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山东财经网 - 导报原创 - 德州禹城“农地入市”引来金融活水!一张不动产证带来俩变化:既留住劳力又激活产业
德州禹城“农地入市”引来金融活水!一张不动产证带来俩变化:既留住劳力又激活产业
加入时间:2019-3-21 8:22:25  来源:经济导报-山东财经网

◆经济导报记者  时超


    作为农村含金量最高的资产,土地资源的有效盘活利用,已成为激活农村产业与带动农民回村致富之间的重要纽带。今年我国将全面深化农村改革,推广集体经营性建设用地入市(下称“农地入市”)等试点成果,让广袤乡村焕发新的活力。

    “我们通过‘(农地)入市’,先后保障了70余个项目顺利落地,实现投资15亿元,全部投产后可解决8000人就业,增加税收6000余万元。”禹城市委书记张安民对经济导报记者表示,作为全国33个推进农村土地制度改革试点区之一、也是山东唯一一个承担改革试点的地区,禹城通过4年多的探索,已形成了具有华北平原地区特点的农村土地改革“禹城模式”。 

    那么,禹城的“农地入市”改革是如何让农民真正享受到土地权益,又会给乡村振兴带来何种助力?


禹城探索“农地入市”

作价入股等方式


    禹城市通过改革,不仅明确了乡镇(街道)集体经济组织、村民委员会、村民小组入市主体身份,更赋予完善农村集体经营性建设用地使用权出租、抵押、作价入股、转让等权能。

    在山东省自然资源厅支持下,禹城又大胆探索作价入股入市方式,房寺镇贾集村以11.4亩集体经营性建设用地作价136万元,与市供销社联合建设为民服务中心项目,成为山东省“农地入市”作价入股第一宗。

    “(农地入市)试点工作开展以来,初步实现了政府、社会、集体、农民等多方共赢。”张安民介绍道,通过“入市”,禹城破解了农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价问题。

    “以前出去打工一年都不着家,现在从家里骑电动车10分钟就能到公司上班,每个月收入还能有3000多元。”春节过后,禹城市辛店镇万创创业孵化基地内的车间里,正在加工数控机床零部件的梁庆红对经济导报记者说道。     

    今年已经51岁的梁庆红是辛店镇西梁庄村的村民,之前一直在天津等地做装修工,收入虽然比现在高一些,但每年回到家看到缺人打理的农田、院落,心里总不是滋味。去年,在得知镇上新引进的一批企业正在招工后,他很快就作出决定,留在家里上班。

    现在梁庆红的生活更为规律,每天8点上班,午休一个小时,下午5点半下班,农忙的时候,就给公司请两天假,打理家中的三亩农田。“家里三代人,只有儿子还在青岛打工,儿媳、孙子也都回来了,感觉日子过得更得劲了。”

    梁庆红工作的车间属于山东京蓝数控装备有限公司,主营数控机床的加工生产业务,产品通过电商销售到全国各地,是辛店镇通过“农地入市”吸引过来的企业之一。

    公司负责人戚维朋对经济导报记者表示,他的工厂原本在济南生产经营,但由于租借的厂区缺乏相关手续,日子过得并不舒心。当得知辛店镇可以提供有集体经营性建设用地不动产权证书的厂房时,他立刻决定搬到这里发展。

    “万创创业孵化基地是镇上投资建设的标准化厂房,总占地面积130余亩,已经引进了7家企业进驻,涉及燃气安全阀、数控雕刻机生产等领域。”辛店镇人大主席杜深洋表示,该基地的用地就是通过农村集体经营性建设用地入市盘活而来。

    “引进来的企业,有的是租用厂房,有的是直接购买厂房所占建设用地的使用权,这些收入大部分归所占地块的村集体(大队)所有,并会按照一定比例分给村民。”杜深洋对经济导报记者说道,如出租厂房,费用大约是每月每平方米5元,一间2000平方米的厂房,每年企业所付租金就是12万元。其中除了10%交给孵化基地管理方用于日常运营建设外,剩余的40%交给村集体管理,50%分到各户手中。“折算下来,一亩地每年可以给农户带来相当于700斤麦子、800斤玉米的收入。”

    对于农民来说,村集体经营性建设用地的盘活,除了每年带来稳定的收益外,还带来了大量就业机会。杜深洋就表示,孵化基地的项目全部建成后,可以解决周边2000名群众的就业问题。

    张安民对经济导报记者表示,乡村振兴的“钱从哪来”问题,正通过“农地入市”带来的各种收益,得到有效解决。据悉,近年来禹城市已建设农业园区83个、工业园9个,带动农民就业5万余人,助推了乡村三产融合,并加快了城镇化步伐。


带动产业链条发展


    经济导报记者采访发现,辛店镇“筑巢引凤”之举并非个例,在禹城的伦镇、莒镇等多个村镇,早已开始借助盘活集体经营性建设用地的模式建设产业园区,带动农民、村镇经济收入提升。

    比如,伦镇就借“农地入市”引来了一整条数控设备产业链条,并借此建成了数控产业园区。

    “公司从事数控机床生产20多年了,已经形成来料加工、机械加工、整体装备成熟的产业链条。所以我们这次搬过来,也带动了28家产业链上下游企业跟着搬了过来。”在伦镇数控产业园内,济南莹浩机械有限公司负责人刘军指着正在建设的厂房对经济导报记者说道。

    据悉,刘军的企业之前生产用地一直是租赁的,因种种原因多次搬家,而搬一次家一些设备就要报废,可谓伤筋动骨,“这次有在一个地方扎根50年的机会,对我们来说非常有吸引力。”

    这一条产业链的引入,也给当地的集体收入和产业发展带来提升。目前,伦镇数控产业园规划占地面积已有350亩,总投资额达10亿元,园区内企业全部达产后,可实现年产值15.48亿元,税收5000万元。

    “我们正在建设的嘉业小微企业创业园总面积777亩,计划分三期实施,一期二期工程都在建设中。目前引进的企业数量是35家,争取企业数量突破60家,多是承接济南的外迁企业。”莒镇党委书记秦飞龙对经济导报记者表示,以一家企业平均需要50个工人、一个工人年工资3万元计算,产业园1700多名工人工资收入就有5000多万元,对乡镇经济发展拉动性极强。

    “而且通过这种方式,我们留住了乡村振兴最需要的人力资源。”秦飞龙说,乡村人力回流解决了“空心村”等束缚乡村发展的问题,推进了更多基础性工作,带动了农村组织、生态、产业等全方位振兴。“有了人,住宿、餐饮等服务业也可以做起来,农村经济更可以实现一二三产业融合发展。”

    当然,这些积极的变化,可以说都是禹城农村土地制度改革带来的活力。

    经济导报记者采访了解到,以往集体建设用地,只能是村集体使用,外来的企业要想获得土地使用权,要么需要等土地被征收国有后通过出让方式获得,要么就需要同村办企业、村委会以土地入股方式联营,而后者限制更为严格。

    不过,禹城自2015年成为全国33个农村土地制度改革试点地区之一后,制定了《禹城市农村集体经营性建设用地入市管理办法》等8个规范性文件,从完善农村集体经营性建设用地产权制度、入市范围和途径、交易规则和增值收益分配等多方面考量,搭建了顶层设计,有效地推动了“农地入市”。

    简单来说,通过改革,集体经营性建设用地在所有权不变的情况下,使用权可以放到市场上出让,使用年限一般是50年,企业通过招拍挂等方式竞得使用权后,与集体经济组织签订合同,获得不动产权证,进而可以放心建厂、抵押融资。


配套金融服务业务

尚有提升空间


    不过,任何一项重大改革的推进,总会遇到困难。采访中,经济导报记者就了解到,企业在获得集体经营性建设用地使用权后,还要建厂以及设备升级,投资巨大。因此,融资也就成为企业主最关心的问题。

    据悉,目前在伦镇、莒镇等乡镇获得“土地证”的企业,已可以在当地农商行办理抵押贷款,但其它银行尚未开展这一业务,市场竞争力不足,即配套金融服务业务尚有提升空间。

    “我购买土地使用权花了150多万元,建厂、进设备等固定资产投资又花了六七百万元。”正峰数控机械有限公司总经理郭建国对经济导报记者表示,作为小微企业来说,大额投入不能抽调太多流动资本,只能依靠贷款。“这次我贷了320万元,抵押了两套房产以及刚获得的土地证,贷款利率在7%到8%之间。”

    为郭建国办理贷款业务的禹城农商行伦镇分理处主任李琪表示,伦镇数控产业园内已经有六七家企业办理了“土地证”抵押贷款业务,抵押率在60%-70%左右,既缓解了企业固定资产投入较大带来的资金压力,也给缺乏抵押物的企业提供了可行的融资渠道。

    “其实对于引进来的域外企业,本土金融机构并不熟悉,若再缺乏抵押物,融资难度较大。”禹城农商行副行长马超对经济导报记者说道,若没有抵押物,企业需在当地成立一年以上,有了相应的报表、流水账目后,才可以向该行申请贷款。“土地证抵押贷款,解决了这一难题。”

    马超介绍,该行“农村集体经营建设用地使用权抵押贷款”业务,已经开展了一年多,第一笔放给禹城熊氏食品有限公司的贷款已经到期偿还。然而,推进这项看似简单的抵押贷款业务时,银行内部却要突破不少阻碍和束缚。

    经济导报记者了解到,银行贷款多为两种模式,一是固定资产贷款,一是流动资金贷款。严格意义上来讲,刚刚获得土地使用权,不能申请流动资金贷款,因为企业还在生产建设期,流水等账目无法提供,资产负债比等指标也不符合要求;而若是申请固定资产贷款,首先要有项目可行性研究报告,再有配套的相关建设期等要求,更不适宜小微企业贷款。

    “对于这种既不符合发放固贷的流程,也无法界定成流贷的业务,我们创新推出了法人按揭贷款。”马超介绍说,目前莒镇的嘉业小微企业创业园普遍进行这一模式,比如一家企业购地+厂房投资共计600万元,在给园区管理方交付300万元的“首付款”后,企业可以获得土地证,企业主则可以在银行办理剩余投资(300万元)的贷款,并按期偿还。

    当然,禹城农商行进行的这一产品创新,还是得益于农商行对农村金融业务的熟悉以及禹城被列为全省农村土地制度改革唯一试点的优势。在受访人士看来,面对改革带来的新变化,股份制银行等金融机构或受制于业务能力、或缺乏闯劲,而这正是亟待提升的地方。

    禹城当地受访企业人士就表示,未来随着“农地入市”的推进,农村经济会日渐活跃,企业也需要更多金融机构提供服务。而只有充分的市场竞争,进驻农村的企业才能在贷款利率等方面得到更多优惠,进一步带动乡村振兴。




编辑:行者

 

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