频繁出售股权 在济收缩战线
泰禾集团徘徊评级观察名单
◆导报记者 杜海 济南报道
最近，地产企业泰禾集团(000732)备受关注，不是因赖以成名的“院子系”产品，而是其连续转让国内多地项目股权。其中，旗下全资子公司济南中维置业，近日向济南泰悦转让达盛置业70%股权。这意味着，泰禾退出章丘圣井片区的泰悦盛景项目，而这正是两年前其进入济南市场的踏板之一，显示公司整体布局呈现收缩之势。
经济导报记者14日获悉，在联合资信最新发布的泰禾集团跟踪评级报告中，确定维持泰禾集团的主体长期信用等级为AA+，但继续将其列入“评级观察名单”。
连续“套现”近百亿
在退出上述章丘项目之前，资产负债率较高的泰禾集团已经在全国退出多个房地产项目——今年3月至6月底，泰禾集团宣布一系列地产项目的股权出售方案，对应总售价95亿元。
比如，今年3月，公司全资子公司与上海世茂股份有限公司全资子公司签署《杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书》，转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，对价为3.79亿元。
5月，公司全资子公司与世茂房地产全资子公司签署《佛山泰禾院子项目股权转让协议书》，转让持有的佛山市顺德区中维房地产开发有限公司30%股权，股权对价款为370.37万元，同时厦门锦翌承接福建中维对顺德中维的股东借款3.19亿元，交易总对价为3.23亿元。
6月，公司全资子公司与五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)签署股权转让协议，将广州增城项目公司增城荔涛和增城荔丰29%股权进行转让，受让方为五矿信托拟设立的信托计划，交易对价18.22亿元。
同样在6月，公司全资子公司与济南泰悦及相关金融机构签署股权转让协议，向济南泰悦转让达盛置业70%股权，股权转让对价为3.97亿元。
“连续出售旗下地产项目股权进行套现,可见其资金链已经很紧张了。”有市场人士对经济导报记者分析，事实上，经过前几年的疯狂拿地之后，泰禾集团的资产负债率便一直居高不下。财务数据显示，泰禾集团截至2018年底的资产负债率为86.88%，2017年底的资产负债率达87.83%。
大部分储备项目年内开工
泰禾集团是一家从事房地产开发及运营的福建民营上市公司。联合资信此番为何继续将其列入“评级观察名单”？
在联合资信看来，跟踪期内，公司加快项目推盘销售，合约销售金额有所增长，营业收入和利润总额均保持增长，盈利水平有所提高；经营活动现金流量净额由净流出转为净流入；出售部分项目股权，缓解流动性压力。同时，联合资信也关注到，公司存货规模大，存在一定去化压力；债务负担重，资产受限比例较高；在建项目规模较大，对外融资压力大，公允价值变动损益及投资收益对利润影响较大；高管人员变动频繁以及公司控股股东股票质押比例很高等因素，对其经营及发展可能带来的不利影响。
此外，泰禾集团资产流动性弱，待投资规模大，债务负担重，未来仍面临较大的偿债压力。截至今年3月底，公司(合并)资产总额2472.78亿元，所有者权益合计382.01亿元(含少数股东权益 168.11亿元)；2019年1-3月，公司实现营业收入74.54亿元，利润总额13.21亿元。
2018年以来，全国各地加大土地供应力度，但随着房地产市场新政趋近，加之地产企业资金压力加大，房企拿地普遍持谨慎态度，土地流拍明显增多，土地成交楼面均价和溢价率均有所下降。从泰禾集团来看，公司未来项目投资规模较大，部分项目体量大，随着土地拓展及拟建项目开工建设，公司面临较大资金需求。至今年3月底，公司未开工总土地储备面积290.26万平方米，土地储备的规划建筑面积为351.82万平方米，相较2018年开工规模，公司土地储备规模较小，对未来持续发展形成一定限制。
从分布来看，公司目前土地储备主要分布在京津冀、长三角、珠三角区域以及郑州、南京等城市，公司大部分储备项目将于2019年内开工。从楼面均价来看，公司获取单价较低，未来储备项目预计总投资413.77亿元。
济南东都项目整体去化率低
截至今年3月底，泰禾集团总股本12.44亿股，其中泰禾投资持股48.97%，为公司第一大股东。黄其森作为泰禾投资实际控制人，直接和间接对公司持股共49.12%，为公司实际控制人。
目前，公司第一大股东泰禾投资将持有的大部分公司股份质押用以融资：截至3月底，泰禾投资质押股票数量6.09亿股，被冻结股票数量460万股，合计占所持股份比例100%。若未来股价波动，控股股东被强制平仓，公司将面临控股股东变更风险。
据悉，在住宅地产方面，泰禾集团拥有以泰禾“院子”“大院”园系和府系等系列为核心品牌的住宅地产产品，“院子”系列为新中式院落别墅。截至今年3月底，公司在售项目70个，总可售面积2024.21万平方米，已完成销售面积1276.61万平方米，剩余可售面积747.60万平方米。
从在售情况看，已完工项目除“中国院子”和“济南东都”外，公司大部分项目处于尾盘销售阶段。经济导报记者查询获悉，截至3月底，泰禾集团济南东都项目总可售面积13.08万平方米，已销售面积11.04万平方米，合同销售进度仅为84.40%。
“济南东都项目整体去化较低，主要系该项目中，公司计划自持部分商业，该项目住宅部分已基本售罄。”泰禾集团称。
此外，截至今年3月底，中国院子项目总可售面积10.17万平方米，尚有2.15万平方米未售，合同销售进度仅为78.86%。据悉，中国院子项目是该公司最高端产品，定位顶级中式院落别墅，因其建设周期较长，加之极高端定位针对的目标客户群体有限，使得销售进度相对较慢。
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