◆经济导报记者  戚晨

    近日，“北上广深”等城市个人出租住房税率纷纷下调。北京对个人出租住房月租金收入不超过10万元(不含税)的按2.5%征收，月租金在10万元以上的，按4%征收。此前统一按5%的综合征收率征收。
    经济导报记者调查发现，目前济南执行的政策是：个人房屋出租月租金不超过3万元的，开普通发票，租房者需要缴纳4%的房产税，开具专用发票需要缴纳1.5%的增值税和12%的增值税附加。
    “出租房屋从法律角度的确应该缴税，但当下的租赁市场缴税比例非常低。”2月28日，中盈地产山东分公司总经理贾轶对经济导报记者说。
    有关专家表示，目前国内城市租赁漏税现象较为严重，主要因素是租赁行为不透明，给监管带来困难。下一步，随着个人出租住房征税由一线城市向二、三线城市的不断推进，对于租赁的规范、对稳定市场租金都将起到一定的作用，亦会对租赁市场的平稳发展产生积极作用。

开发票才会想到缴税

    “个人的房子出租还要缴税？”2月28日，经济导报记者在济南市阳光舜城小区内联系到多位对外出租个人房屋的业主，他们均表示，对这项政策不是太了解。
    随后，经济导报记者又探访了21世纪房地产房屋中介以及另外两家房屋中介，其中一位工作人员表示，目前公司和业务人员参与的租赁房屋相关内容，都没有和业主提出过有关缴税的问题，公司也没有硬性规定。
    “这就是一个灰色地带，如果不开发票，业主和租户之间的房屋租赁仅仅是一个私人交易，很少会有人主动纳税。还有，绝大部分业主并不清楚要缴纳多少税款或者具体的税点。”从事房屋中介工作多年的业务主管邢涛对经济导报记者表示，个人租赁的房子，很少有租赁方会索要发票，基本都是自住。
    经济导报记者又走访了多个租赁商铺和门头房的承租方，他们表示，虽然房租在公司运营中占了“大头儿”，但是不少商铺和门头房一手房源由业主个人购买，他们与业主之间签订的合同也属于私人交易行为，对方一般不会提供发票，有些业主开不出发票会相对优惠一些。仅有小区物业自持的房产，部分物业是可以提供发票的。
    2月28日，经济导报记者致电12366纳税服务热线，工作人员表示，目前在济南地区个人房屋出租不超过3万元的月租金，开普通发票，租房者需要缴纳4%的房产税，开具专用发票需要缴纳1.5%的增值税和12%的增值税附加。
    据测算，对外出租一间3000元的个人住房，业主需要缴纳房产税为3000除以1.15%，再乘以4%，真正需要缴纳的税费为每月107元，一年是1291元，也是一笔不小的开支。
    “出租房从法律角度的确应该缴税，但当下的租赁市场缴税比例非常低。”贾轶对经济导报记者表示，目前不少二、三、四线城市租赁没有养成纳税习惯，且租房缴税并非强制，缴税比例自然不高。

利润稀释致不公平竞争

    “我们为每一位租房者提供全额发票。作为租赁商，税率确实很高，基本上达到18%左右。”2月28日，世联行山东区域总经理朱江在接受经济导报记者采访时表示，长租公寓企业不能做进项的租金成本抵扣，按整体租金收入缴纳税收，企业的税收成本压力较大，确实让业务的盈利能力受到极大影响。
    租赁市场处于初级阶段，少数品牌长租公寓、房产公司和个体散户共存，这也造成了一定的不公平竞争。
    “对于零散的自由市场，同一地域，房租差距不可能很大。如果租赁价格普遍在2000元到3000元，个体散户不需要缴税，自然可以压低价格，但很难提供优质的租赁产品。而品牌租赁企业要照章纳税，还有成本压力，如此一来，利润基本上被稀释了。”朱江认为，散户租赁虽不缴税，但基本上占据了大部分市场份额，决定了价格走势，长租品牌作为后入者，很难拥有话语权。
    据了解，在盈利方面，目前长租公寓创业公司的毛利率可以达到20%左右，而除去人工、房屋开发成本等，要等到房屋出租至少一年半之后才能看到盈利。因此，在竞争面前，长租公寓似乎不具备任何价格优势。
    “上有政策，下有对策。”邢涛表示，目前一些房屋中介机构可以为公司租客或者需要发票的承租方提供代开发票的业务，收费标准就是综合征收率再加上1%-2%的服务费。如此一来，不少散户如果出租给公司或者商业用途，发票问题也就“解决”了。
    “税率下调点数对于不少个人业主来讲是利好，但现实情况是不缴税的依旧不缴税，缴税的长租公寓企业利润被稀释，盈利能力确实堪忧。”朱江表示，面对万亿级巨大市场，高额的税收和相对窄幅的利润，开发出租型商业住宅面临高税率难题。

逐步培养纳税习惯

    “对一线城市来讲，房租价格高、信息透明化和交易化较为规范，因此租房税的降低确实降低了纳税人群的负担，而对于二、三、四线城市来讲，租房税减少对租赁市场影响不大。”贾轶表示，租赁市场庞大，不能照搬硬套一线城市的相关政策法规，还要根据各自城市的整体租赁价格制定相应的政策，并积极培养纳税习惯。
    据了解，在税收征管上，国内各城市并没有按税种逐一征收，而是根据法律授权采用综合征收率来征收。由于涉及的这些税费中，部分属于地方税费，因此各地适用的税费标准、优惠政策等存在差异。此次“北上广深”优惠后的租房税率和相关政策就各不相同。
    中国新经济发展研究院金融学院副院长何英盛对经济导报记者表示，目前国内城市住房租赁漏税现象较为严重，主要因素是租赁行为不透明，给监管带来困难。
    “比如美国，租房合同都是房屋中介统一处理，或者自己报税，依靠自觉，一旦查出来偷税漏税，后果很严重，因此纳税人一般都很遵守法律规定。”何英盛表示，随着租赁市场的快速崛起，租房税的管理也要跟进。
　　业内分析人士认为，部分一线城市租房税率下调释放出的信号是积极的，下一步随着个人出租住房征税由一线城市向二、三线城市的不断推进，对于租赁的规范、对稳定市场租金都将起到一定的作用，亦对租赁市场的平稳发展产生积极作用。

（编辑：曲波 ）