调控政策持续收紧的2019年，销售增速放缓成为房地产行业的主基调。

　　进入5月，渐入尾声的楼市“暖春”，或许将是开发商们在这一年中最快乐的日子。

　　中国恒大抢到了这一窗口期最大的红利。在刚刚过去的“金三银四”，恒大靠持续的降价促销，实现了超额销售，稳居行业第三。

　　赚得多花得也快。在公司负债总额和净负债率已经很高的情况下，前四月恒大依然持续大手笔投资新能源汽车相关公司，融资就成为必选项。

　　据21世纪经济报道记者统计，前四月恒大发债融资金额已达609亿，为主流房企最高水平。

　　未来，如何保持地产主业高质量增长，推进多元化产业发展，尤其是许家印奉为“龙头”的新能源汽车产业，同时又能保持收支的平衡，持续降低净负债率，是恒大面临的主要挑战。

　　恒大抢收季

　　今年一季度至今，恒大是销售、促销表现最积极的开发商了。

　　前四月，楼市经历了“冬天的尾巴”和“小阳春”，碧万恒依然稳居TOP3，但与去年同期相比下降明显。据克而瑞数据，1-4月，碧桂园、万科、恒大以累计销售额2370亿、2090亿、1776亿元稳居前三，累计同比增速分别为-8%、5%、-17%。

　　从单月数据来看，前三名企业3月、4月销售业绩均好于前两个月，万科及恒大3、4月销售业绩均超过500亿元。

　　其中恒大3、4月上升更为明显。3月份实现合约销售金额约为549亿元，环比2月份的215.3亿元大幅增长155%，成为单月销售增幅最高的房企之一，同比则上涨11%。4月份，恒大实现合约销售金额584.1亿元，环比增长约6.4%，同比增长约15.9%。

　　相比3月的高基数，4月份销售又创年内新高，横向比较，也高于其他龙头公司。

　　分析人士认为，恒大在3、4月份先知先觉进行“抢收”，实施全员营销，是其业绩高增长的的主要原因。

　　今年3月份，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均享有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。且由于销售业绩出众，恒大将促销活动延期至5月4日，力度与3月份基本相当。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法，这体现了其对于市场的灵活把握。

　　在此前的2018年业绩会上，恒大宣布将2019年合约销售目标定为6000亿元。这意味着，目前已经实现销售目标的近30%，若按此增速，恒大将在今年第四季度提前完成目标。

　　收支平衡术

　　通过降价促销回笼资金的同时，恒大近期在融资上的动作也不少。

　　首先是频密的海外融资。最大的一笔是今年1月发行的30亿美元债； 此外，4月8日，恒大发布公告称，拟发行3笔合计20亿美元境外优先票据，其中包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据，4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据，以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。

　　随后于4月15日，中国恒大集团再次宣布，增发三笔总计10亿美元优先票据，包括2亿美元于2022年到期的9.5%优先票据，4亿美元于2023年到期的10.0%优先票据，以及4亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。

　　此外，4月10日，恒大拟发行一笔200亿元（含200亿）的公司债券，已受上交所核准发行，募集的资金在扣除发行费用后，拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息（到期债务）。

　　不算ABS的话，这是恒大近3年来再次发行境内公司债，恒大上一次境内发债还是在2016年的7月。

　　无论境内外发债，根据相关政策，这些新的融资只能用于偿还旧债。数据显示，从今年4月起到2020年8月，恒大需要清偿4笔债券，总计金额约为311亿元。最近一笔到期日为2019年7月8日。

　　不断地回笼资金、融资还债的同时，恒大今年持续加码新能源产业。

　　上月末，有消息称，恒大考虑收购汽车制造商DAF Trucks和VDL Groep。而恒大此前已将全球性电动汽车企业NEVS、瑞典超跑公司柯尼塞格、上海卡耐新能源等伙伴揽入自身产业链中。

　　再加上恒大集团145亿投资的汽车经销商广汇集团，整个恒大系在新能源汽车产业链的投资已达约300亿。

　　大手笔的融资和投资背后，恒大的财务、收支是否能够平衡？答案在财报中可窥端倪。

　　恒大发债募集说明书显示，截至 2016年末、2017年末和2018年末，公司资产负债率分别为92.89%、83.52%和80.30%，处于较高水平。

　　在核心净利润大幅增长的同时，恒大截至去年底的净负债率回升超过150%，对此恒大首席财务官潘大荣称：“2018年中期的负债率已经大幅下调了，下半年有稍稍反弹，这和新的产业投资有关，比如收购NEVS，我们2018年下半年秉持现金为王的策略，预计今后会把净负债率进行调整。”

　　此前，恒大曾表示到2019年将净负债率降到100%，2020年继续降至70%。

截至2018年底，恒大的短期有息负债合计为2874.37亿元，较截至 2017年末公司短期有息负债规模有所下降，其中短期借款余额1004.65亿元，一年内到期的非流动有息负债余额1867.65亿元。

　　申万宏源(4.670, -0.07,-1.48%)研究指出，通过境内外大笔融资，恒大虽然负债结构在改善，但负债压力仍高于行业一般水平，短期偿债指标依然偏弱。

　　国泰君安(16.740, -0.21, -1.24%)证券则认为，源于资产负债表的增强和稳定盈利，中国恒大的运营风险将逐渐降低。其预测，恒大净资产负债率将逐渐从2017年末的151.9%下降至2021年的88.4%。

　　宏观层面上，国泰君安证券分析师表示，今年一季度以来社融等各项经济数据企稳，稳健的货币政策与积极的财政政策已初显成效，今年房企融资环境整体稳中向好。

　　“但最新的政治局会议重提‘房住不炒’也反映接下来大幅宽松的可能性不大，地产融资周期波动中枢仍将是下移的态势。”国泰君安进一步指出。