◆经济导报记者 戚晨                       

    自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后，据统计，有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。进入2019年，长租公寓市场似乎仍问题不断。
    一方面，国家政策多重扶持；另一方面，长租公寓不得不面对窘迫现状。面对行业被扣上的“阿斗”名号，长租公寓如何真正实现良性运营并非易事。

利好频出迎旺季

    “最近感觉订单接的不少，好多都是应届毕业生确定就业留在济南的，对这些年轻人来讲，品牌连锁的长租公寓是他们的第一选择。”9日，在位于济南高新区舜华路的21世纪房地产中介内，置业顾问刘帅对经济导报记者表示，毕业季属于每年传统的租房旺季，如今随着年轻人租房理念的转变，长租公寓市场也变得火热起来。
    随后，经济导报记者随刘帅一起走访了高新区两处比较成熟的长租公寓，在万科旗下的泊寓门口，经济导报记者遇到了前来咨询租房事宜的几位年轻人。
    “我们目前就业的公司就在高新区，考虑到距离和性价比，感觉长租公寓的租金比较稳定，配套服务也很齐全，而且公寓有统一的管理，比较安全。”其中一位年轻人对经济导报记者表示，他们参观的房间面积多在25-30平方米，月租在1800至2200元左右，包括水电、物业等全部费用。
    在走访中，经济导报记者看到，目前济南本土和连锁的多家长租公寓运营企业逐步回归服务居住的本质，重视为消费者提供更好的居住体验，也呈现出理性发展趋势。
    “2018年以来，有一种悲观的观点，认为长租公寓进入了‘至暗时刻’，但任何新生事物都会面临阵痛，随着利好政策的频出以及各大房企的规模化进入，我们应该看到长租公寓行业在阵痛中逐渐整体进步。”中盈地产山东分公司总经理贾轶对经济导报记者表示，现在不仅是头部品牌公寓规范自身，市场占比最大的中小机构房东所运营的公寓，也在这一波阵痛中吸取经验，开始重视运营和服务水平，因此才能迎来此阶段的租赁旺季。

利润很少

    9日，位于济南市历山北路的一家长租公寓，经营者贾乐涛不停地在赶集网、58同城等平台上发布租赁信息。他对经济导报记者透露，今年初以来，租赁市场较为冷清，很多年初来租房的业主，基本上都有满减活动，比如租一年免一年管理费或者是一年只需要付11个月的租金等促销形式。
    “与普通租赁用房相比，这些房子的租金大概每年有5%左右的增长水平，但是长租公寓行业今年普遍租金跟去年持平，不得不看到市场整体是供大于求的。”贾乐涛表示，自己当年辛苦开发的这些房产，如果不做长租公寓，完全可以转化为其它商业形式，感觉目前整个租赁市场的利润空间大大压缩。
    利润微薄是整个长租公寓行业不可忽视的现状。地产研究机构克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%至6%的水平。其中“北上广深”四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。
    “投资周期长、成本高、盈利难是长租公寓企业面临的普遍问题。租赁式公寓95%的客群是20岁至35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自IT行业、金融行业和高端服务业。客群单一导致公寓产品的定位趋同，进而让产品设计同质化程度很高。”贾轶分析，2019年上半年出现了至少三家房企长租公寓经营困难的现象，为了保持利润，他们更多是剥离企业项目和放缓投资，这也说明未来房企投资长租公寓方面其实是需要谨慎的。

稀缺产品或成新蓝海

    随着长租公寓市场今年开始降温，如何寻找多元的盈利模式发展，是诸多长租公寓运营商们一直在思考的难题。市场上除了针对白领人群的长租公寓配套外，2019年以来不少针对蓝领或者集团化定制性质的长租公寓也在探索新模式，希望借助产品差异化来进行精细化运营。
    “蓝领公寓的坪效其实比白领公寓的高，大约是1.5倍，回报率自然也要高于白领公寓，而跟企业签约，时间上也更加稳定。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，在白领公寓烧钱冲规模尚未盈利的现状之外，聚焦蓝领公寓的房企及运营商尚不多，品牌之间的起点、资源及规模优势尚在形成阶段，蓝领公寓可谓“潜力蓝海”。
    在济南流动人口比较密集的北园大街，一家房东改造后的蓝领公寓依靠床位收费收益不菲。经济导报记者在与房东交谈中了解到，其平均价格在300元/人/床位左右，一个房间可容纳4-6人入住，使其综合套均租金高于大部分普通租房租金。此外房东表示，不少在附近做建筑和工程的公司也长期和他们签订租赁合同，客群稳定，而且获客成本很低。
    据了解，部分长租公寓头部企业仍在积极完善布局，安歆公寓自2014年开始探索蓝领公寓业务，是国内首个专业连锁型企业员工公寓，采用集中式物业管理形态，为企业员工提供酒店化的住宿管理。碧桂园基于市场需求适时推出蓝领公寓，满足更多租户租住需求，旭辉地产和政府达成战略合作，进军人才公寓领域，多元化布局产品、探寻合作共赢是当前及今后长租企业的重要发展方向。
    “从目前市场的供需情况来看，蓝领公寓市场才刚刚起步，作为长租公寓领域内的一种新兴力量，未来的发展仍面临诸多阻碍，但参与市场竞争的各家企业能在新的赛道上找到新的行业突破口，也应该看到行业的潜力。”黎明元对经济导报记者表示，目前，部分城市针对推动蓝领公寓发展的相应政策已出台，对于房企和行业参与企业来讲，在市场中的运营能力将成为生存关键。（编辑：李师全 陈德罡）