3月楼市“小阳春”被炒得沸沸扬扬。但从北京二手房市场表现看，4月份市场并没有延续“小阳春”的热度，据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月28日，4月北京二手房住宅签约13337套，对比3月同期的14486套，下调了8%。因为网签数据相对滞后，实际市场真实成交量4月环比3月出现了20%左右的下调。业内预计，市场快速升温的动力难以为继，5月交易量或与4月基本持平，其中，低总价的刚需项目依旧是市场成交的主流。

4月二手房成交量环比下降

北京3月二手房成交量创阶段性新高，市场升温明显。据中原地产、麦田等机构的统计数据显示，3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后，第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

不过，4月份北京二手房市场并没有延续3月份的持续上升态势。据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月28日，4月北京二手房住宅签约13337套，对比3月同期的14486套，下调了8%。因为网签数据相对滞后，实际市场真实成交量4月环比3月出现了20%左右的下调。

            表格数据来源于中原地产研究中心

另据贝壳研究院统计显示，4月北京链家二手房交易量甚至比3月份下降了34%。从结构上来看，4月客户在总价、面积、城区的偏好上无明显变化（占比结构月度变化在1个百分点内），近半年，主要是集中在700万以下、90平方米以下、郊区等相对刚需项目，市场的购买链条还未完全修复，目前还是“刚需生长”的阶段。

4月北京二手房市场之所以出现回落，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，这主要是受季节性因素影响。一季度和3月份北京市场的升温是“升而不热”。一季度比去年四季度升温不少，但实际上与过往几年的年初升温没有太多的不同。一季度升温原因主要是首次购房者进入市场，但没有能力启动大规模换房链条而推高房价，北京3月份房价环比上涨2.5%，受结构性因素影响明显，而4月均价与3月基本持平，均价向上动力不足。

此外，市场预期仍然保持平稳，业主调价行为中，70%的比例为降价，房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位，议价空间也较高。因此，市场升温的力度不可持续，并没有进入到“热”的状态。因此，4月份二手房成交量环比下降也是意料之中。

不过，许小乐同时指出，4月份二手房成交量环比下降并不是市场转冷，而是成交在3月集中释放后自发回落。

“实际上今年前四月成交与去年同期基本持平，二手房市场与去年同期相比，未表现出好转之势。之所以如此，原因主要在于受新房的分流影响。今年前四月，新房成交逾1.8万套，同比增长2.1倍。”许小乐表示。

中原地产首席分析师张大伟亦表示，4月北京二手房成交量下调，原因在于，一季度北京市场反弹最主要原因是部分二手房价格明显调整，出现了明显的性价比，购房者认为购买时机到了。但随着这部分房源成交后，后续业主开始上调价格，市场再次出现了博弈。除此之外，部分政策预期出现一些变化，包括北京公积金国管政策收紧，导致购房者再次犹豫。

5月二手房交易量或与4月基本持平

虽然4月北京二手房成交量环比3月有所下滑，但许小乐指出，今年北京房地产市场总体好于去年，原因在于，一是调控的效应进一步被消化，二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策，带来市场预期改善。前期调控压制的部分需求在市场政策环境边际改善的情况下，缓慢释放出来。

值得注意的是，“房住不炒”的政策基调在长期内都维持不变，这是房地产市场与宏观经济在较长时期内的必然要求。基于此，许小乐预计，这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

线上注册、浏览是领先线下带看和交易的行为。从线上先行指标方面，贝壳4月人均页面浏览量从28个下滑到23个，客户的浏览意向明显下滑，线上停留时间缩短。由此，许小乐预计，5月北京二手房交易量或与4月基本持平。未来一段时间，低总价的刚需项目依旧是市场成交的主流，改善链条仍然需要较长的时间才能启动。