济北507亩土地10.7亿元起拍
司法拍卖成盘活地产项目重要途径

◆导报记者 孙罗南 济南报道

    济南北部一块体量颇大的土地将被司法拍卖。这块土地位于临港开发区，总占地面积达到507亩，起拍价10.7亿元。其中居住用地353.86亩，整体容积率仅为1.1，预计将开发低密度项目。
    济南近些年有多起通过司法拍卖来盘活房地产项目的案例，“司法拍卖已经成为解决此类问题的一个重要途径。”济南一房地产业内人士对经济导报记者说。

地块体量颇大

    近日，济南市历城区人民法院发布了《关于拍卖济南市历城区临港街道马家村土地及地上物的公告》，地块起拍价10.7亿元。
    从公告看，该项目位于济南市临港开发区温泉路以北、济南东绕城高速以东、小清河以南，整体占地面积507亩，位于正在施工的地铁R3线向阳站北侧，机场至济南新东站地下摆渡线附近。这个项目地块划为3块，分别是地块A、地块X-1、地块X-2，共有三个土地证。
    按照济南市规划局出具的《关于山东大强实业集团有限公司地块规划条件的告知函》规定，规划条件为：地块A规划用地性质为居住，项目规划建设用地地上容积率不大于1.1，地下容积率不大于0.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，停车率不小于80%，住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定。
    须按《城市居住区规划设计规范》及《山东省物业管理条例》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施(包括建筑面积不小于8600平方米的文化活动中心，1处建筑面积不小于2000平方米的门诊所，1处建筑面积不小于2000平方米的集贸市场)及中水设施等。
    此次拍卖地块为大强实业地块，上述房地产业内人士对经济导报记者说，“这个企业此前涉及一些诉讼，估计是因为债务原因。”
    值得一提的是，从目前大强实业的股权结构看，万科持有1%的股份。该房地产业内人士对经济导报记者表示，“此前万科和大强洽谈过合作，双方原来有意共同开发这个项目，不过后来双方合作进展情况不明。”
    该人士提到，“这个项目土地面积不小，是个很大的项目，目前看起拍价不算高。”从此次要拍卖的三个地块看，除了地块A规划用地性质为居住以外，地块X-1规划用地性质为普教设施(18班幼托)；地块X-2规划用地性质为普教设施(36班小学)。
    根据公告，“本次拍卖标的系地块A中235908.00平方米，折合353.86亩【国土证编号：历城国用(2013)第0500027号】及地上部分建筑物及附属设施。”
    从拍卖标的现状看，目前处于规划审批阶段，规划方案已经确定，施工图已经报批，已经初步具备开工条件。项目现有售楼处一处，主体封顶,还有部分桩基。项目东北侧有手续齐全的温泉井一处。
    据悉，济南市历城区人民法院将于8月22日10时起至23日10时止(延时除外)在济南市历城区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。

近两年济南被
司法拍卖的土地

    在业内看来，通过对一些项目司法处置，不仅解决了历史遗留问题，也让项目得以新生。
    如果梳理一下近两年济南被司法拍卖的土地，2017年济南东部一宗4万平方米土地进行的司法拍卖，颇受关注。
    把时间拉回到2017年7月，济南东部长岭山南路北侧、凤山路东侧一宗土地进行司法拍卖，近20家房地产企业展开竞争，土地总价最终从4.776亿元拍到了17.126亿元，楼面地价达到15291元/平方米。
    该宗土地规划用地性质为住宅，地上容积率不得大于2.8倍。经过176轮竞争，最终被旭辉以17.126亿元的高价摘走，溢价率达到258.58%，成交价格超出了很多人的预期。
    当时，该地块东侧正在销售的某楼盘高层价格1.55万元/平方米，该地块南侧正在销售的某精装楼盘价格为2.1万元/平方米，可以说，土地拍卖的“面粉”价格已经接近“面包”价格。据悉，该项目到现在还未销售。
    司法处置为很多项目摆脱困境带来希望。就在上月4日，中弘位于济南黄河北的5宗土地被司法拍卖，包括4宗居住用地，1宗文体娱乐用地。这是中弘于2016年年底所拿的土地，共1007亩，其中包括规划的大型文旅项目——美猴王主题公园。
    此次拍卖成交价格为9.91亿元，拍卖系统信息显示，竞得这5宗土地的开发商为济南市云星房地产开发有限公司，是广西云星集团旗下公司。
    近年来，受总部面临资金链困境的影响，中弘旗下一些项目陷入“停摆”状态。济南中弘广场部分资产也将被司法拍卖，其中包括318米的超高建筑地块。