的这两个位于山东的项目均为今年5月份拿地，也就是说大约两个月前刚刚入手，现都处于前期阶段，尚未销售。通过转让项目公司股权，收回土地款，以保证现金流，是新城控股当前的一大考量。
青岛地块竞拍时
曾触及“熔断价”
新城控股此次转让项目，金科地产是最大接盘方，一口气平价收购了6家房地产项目公司股权。根据金科地产发布的公告，预计本次交易成交总额约为17.21亿元，其中股权转让款为1.00亿元，收购完成后预计归还金额为16.21亿元的原股东借款。
其中两家位于山东的项目公司分别为，青岛悦茂房地产开发有限公司(下称“青岛悦茂”)和日照亿鼎房地产开发有限公司(下称“日照亿鼎”)。
金科地产子公司山东百俊房地产开发有限公司(下称“山东百俊”)此次拟收购青岛新城创置房地产有限公司(下称“青岛新城创置”)持有青岛悦茂100%股权，股权转让款5000万元(实缴注册资本为5000万元)。同时，三方签署了《资金投入归还协议》，上述股权收购完成后，山东百俊将提供借款给青岛悦茂，用于归还原股东借款17569.38万元。
青岛新城创置成立于2014年5月，新城控股、上海优郡投资合伙企业(有限合伙)分别持有其99.92%、0.08%的股权。青岛悦茂则成立于今年5月20日，青岛新城创置持有其100%股权。
据悉，青岛悦茂是为开发青岛HD2019-3041号地块项目而设立的项目公司，该项目地块位于青岛市黄岛区海滨七路北、青岛圣元乳业有限公司西，出让面积27026平方米(折合40.54亩)，计容建筑面积48647平方米。土地用途为城镇住宅用地。项目处于前期开发准备阶段。
经济导报记者注意到，在今年5月份的土拍中，上述项目地块曾因竞拍激烈而触及熔断价。该地块在5月7日网上竞价时即吸引了众多房企参与，地块拍卖起始价3415元/平方米，出让起始总价和竞买保证金均为1.66亿元。
经过54轮角逐后，该宗地块报价达到4445元/平方米，达到限价熔断，其网上土地竞价中止，转入网下竞买程序。最终，在5月13日，新城控股以12369.17元/平方米的价格竞得这宗土地，成交总价2.16亿元。
“以不低于投入成本
收回投资”
新城控股近几年在山东扩张迅猛。经济导报记者注意到，新城控股2018年年报披露，去年，住宅地产方面，上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿元销售额。“江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南等省份市场占有率位列前十。”
新城控股此次出售的项目还包括日照一项目。此次山东百俊拟收购青岛市丽洲置业有限公司(下称“丽洲置业”)持有的日照亿鼎100%股权，股权转让款5000万元(实缴注册资本为5000万元)。同时，三方签署了《资金投入归还协议》，上述股权收购完成后，山东百俊将提供借款给日照亿鼎，用于归还原股东借款15627.00万元。
青岛新城创置持有丽洲置业100%的股权。日照亿鼎成立于今年5月15日，丽洲置业持有其100%的股权。
据悉，日照亿鼎是为开发日照2018A-129号地块项目而设立的项目公司，该项目地块位于日照市高新区潍坊路以南、艳阳路以西、新阳路以东，出让面积48648平方米(折合72.97亩)，计容建筑面积121620平方米。土地用途为商务、居住用地。项目同样是处于前期开发准备阶段。
据了解，上述日照土地在今年5月23日的竞拍中，经过50轮激烈竞争后，新城控股以4.14亿元摘得土地。当时新城控股是继日照莒县项目后，首次在日照主城区拿地。
对于此次项目的转让，新城控股强调，本轮交易拟转让项目的交易对价参考公司对项目公司的累计投入确定，以不低于投入成本收回投资，对公司净资产不会产生不利影响。
此次交易对价
合计约41.54亿
根据新城控股的公告，为执行公司当前经营策略，优化公司资产负债结构，其拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权。拟转让项目公司股权及相关债权总额为不超过150亿元。
截至7月24日，新城控股子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.54亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。
从具体转让方式看，如公司子公司已实缴标的公司注册资本，则股权转让金额为实缴注册资本金额；如公司子公司尚未实缴标的公司注册资本，则股权转让金额为0元或1元。债权转让金额为：转让方持有标的公司的债权本金；或转让方持有标的公司的债权本金+资金占用费。
如今，回笼现金是新城控股的一个重要考量。新城控股表示，如本轮交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司预计可新增净现金约150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。
新城控股表示，本轮交易拟转让项目的总货值约为450亿元，其中2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。其2019年度合同销售目标仍为2700亿元。
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