济南东部刚需楼盘降价！每平方米1.2万元左右，
消费者忙选房，开发商急回款

◆经济导报首席记者 王延锋

    济南东部刚需楼盘惊现每平方米1.2万元的价格！最近，这样一条消息在朋友圈流传。
    每平方米1.2万元，对于济南东部的楼市来说这是一个久违的价格。曾几何时，济南东部唐冶及绕城高速以内的房屋价格曾普遍站到每平方米1.3万元以上，甚至大部分都在每平方米1.5万元以上。现如今，济南东部有多个楼盘价格回到了每平方米1.2万元左右。
    经济导报记者22日采访了济南多个楼盘的操盘人士，大家一个共同的感受是：现在的市场是一种“抢收”行情，很多开发商面临较大的销售任务，为了能完成任务大家都在赶进度，甚至不惜掀起“价格战”。最终受益的，还是济南的购房者。

每平方米1.2万元的
楼盘回来了

    6月23日上午，济南雪山片区某楼盘开盘。济南市民白华熙早早来到了项目售楼处，在观望了大半年之后，他决定在当天购房。主要原因是，这个楼盘的价格较为实惠——单价只有每平方米1.2万元左右。“这个价格跟2017年的时候差不多了，周边现在已经没有这个价格的楼盘了。”白华熙说道。
    与白华熙抱有同样想法的人还有很多。经济导报记者23日上午在现场看到，该项目的售楼处聚集了至少四五百人，现场颇为宏大，让人恍惚回到了楼市较为火热的2016年至2017年。“价格划算，一套房子总价一百三十四万元，踮踮脚还能勉强够得着。”一位大学毕业了三年的购房人高先生向经济导报记者说道。
    经济导报记者也查询到，雪山片区位于济南东绕城高速以西、胶济铁路以南、经十路以北、凤岐路以东，在这个范围内，价格在每平方米1.2万元左右的楼盘一度绝迹。即使在现在，该片区内所售毛坯房产品也多在每平方米1.3万元以上，精装产品价格则在每平方米1.5万元以上。所以，该楼盘每平方米1.2万元的价格引起了市场较好反响。
    由于价格合适，最终该项目推出的316套房子，当天销售了90%以上，去化情况颇为理想。“剩下的30多套房子，主要有两种，一种是140平方米的大户型，面积较大，总价稍高，部分买房人承受不起；还有就是一些顶底层的产品。其他的都卖光了。”该项目一位销售人员向经济导报记者表示。       
    除了雪山片区该项目之外，济南东部还有另外一些楼盘的价格也回到了每平方米1.2万元左右。
    在济南华山片区，中海项目刚刚推出了其位于卧牛山以东的组团。该组团与此前所售产品相比距离华山湖稍远，但价格也更优惠。此前所开产品，都在每平方米1.3万元左右，而该组团的售价在每平方米1.2万元左右。在新东站片区，新城某项目今年以来连续加推，近期也有一些产品是1.2万开头的产品。

销售任务“压力山大”

    济南市场为何又重现每平方米1.2万元左右的房子？是开发商对未来市场不看好吗？
    23日，在济南东部某楼盘营销中心，经济导报记者推开营销负责人李先生的房门，他正在站在窗户旁望着窗外“吞云吐雾”。“压力山大啊！现在这形势就是价格战——大家都在抢着跑，看谁能跑到前面，看谁价格更诱人，能抢到更多客户。你不把价格压得低一些，客户就全流失了，跑别家去了。这也没办法，大家都要吃饭，要完成总部的任务，要年中奖金啊！”李先生向经济导报记者吐槽道。
    李先生分析道，现在这种行情的一个深层次原因，是开发商都在追求规模效应，为了完成规模任务甚至不惜牺牲利润指标。“目前济南的开发商多是一些全国性的开发商。这些开发商，很多都是规模导向型——不断做大规模，快速去化，将资金不断投入到新一轮的开发中。具体到某一个项目，大家不在意一城一池之得失，所有项目要全力完成总部交给的销售任务。而在近两个月，济南市场相对较冷，客户到访量、成交量都有所下降。大家为了完成年中任务，以及未来的年终任务，不得不降价走量。”李先生说道。
    而济南某渠道公司负责人朱先生也向经济导报记者介绍，他的公司在济南销售二十多个楼盘，有三十个人的团队每天都在打电话找客户。在三四月份，市场情况比较好，每个月员工们平均开单率可达70%左右，也就是七成的员工在1个月内都能实现客户成交。但在五月份，开单率40%多。到了6月份，虽然时间还没过完，但情况更加严峻。预计到7月份，情况可能会更加难受。背后的主要原因是，在房价上涨了几年之后，需求明显不足。而部分观望客户在年初释放一些需求后，现在的整体需求重新陷入萎缩。

二手房施压新房市场

    除了开发商自身销售任务大、市场需求不足之外，二手房的冲击也是市场目前整体低迷的一个重要原因。
    “二手房市场对新房影响太大了，而且它的影响是多方面的。未来，二手房市场会继续放量，也会是影响济南楼市未来走势的一个重要变量。”济南东部某楼盘销售主管潘先生向经济导报记者说道。
    二手房市场对新房市场的直接影响是，二手房供应量大幅增加，价格持续走低，与新房市场形成价差，从而压制了新房价格的上行。济南上一轮房地产价格上涨是从2015年年底开始的，并一直持续到2018年上半年。在房价大涨的过程中，很多投资性客户进入市场。到2017年4月份，济南出台限售政策：买房人拿下房产证两年之后才能对外转手销售。从2016年年初到2017年4月份限售政策出台之前成交的房子，不受限售令的影响。而这期间成交的很多楼盘，正在陆续开始交房、下证，一些投资客成本较低，他们之中的一部分人正在陆续退出。因此，济南近期二手房供应量明显增加，而且未来还会持续增加。
    相关数据也证明了这一分析：来自国家统计局的数据显示，济南二手房价格在5月份环比下降0.2%，而在4月份这一数字为下降0.3%。另外，来自链家的数据显示，济南每月新增二手房房源近期呈现直线上升的趋势，从2月份的1972套持续上涨到5月份的6617套。
    另外，二手房市场的低迷不仅直接打压新房价格，还影响了新房市场的需求。“在济南市场，置换性需求占比例是很大的。特别是现在新房的价格比较贵，一套房子动辄一二百万元、二三百万元，买房子通常需要把原有的房子卖掉。但因为现在二手房比较难出手，老房子卖不掉，也就让一些置换性需求没法再买新房子。”潘先生向经济导报记者说道。         

                                                                                     （编辑：李师全 陈德罡）