从哪入手，钱从哪来，众口咋调……

老旧小区提颜值，商机不少卡在哪

◆导报记者 戚晨 济南报道

    老街、老院、老房、老设施、生活环境差是许多老旧小区居民共同的烦心事，也是城市管理的老大难。如何破解老旧小区“四老一差”的困局？在1日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，全面推进城镇老旧小区改造。
    据了解，截至2018年底，全国15个老旧小区改造试点城市共改造老旧小区106个，涉及居民5.9万户。到今年5月底，全国各地已上报17万个待改造的老旧小区。
    未来，老旧小区改造工作将进一步规范并将加快工作进度，改造面积将达到40亿平方米，涉及4200万户，上亿居民。如此庞大的一项工程，该从哪里下手？面临老旧小区改造的春天，企业如何掘金？

众望所归却又众口难调

    “我们盼着加装电梯很久了，终于开始动工了。从一开始社区宣传，到整楼动员，再到申请补贴和收取每户的费用，用了8个月的时间。”2日，在济南市阳光舜城小区内的一栋正在加装电梯的居民楼前，6楼住户王霞每天下楼都要看看加装电梯的进展。
    经济导报记者看到，在阳光舜城小区已有多栋居民楼加装了电梯。但是也有部分居民楼因为住户意见不统一，难以收取费用等，加装电梯一事被搁置。
    “一个单元内三层以上的住户都愿加装电梯，楼层越高的住户加装意愿越强烈，但一层或二层住户的需求不太迫切，甚至觉得占用公共空间，这在一定程度上掣肘老旧小区加装电梯的推广。”王霞表示，她了解的情况是，小区内不少住户都有加装电梯的需求，但一个单元一个方案，不同的住户有不同的需求，安装和服务企业需要提供“一对一”的定制服务。
    除了加装电梯，老旧小区要改造的地方非常多。济南市燕山小区的某物业公司一负责人表示，很多老旧小区在建设时没有考虑停车的问题，如今随着私家车的日益增多，停车难题显现。“燕山小区内的不少车主晚上把车停在道路两侧的人行道上。”
    “去年我们小区的上下水和地下管道年久失修老化出问题了，后来到物业处了解才知道，我们这个房龄20年的小区压根没有缴纳维修基金，这些年来物业费也低于市场价，所以维修费用都要业主平摊。一些出租户和长期不在小区居住的业主就不太愿意配合。”王霞对经济导报记者表示，老旧小区建造时间比较长，市政配套设施老化、公共服务缺项等问题比较突出，再加上物业等维护、养护不到位，给后期的改造带来不小的麻烦。
    济南万盈通安维修有限公司总经理万如意对经济导报记者表示，目前公司开发了一款针对上门维修的APP，不少客户主要分布在济南市的老旧小区和单位宿舍等。针对业主家庭个人的维修，一般问题不大。一旦涉及多户居民或者公共设施的改造，问题比较多，有点难办。
    “我们曾负责维修一栋老房子的上下水管道，结果挖到一半，业主代表告诉我们，有两户业主不愿意缴纳700多元的维修费用，钱没有筹齐，没法改造了。最终只能先还原，弄得我们哭笑不得。”万如意认为，老旧小区的改造难点还是因为“众口难调”，尤其是没有组织或者单位的老旧小区最麻烦。

创新融资破题不易

    补齐生活短板，让老旧小区“旧貌换新颜”，真正掣肘的还在于资金问题，改造老旧小区的钱从哪里来？
    “当初为了加装电梯，我们所在的单元专门建了个业主微信群，详细讨论了分摊方案。楼层越高承担费用越多，经过探讨，全单元六层12户业主中，一楼业主不出资，二楼至六楼业主每户出资占比依次为3%、5%、10%、14%、18%。”王霞对经济导报记者表示，平时邻里关系不错，改造过程还算顺利。
    中盈地产山东办事处总经理贾轶认为，公司曾经参与过部分老旧小区的改造，比如2018年济南不少小区的墙体保温以及景观美化等，但由于量很难上去，且收益不高，如何挖掘出新动能亟待探索。
    “老旧小区改造和棚改的性质不同，因为改造大多不涉及土地，部分房地产商的积极性不高。目前来看不少改造项目有国企参与，另外就是一些创业公司愿意参与。”贾轶表示，国家也鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与，但具体如何实践，如何吸引社会力量加入，目前不太明朗。
    “以加装电梯这个改造的细分市场看，主要是三种收费模式，一是‘代建租用’模式，业主委托第三方作为实施主体，负责出资加装电梯和后续维护，业主按月或按年缴纳使用费；二是产权单位或集体出资加装模式；三是业主自筹自建模式，委托第三方实施安装和后续维护，费用由业主约定分摊。目前济南市场上以后两种模式居多。”济南爱居客科技有限公司CEO陈灿对经济导报记者表示，公司目前已经为济南的近百个小区加装了电梯，并提供多种改造服务。
    除了财政补贴外，他们非常希望通过“市场+金融”的模式吸引更多资本进入，但目前来看，这个想法还仅是初步构想，不少金融机构由于具体的商业模式不清晰，没有选择跟进。

因地制宜提升获得感

    据了解，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，面广量大，且情况各异。如何把握好老旧小区改造的内容？如何让老旧小区改造落到实处？
    山东省住建厅相关负责人表示，老旧小区改造内容目前初步分为三大类：一是保基本的配套设施，如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善以及加装电梯、垃圾分类设施的配套等；二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地、配建停车场、活动室、物业用房等；三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施及公共服务。
    “考虑到地理位置和所在社区的差异较大，各个城市和片区可以在此基础上根据实际情况和需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单，这就需要因地制宜推进。”中国新经济发展研究院金融学院副院长何英盛接受经济导报记者采访时表示，改造老旧小区需要摸清楚社区类型、居民改造愿望等需求，先解决痛点和难点问题。同时，动员业主广泛参与，保证改造工作顺利推进，推动建立小区后续长效管理机制。
    “面貌一新的老旧小区，能丰富城市的宜居品质，在满足居民日益增长的美好生活需求的同时，也能提升整个街区的附加值。”何英盛认为，针对这项民生工程，还需要鼓励创新，未来可能有更多方式，政府应该激发市场和社会力量的智慧，关键是务求实效，积极推进老旧小区改造，让老百姓真正有获得感。