商铺投资凸显“热”与“冷”
成熟商圈“一铺难求” 寻常商铺乏人问津

◆导报记者 刘勇 济南报道

    1日，济南市民陆波将一张“出租”字样的打印纸贴在了他购买的商铺门上。“这才刚租了9个月，对方就不租了，哎！”看着空荡荡的商铺，陆波叹气道。
    经济导报记者在调查中发现，这种情况并不是个例，不少人投资商铺非但没有赚钱，反而亏钱。不过，接受经济导报记者采访的业内人士指出，虽然现在商铺的投资价值变低，但这并不代表不能投资了，“一个好的商铺仍然具有投资价值。”

买商铺竟“砸在了手里”

    看着别人“一个店铺吃三代”，在济南做小生意的陆波，10年前也动起了买店面的念头。可是，就是这个决定，让他现在痛苦不堪。
　　说起买店面，陆波首先想到了济南比较繁华的几个商圈以及新建小区的底商。
　　2009年，陆波最终花了40多万元购买了一个商铺，虽然每平方米1.5万元左右的价格，和当时5000元左右的房价相比，高出了差不多两倍，但30平方米的面积、40多万的总价，还是打动了他。
    “店面不大、容易出租，月租金5000元，一年就能有6万元收入，加上店面升值，应该可以赚一笔。”基于这样的设想，陆波贷款购买了他看中的商铺。由于采用售后返租模式，前三年每年返租5.8万元，然而三年后，运营商撤离，招商的任务就落到了陆波自己的身上。
    自从自己招商后，陆波便陷入了无尽的痛苦——各种招租广告发了不少，可是客流稀少，上门应租的客人更是少得可怜。虽然中间有段时间出租得不错，但并不长久。
    “租金的价格连年下降，从每月5000元逐步下降到现在的3500元，而且还不是连年租，每年的收益只有4万元左右。真后悔，买商铺还不如买住宅，那时候买的住宅到现在价格至少翻了两番。”陆波对当初购买商铺的决定很是后悔。
    与陆波相似的，还有济南市民李辉。
    “我买炫街人防商城位商铺10年了，到现在项目都没启动。”李辉对经济导报记者说。
    据悉，炫街人防商城位于济南长途汽车站附近。“大约2010年到2012年，这商城里有的商铺还经营过一段时间，后来整个生意都不大行，到了2013年，商城直接就停水停电关门了。”李辉叹息道。

卖不出去的商铺

    由于出租不利，陆波便想将商铺出手。“去年挂出去42万元的售价，却没有人接手。现在已经将挂牌价降到了36万元，但根本没有来看的。”陆波说道。
    “现在的商铺是否好出手，要看商铺的位置等多个原因。”济南华泰房产咨询有限公司负责人单兆国，在接受经济导报记者采访时表示，“当然，前提是商铺得有独立产权。”
    单兆国告诉经济导报记者，现在卖商铺的人不少，而且价格还不是很高，但问题是接手的人并不多。“我这里挂牌了4个商铺，价格从30多万元到100多万元不等。有个商铺在这里挂了1年多了，价格从55万元降到了现在的30多万元，几乎降价20%，但仍无人问津。”
    据经济导报记者了解，目前，济南有的二手商铺转让周期甚至在一年半以上。在单兆国看来，即使是一个好商铺要转让，最终卖方会发现其实没挣多少钱。
    单兆国认为，目前济南商铺市场分化明显，洪楼商圈、高新商圈等成熟商圈“一铺难求”。而新开盘商铺由于前期入住率较低，商铺转手困难；商业缺乏长期规划，没有形成多业态相匹配的商业格局。“最为重要的是，整体商铺库存高企，供应量大，但市场的投资热点并不在此，更多投资者将目光转向低总价的公寓市场。”

投资须擦亮眼睛

    山东博华商贸有限公司的负责人吕汶武告诉经济导报记者，如今，部分实体行业遭受了电商的巨大冲击，很多实体行业都关门歇业了，这也造成了商铺越来越难出租的情况。
    尽管如此，但在他看来，虽然现在商铺的投资回报率不如前几年高，但仍可以投资，不过在投资的时候须擦亮眼睛。   
    他告诉经济导报记者，投资商铺首先要看地段，一定要投资那种临街、热闹、人流量大、便利的商铺，即使价格高一些也可以投资；地段不好的商铺，即使价格再低也不值得去投资。“商铺投资与住宅投资完全不同，投资商铺的主要收益来自出租收益，操作难度要远远高于住宅投资，风险大得多，所以必须更加谨慎。”