◆经济导报记者  杜海

    在买车位这件事情上，消费者遭遇的“悲剧”还是很多的。有人不幸买到不能用的“残次品”；有人花高价买车位，却发现只有使用权而没有所有权。就在不久前，济南市中级人民法院发布一起“人防车位”纠纷案例，该案是济南首个“人防车位”买卖合同被判定为无效合同的案例。而且，作为居间方的济南泽源房地产经纪有限公司(下称“济南泽源”)，虽然以“免责声明”主张抗辩，但在此案中亦难免责。
    经济导报记者经过多方求证，独家还原了这起纠纷始末，而该案也给消费者提了个醒：“人防车位”所有权依法不得买卖、让渡，买车位时还需“擦亮眼”。

三方各执一词

    上述案件中，原告方为周岩，被告方为张良和济南泽源。该买卖合同纠纷案的一审法院为济南市市中区人民法院，法院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
    原告向法院提出诉讼请求：请求依法判决原被告三方车位买卖合同无效；请求依法判决张良返还原告车位定金2万元；请求依法判决济南泽源返还原告支付的佣金5000元。据周岩称，2016年5月29日，原被告三方签订了一份“车位买卖合同”，约定将所有权为被告张良的位于鲁能领秀城L4地块(19区)东区地下车库T107出售给原告，金额总计15万元。原告于2016年5月29日交付给被告张良2万元定金，交付给被告济南泽源5000元佣金。后经原告核实，该买卖合同中的车位属于“人防车位”，所有权不得买卖(无法办理产权证明)，故原被告三方签订的车位买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，现原告诉至法院，要求判如所请。
    张良辩称，原告在签订车位买卖合同之前，自己已明确告知了涉案车位的完整真实情况，并出示了有偿获得车位权益的证明——即张良与开发商签订的车位使用权买卖合同，明确声明将自己拥有的涉案车位的权益证明让渡，但不对开发商所作的承诺背书。“原告曾在合同签订并交付定金后，在不同场合表达对价格不满意以及‘买不如租划算’的意思，这才是原告反悔并违约的真实理由。”张良说，因此他认为该车位买卖合同是有效的。
    济南泽源辩称，只知道被告张良的车位是通过合法途径在开发商处购买的，开发商经备案允许出售。“我们审查了第一被告张良与房地产公司的合同原件，根据车位买卖合同第一条第二款，原告对车位的具体状况已充分了解，自愿购买张良上述车位。原告居住在鲁能领秀城中央公园，同涉案车位在一个小区，涉案车位所属地块的车位均是使用权车位，签订买卖合同前，我方多次带原告实地查看该车位，并到物业核实车位情况，原告称其不知情与事实不符。”据此，济南泽源不同意退还佣金。

人防设施不得买卖

    一审法院经审理查明：2016年5月29日，原告与两被告共同签订了车位买卖合同，约定将被告张良拥有使用权的上述车位出售给原告，金额为15万元。合同签订当天，原告向被告张良支付定金2万元(并向第二被告济南泽源支付了5000元佣金)，剩余13万元约定于2016年6月29日前支付。
    法院认为，当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被济南市市中区人防工程管理服务中心证实为“人防车位”。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家所有，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为“人防车位”、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。
    根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告张良应当返还给原告交付的定金2万元，被告济南泽源应当返还给原告支付的佣金5000元。被告济南泽源以“免责声明”主张抗辩，但法院认为，该免责声明明显违背原告接受被告中介服务事宜的事实，且被告济南泽源一方面获得了佣金收入，一方面又排除了自身义务，因此，法院对此抗辩意见不予认可。
    最终，济南市市中区人民法院作出判决：原告周岩与被告张良、济南泽源在2016年5月29日共同签订的车位买卖合同无效；被告张良退还原告周岩车位定金2万元；被告济南泽源退还原告周岩支付的佣金5000元。

不少合同签署不规范

    一审判决后，两被告不服，上诉至济南市中级人民法院。张良上诉称，其与被上诉人之间的“车位买卖合同”，实为车位使用权转让合同而非车位产权买卖合同。一审法院没有从合同的内容、合同标的的性质综合判断，仅以合同名称为依据将合同错误定性为车位产权的转让。而周岩对此辩称，在合同订立之初，张良及济南泽源曾明确表示，涉案车位产权与其对应的房屋产权时间相同，即拥有70年的产权，并未向被上诉人告知涉案车位的性质为“人防车位”，也未向被上诉人告知涉案车位仅拥有20年的使用权而不是所有权，被上诉人基于对车位70年产权的信赖购买了涉案车位，依订立时的意思表示，该涉案合同为所有权买卖合同，这违反了国家强制性法律规定，应属无效。
    经过审理，济南市中级人民法院认为，本案争议焦点是三方签订的涉案车位买卖合同是否有效。根据查明事实，涉案车位系人防设施，不得进行买卖，张良对涉案车位仅享有使用权，无权对涉案车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不当，遂驳回上诉，维持原判。
    据办案法官介绍，本案是济南市“人防车位”买卖合同被判定为无效合同的首个案例，具有典型意义，对规范房地产公司与业主之间的车位使用权、所有权让渡具有指导意义。目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为“人防车位”，针对“人防车位”，为了利益需求，房地产公司与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大都不规范，不少合同直接涉及“车位买卖”“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。而本案所涉车位即为“人防车位”，合同的主要形式和内容均直指“人防车位”买卖，因此该买卖合同是无效的。需要说明的是，国家鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入，也鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资、谁受益的原则。但无论如何，均不得对“人防车位”进行所有权的买卖、让渡。