济南一社区的苦恼：紧靠轻轨枢纽却难以开发，西周社区咋向“枢纽经济”要发展？

◆经济导报记者 戚晨          

    近日，济南市历城区东风街道西周社区党委书记李广卿前去郑州考察学习地铁枢纽经济，回来后，心情久久不能平静。
    在跟随郑州轨道交通集团探访的项目中，他发现有不少是依托枢纽经济发展壮大起来的高端项目，通过优化枢纽型经济联动布局，推进“交通圈”向“经济圈”转换。
    回到济南后，李广卿也希望把同样的思路复刻到西周社区。
    然而，让他苦恼的是：辖区大片土地与即将落成的轻轨枢纽站近在咫尺，但限于土地控制规划与土地政策，却无法开发，严重掣肘着社区经济发展。

发展迫在眉睫

    “我们当时跟随郑州轨道交通集团参观了一个位于城区繁华地段的施工点，一共10亩地左右。据了解，之前这块地有几栋老旧的居民楼，属于落后产能。全部拆迁后，这块地如今要落成一栋33层的商业写字楼，直接就带动了周边的经济。”李广卿看到这块地的发展后，立刻眼前一亮，因为他所在的西周社区就在即将落成的轻轨站旁，也有一块类似的土地。
    李广卿所提起的这块土地位于西周社区的东北角，距离即将落成的R2、R3交汇枢纽站西周家庄站仅有100米。按照济南市轻轨规划，从西周家庄枢纽站乘上轻轨，向南直达CBD、奥体中心和万达商圈，向北可到济南火车东站和遥墙国际机场，向西可直达火车西客站、济南长途汽车总站，该片区未来交通极为便利。
    让人不解的是，轻轨西周家庄站作为济南最大的枢纽站，按道理说紧邻枢纽站的土地资源应该非常紧俏，但因历史规划及土地政策原因，15年来将近170亩的优质土地一直闲置下来，颇为可惜。
    23日，经济导报记者在西周社区办公室的规划图上看到，此地块被规划到了济南市科技城片区控制性规划中，部分被标注为非建设性用地。随后，经济导报记者跟随工作人员现场察看发现，该地块北侧紧邻胶济线高铁和黄台电厂，处于闲置状态，未能开发利用。
    作为土生土长的西周人，李广卿对经济导报记者表示，目前社区还存在很多历史遗留问题，但自从他今年2月1日上任以来，就希望带领西周社区居民走出发展困境。李广卿认为，经济发展迫在眉睫，绝对不能“捧着金饭碗要饭”。

多路径尝试未果

    在国务院发布的“十三五”现代综合交流运输体系发展规划中，明确郑州为全国12个最高等级的国际性综合交通枢纽之一。面对新的机遇和挑战，郑州就是利用搭建枢纽经济的“顶层设计”来发展经济。
    “郑州能够成为全国学习的榜样，采取的是‘修轨倒推控制性规划’的具体措施，根据什么区域适合什么规划，进行倒推，规划局马上做出相应的调整。”李广卿表示，此前曾有多个国内的房地产开发商负责人来找过他们，但是看到规划以及土地属性，都表示了对这块地的惋惜。
    在经济导报记者走访中，不少西周社区居民表示：十几年来，社区经济来源主要是老车间、老仓库租赁，仅够给居民发放养老金和基本生活费。但如果社区想要有大的发展，必须要有能够带动的产业和着力点才能发展起来。
    山东蓝城投资有限公司、华夏梅高(山东)房地产运营机构董事长谢雨，在多次探访西周社区后表示，目前房地产开发的主要选址思路就是地段，西周社区依托轻轨枢纽便利条件，如果能够利用起来，确实可以迎来新的发展机遇。
    “尤其是距离枢纽站这么便利，再下去几年，这个位置真是黄金地段、大有可为。”谢雨认为。
    西周社区工作人员介绍，他们社区也在和力高、碧桂园、保利、中铁投等地产公司初步接触，开发商和投资商都看到这个位置的前瞻性，但就是因为土地规划及属性问题，合作都被搁置下来。
    李广卿表示，在郑州的发展经验基础上，他们希望向郑州看齐，以轨道交通枢纽经济为导向，及时调整相应地区土地控制规划，拉动该片区经济发展，真正筛选出适合该片区发展的高起点项目，做成济南的一张“名片”。

“一张图”之前能否逆袭

    近日，山东省政府网站发布了省政府办公厅关于印发《山东省国土空间规划编制工作方案》的通知。《方案》要求，确保2019年年底完成省级和试点市县国土空间规划编制任务，2020年年底完成其他市县国土空间规划编制任务，形成全省国土空间开发保护“一张图”，建设国土空间规划监测评估预警管理系统，为全省自然资源保护、各类开发建设、国土空间用途管制、各层次专项规划和详细规划编制提供基本依据。
    24日，经济导报记者联系到济南市规划局，相关负责人士表示，西周社区的这个情况因为历史时间比较长，目前此地块的规划为林地，属于非建设用地。
    该负责人了解到西周片区的现状后，也表示：根据现状，原地上物均为老车间老仓库，这么大范围地规划为林地，明显不符合当前片区的发展形势，西周片区已规划为主城区，发展空间巨大。
    中盈地产山东办事处总经理贾轶接受经济导报记者采访时表示，西周社区面临的问题在很多地区都有类似遗留问题。
    长期以来国家的各类规划、空间数据上的矛盾问题比较多，这其中存在底图不一、底数不清、底线不明、编管不衔等原因，矛盾的积累非一日之寒。如果未来能够形成全省“一张图”，那无疑是个好消息，但这需要自上而下各个层级、各个部门的共同努力。
    山东大学教授李铁岗表示，目前许多规划从指导思想上,只片面追求经济增长，没有以经济发展为规划目标，从而形成了把规划错误地理解为制定增长速度指标的工作。实质上，确定规划目标是规划工作成败的基石。
    “轻轨对沿线站点的经济带动是显而易见的，每个站点连接起来都会形成一个圈向外辐射，这样一来，轨道交通沿线的圈与圈互相影响，连接后就会形成一个新的经济增长带，无论对于哪个地块，显然经济带动作用是很明显的。”李铁岗表示，在轨道交通带动下，济南的枢纽经济会成为省会中心城区新的增长极。
    新规提供了一个重塑整体规划体系的机会，但也把一系列历史遗留问题摊开在太阳底下“暴晒”。李广卿一直多方报告、走访，他希望自己的努力奔走能够在全省绘制“一张图”的机遇下，真正让西周社区的发展“逆袭”。（编辑：李师全 陈德罡）