前海和南山是深圳写字楼集中供应的区域。
沿着前湾一路向西，道路两旁的建筑拔地而起，到处都是热火朝天的景象。6年前，深圳前海蛇口自贸新城还是一片滩涂，如今这里已经规模初成，写字楼群开始陆续面世。
前海片区虽有利好，但如今还是个“大工地”，配套设施还有待完善。同时，该片区办公氛围不够浓郁，又不断有新的写字楼交付。据高力国际数据，这一片区甲级写字楼的空置率已经高至65.7%。
前海片区的集中供应客观上影响了深圳全市写字楼市场数据，但这不是全部原因。今年上半年，深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%，福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。
记者近日在深圳写字楼市场调查发现，很多中小型企业正在不断平衡租金成本与营业收入之间的关系，它们或不再负担得起高额的租金。这些为成本所困的企业，选择在关外用更低廉的租金租下办公区域。
深圳写字楼市场正处在变动时期，无论是供应端还是租赁端，都开始进入新一轮的洗牌期。
前海南山集中供量
前海是一片被寄予厚望的区域。从2013年拍下第一块地至今，前海向来颇受房企青睐，卓越集团、华润置地、招商蛇口等均在该片区有落子。
6年过去，早期建设的写字楼陆续入市交付，但目前愿意在前海办公的企业还不多。“交通不太方便，打车司机都不太愿意进去。”一位熟悉前海片区写字楼的人士指出。
前海片区正在成为深圳全市供应的“大户”。据高力国际数据，2019年至2021年，深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海；2019年下半年，预计全市约有超108万平方米的新增写字楼供应入市，同样主要集中在南山和前海。
写字楼集中供应但配套没有成型，大型的企业机构都未入驻，这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。
7月16日，记者走访前海片区发现，这一片区还处在集中建设的阶段，路上行驶的多是货车。部分已经交付使用的写字楼，目前也还没有成熟的商业配套，的确不是理想的办公地点。
在已经交付的前海信利康大厦，记者走访了21层以下的近10个楼层，除了一家企业培训机构和一家传媒公司有人员办公外，多数楼层即使已经装修完毕，也仍处于无人办公状态。
记者以公司租赁为由联系上这栋大厦的招商人员，他介绍了一个200平方米左右的物业，是一个已经装修完毕的单位，而且已经挂上了公司的名称。“本来想在深圳开公司，但最后没有开起来，现在放出来租。”
随后，记者在天眼查以及社交媒体上搜索这家公司的名字——其董事长负面缠身，而欠薪信息则铺天盖地。
这是前海写字楼情况的一个缩影。前期入驻这一片区的企业，多数承租的都是小面积的物业，而这些企业本身资质并非十分良好，很难保证长期经营状况稳定，一旦经营情况不理想就会退租，这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。
在另一栋已经交付的前海香江金融中心，其情况也与之类似。其前台的工作人员表示，“目前写字楼还有很多的，（因为）我们都是大面积（500平方米起租）。”
搬离CBD写字楼
前海片区的供应走高对深圳写字楼的整体空置率造成了一定影响，而全市写字楼市场的整体情况也并不十分乐观。
相比起北京和上海，深圳的写字楼整体空置率处在高位。今年上半年，北京甲级写字楼空置率达到11.5%，上海优质写字楼市场空置率为18.0%，均低于同期深圳甲级写字楼23.3%的空置率。
值得注意的是，包括高力国际、第一太平戴维斯等机构的报告都曾指出，互联网金融的退潮影响到了深圳的写字楼市场，但在一线市场的人士则表示，这一原因“并不全面，还是因为（企业）算不过账了。”
这与整体的经济景气度有关系。记者调查了解，今年以来，深圳有很多中小企业在测算过成本之后，都开始从CBD的写字楼中搬离了。
小刘所在的企业从福田CBD的写字楼里搬走了。从去年开始，他所在的公司人员减少了一半，营收也开始收缩，迫不得已，他们在关外寻找了一处创意园区，租金从原来的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。
小刘的公司并非孤例。一名在福田CBD从事写字楼租赁的中介人士告诉《每日经济新闻》记者，最近他经手了多宗“写字楼退租”的事件，“很多就是租不起了，搬到关外去了。”
“搬到关外不仅是考虑到租金的因素，当然这是主要原因。还有就是，关外的生活成本低了很多，很多企业在关外招工会更容易一些，现在关外的园区相对来说好租一点。”上述中介人士指出。
退租的人多了，又没有更多的企业涌入CBD，这一情形直接让写字楼的租金步入下行区间。“最近跟我谈降租金的也很多。”一名南山区从事写字楼租赁的人士指出，“如果不租出去，一直空置会亏更多，没办法，只能降租了。”
高力国际数据显示，2019年上半年，深圳全市甲级写字楼租金小幅下挫至236元/平方米/月。
高力国际华南区董事总经理冯文光表示，截至今年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，2019年全年供应将创历史新高。需求落后于供应，深圳甲级写字楼平均租金增速承压。
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