◆经济导报记者 孙罗南                                                                         
    越来越多的房地产企业引入项目跟投机制，加入“合伙人”制度的阵营。
    自万科、碧桂园等龙头房企多年前推出这样的内部激励机制以来，跟投机制已经被不少房企采用，近期，有些房企还对他们的跟投制度进行了修订、升级。
    “特别是目前这个行情，相比前两年来讲，发展压力更大的情况之下，”合富辉煌山东分公司副总经理许传明24日接受经济导报记者采访时表示，“跟投制度可以调动员工积极性主动性。”
    济南房地产界的一位业内人士还对经济导报记者提到，施行项目跟投制度，也需要总部加强质量监控，这对品牌管理提出了更高的要求。

跟投员工合计持股
不超过8%

    日前，金科股份(000656)披露了《员工跟投房地产项目公司管理办法》(下称《办法》)。金科股份此番修订跟投机制，也进一步补充明确了员工跟投的细则。
    经济导报记者查阅相关公告看到，金科控股的跟投员工分为必须跟投人和自愿跟投人。跟投项目为2015年6月30日后首次开盘销售的项目。
    具体到跟投范围，集团总部、区域公司、城市公司的关键职能部门负责人和以上员工以及项目公司总经理，必须跟投全集团范围内、区域公司管辖范围内、城市公司管辖范围内、项目公司管辖范围内符合《办法》规定的所有跟投项目。与项目经营直接相关的员工，可自愿参与项目跟投。
    此外，根据最新修订的跟投制度，公司董事、监事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织，或者与其关系密切的家庭成员不得作为跟投人。
    在股权占比方面，每个跟投项目中的所有跟投员工合计持有的项目公司股权比例不超过跟投前公司持股比例(公司及其控制的子公司通过直接和间接投资等方式合并计算后的持股比例)的8%。
    每个跟投项目中的单个跟投员工持有的项目公司股权比例原则上不超过所有跟投员工合计持有项目公司股权比例的1/3，如需超过的须经过总裁会议特别批准。   

设立有限合伙企业

    经济导报记者注意到，从金科股份济南项目的股权控制关系看，股东中也出现了员工跟投合伙企业。
    据金科股份2017年年度报告披露，山东济南高新区汉峪片区A-04、A-09、A-06、A-08地块，金科股份所占的权益比例99.83%。那剩余的0.17%的股份被谁持有呢？
    经济导报记者查阅相关工商信息显示，在上述项目公司——济南金科骏耀房地产开发有限公司的实际股东中，还有3家合伙企业，而这3家平台公司则由10余位自然人持股。
    这样的股权安排，也是金科的跟投机制的体现，即“公司跟投员工通过新设立的有限合伙企业与公司共同投资新获取的房地产项目。”
    在金科股份2017年年度报告披露的公司部分主要跟投项目，还包括了山东的一个项目——青岛金科罗兰公馆，据悉，该项目投入峰值1.01亿元，员工跟投投入金额702万元，权益占比6.943%。
    根据金科股份2018年半年度报告，截至2018年6月30日，其已累计实施员工跟投项目共计119个，跟投金额共计5.92亿元，其中合并报表范围内跟投项目82个，跟投金额4.55亿元。
    上述济南房地产界业内人士还对经济导报记者提到，万科在济南的不少项目也开展了跟投。
    经济导报记者注意到，从万科公布的2017年年报看，万科当时披露的位于济南的17个项目股权结构显示，由万科100%持股的仅有3个项目。此外，在济南悦峯、济南海右府中，万科分别占有98.0%、97.9%的权益。这均是万科所持股权比例，剩余股份则由项目公司高管个人持有。

利于企业运营管控

    此外，绿城中国也施行了项目跟投制度。在《绿城中国2018年工作报告》中提到了，“以‘项目跟投’为核心的共赢激励机制，将进一步激发员工动能。”
    在去年12月，中南建设发布了其制订的《房地产业务跟投管理制度》。其中规定，房地产业务在职的员工，根据参与要求不同分为两类：必需跟投人员和自愿跟投人员。必需跟投人员包括房地产业务总部、区域公司和项目核心管理人员，入职满3个月的房地产业务其他人员为自愿跟投人员。
    中骏置业董事会主席兼总裁黄朝阳表示，跟投制度效果好有几个方面原因，“管理层要提高投资回报率，所以他们会把原本比如8个月的周期缩短到6个月7个月，提高周转速度；管理层自己投资到项目中，那么他们自己就会严格考虑和执行项目风险管控。”
    “一些开发商在施行的跟投制度，从比较好的一方面讲，最主要是增加了员工的管理主动性和积极性。”许传明对经济导报记者说，另一方面，对于规范企业运营也有帮助。
    “这几年开发商规模扩张比较快，项目布局特别多。”许传明说，很多企业在这种迅速扩张之下，各方面管控可能会跟不上，跟投相当于员工自己就是投资人，这可以使他们经营管理规范化，对于企业的运营管控上都是有帮助的。
    “特别是目前这个行情，相比前两年来讲，发展压力更大的情况之下，这两点就更重要，可以调动员工积极性主动性。”许传明表示。

优劣势并存

    当然，也并不是所有房企都施行跟投制度。龙湖执行董事兼董事长吴亚军曾表示，龙湖并不考虑设置跟投机制。在行业上行周期，跟投模式激励是很充分的，但是在下行周期，它对于职业经理人的保护却是不够的。
    在2018年度中期业绩发布会上，中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国称，不同公司有不同的激励方法，中海地产选择了期权激励计划。他表示，“期权激励可能更适合中海，跟投制度可能对中海来说不是特别合适，任何一种激励方式各有利弊，所以中海选择了更合理的一种。”
    在业内看来，除了明显的优势，跟投制度也存在劣势。
    许传明对经济导报记者分析说，这一制度也有一些不好的方面，这要看企业内部的决策机制。
    “一些大型房企，他的运营经营管理是全局统筹，”许传明说，比如，他现在手里有100个项目，到了资金链需要的关键时候，可能牺牲一两个项目的利益就能保全局，“这种情况下，因为有员工跟投，利益主体更多了，不太容易决策。如果牺牲个别项目利益，从直接管理的控制上，就不如原来企业全额投资时那么主动。”
    上述济南房地产业内人士则对经济导报记者说，施行跟投制度，还需要总部加强质量监控，如果管理约束不到位，也存在一定风险。