中新经纬客户端7月19日电  近日，房产经纪公司世联行发布业绩预告称，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润比2018年同期下降60%~80%。至于下降的原因，世联行称，与“公寓管理业务前期暂时性的经营亏损同比增加”有关。

　　事实上，受前期资金投入大、租金回报率较低等因素影响，长租公寓业务影响上市公司业绩的情况并不少见，今年甚至还出现过朗诗等房企主动将该业务剥离上市平台的情况。在创业型长租公寓企业中，频频有暴雷、倒闭的消息传出。

　　贝壳研究院前院长、空·白创始人杨现领认为，盈利难依然是摆在许多长租公寓运营商面前的难题，而随着投融资浪潮逐渐消退，以高成本融资快速提升房源库存规模的方式已经告一段落。未来，行业的探索方向应该着重于从房源端的获取上降低成本，并在收入端提升收入。

　　公寓业务拖累企业盈利

    根据世联行业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润约为0.6亿元~1.19亿元，比去年同期下降60%~80%。去年上半年，世联行实现盈利约2.98亿元。业绩变动的主要原因，公告称，一是交易服务从2018年下半年以来持续受市场波动的影响，本期收入同比下降，影响当期利润；二是本期公寓管理业务前期暂时性的经营亏损同比增加，影响当期利润。

　　世联行的公寓管理业务，主要以“世联红璞”为服务品牌的集中式公寓为主，已覆盖30个城市，运营项目达191个，运营间数近3万间。2018年年报显示，该业务全年实现营收4.06亿，同比增长94.85%。

　　世联行曾在2018年年报网上业绩说明会上称，在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。目前该业务尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。

　　长租公寓业务拖累企业业绩的情况并不少，且有企业主动与这一业务进行了切割。今年5月，上市房企朗诗绿色集团将处于亏损阶段的、包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。公告称，集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，剥离至控股股东朗诗集团，可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。数据显示，拥有4万多间住房的朗诗寓，2年间合计亏损超2亿元。

　　万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”管理的房间数量超过20万间，规模上在房企中名列前茅，但今年上半年的拓展速度已经明显放缓，管理规模与去年底持平。同时，万科在深圳的城中村改造项目“万村计划”也暂停了新房源的拓展。万科总裁兼首席执行官祝九胜在今年3月也公开表示，现在看起来，长租公寓要赚钱很难。

　　诸葛找房分析师杨雅靖对中新经纬客户端表示，长租公寓企业之所以利润率低甚至亏损，主要还是成本太高。建立在高价拿地上的自持型长租公寓，其回报率远低于房地产销售，亏损概率大。而分散式公寓，需要从房东手里高价租下房屋进行装修、改造，仅仅依靠收取租金，短时间内也没办法摊平成本。

　　行业扩张速度放缓

    众所周知，传统的房产中介机构，是在租客与房东之间起到居间服务的作用，在促成交易后，收取一定的中介费。长租公寓平台则是“机构二房东”，在与房东签署长期代理合同后，将房子进行装修、配置家具家电，然后租给租客使用，并提供管理服务。长租公寓的盈利主要依靠租金差价及一些服务类收入。

　　由于前期投入较大，长租公寓企业的资金需求普遍强烈，但与之相悖的是，企业的自身造血能力不足。空·白研究院认为，长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源并进行装修与改造，后期也需要源源不断的运营和维护的投入。与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。

　　杨现领对中新经纬客户端称，长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以为继时，资本能否不断注入就成为企业存续的关键。但是，自2018年下半年开始，长租公寓行业的投融资浪潮逐渐消退，资本逐渐回归理性，许多公寓企业没有了资本的支持。从去年下半年不断有长租公寓企业暴雷，也基本都是与资金链断裂有关。

　　杨雅靖指出，面对资金等方面的压力，长租公寓企业开始深耕运营，不再盲目扩张。杨现领说：“以高成本融资快速提升房源库存规模的方式已经告一段落，未来比拼的将是效率和体验。从本质上来讲，长租公寓是一个服务型行业，想在服务型行业中取胜，需要打造更快更好的服务水平。”

　　管理着超80万间公寓的某头部分散式长租公寓的公关负责人也曾对中新经纬客户端表示，在今后一段时间，公司的规模将基本维持现状，不再大规模地获取新的房源，并重点将服务体验做上去。

　　盈利难将是长期问题

　　世联行的前述业绩预告中称，公寓运营整体上日趋成熟，收入持续增长，亏损程度较2018年下半年相比呈现环比改善趋势。世联行在2018年年报网上业绩说明会上也说：“长租公寓业务前期的亏损是打基础，随着公司托管业务的推进、发力，长租公寓业绩将迎来改善，公司对业务的发展有信心。”

　　但杨现领称，盈利难将是长租公寓行业一直面临的问题。市场中二房东的盈利并不困难，困难的是有一定规模的、初具企业组织架构的长租公寓企业，这就是规模不经济的问题。美国的托管行业一样面临这样的问题，一人企业的毛利可以达到25%，当企业规模逐渐增大，组织扩张和摩擦成本会造成企业毛利水平降低。

　　“当前长租公寓企业租金成本占比在50%~70%之间，这意味着可变成本很小，通过规模扩张带来管理成本下降和运营效率提升，进而促使运营成本下降的空间很小。”不过，杨现领也称，当跨越一定规模阶段后，公司的盈利情况将逐步变好。

　　杨雅靖称，长租公寓市场需求巨大，但短期盈利依旧较难，盈利模式不破题就很难实现长足发展。至于通过扩大企业规模而实现盈利，她认为，租赁市场的区域性、阶层性决定了即使达到规模后，良性效应也未必会出现。

　　空•白研究院建议，未来，长租公寓的业务探索方向应该着重于从房源端的获取上降低成本，并从收入端提升收入。房源端降低成本的方式可能是托管，即长租公寓企业的业务模式由包租转为单纯的服务提供方，房东自己承担装修和改造成本。收入端提升的主要渠道包括产品力的提升所带来的溢价能力，以及增值服务项目带来的租金以外的收入。